浦東豪宅入市，能否緩解陸家嘴償債壓力？
21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道
近期，上海豪宅市場持續熱銷，中海地產、融創等開發的項目再現開盤“日光”的千人“搶房”盛況。
不少房企都準備搭乘這一波流量快車，在今年四季度推出高端項目“搶收”業績。比如融創外灘壹號院、融創上海壹號院、綠城中國徐匯濱江項目、香港置地啓元等等，其中陸家嘴太古源源邸項目更以“太古地產內地首個住宅項目”而吸睛。
值得關注的是，陸家嘴太古源源邸的兩大合作方陸家嘴集團（600663.SH）與太古地產（01972.HK）分別是內地與香港老牌房企，各自在商業領域具有一定地位與代表性。強強聯手開發豪宅項目背後，是兩家企業均面臨近年來營收利潤雙雙下滑的局面。其中，作爲地方國資的陸家嘴，已連續三個季報節點出現利潤下滑。
公開信息顯示，即將入市的陸家嘴太古源源邸首開50套房源，總貨值約爲29億元。很顯然，在售貨值並不能完全覆蓋陸家嘴三季報披露的上百億元短期借款。即便加上另一即將開售的新盤世紀臻邸約10億元的貨值，現金迴流規模與債務相比也略顯侷促。
利潤下滑、短債上升
今年前三季度，陸家嘴的經營業績並不樂觀。前三季度，公司營收69.09億元，同比增長14.50%；歸母淨利潤10.55億元，同比下降3.76%；
按單季度數據看，公司雖然營收保持同比增長，但第一季度、第二季度、第三季度的歸母淨利潤分別同比減少了4.78%、21.24%、3.76%。
與此同時，陸家嘴的短期債務上漲，資金壓力增大。
三季報顯示，至今年9月底，陸家嘴一年內到期的短期債務已高達322億元，其中短期借款188.2億元，一年內到期的非流動負債133.6億元。而同期陸家嘴的在手現金僅爲70億元，現金短債比僅爲0.21，相比2023年末的0.31下降了不少。
此外，陸家嘴現金獲取能力也不容樂觀。今年前9個月，陸家嘴經營活動產生的現金流淨額爲47.13億元，同比大幅下滑39%。同期，公司的融資性現金流淨額也是淨流出狀態，淨流出80.7億元，同比大幅下滑1034.88%。
對於公司業績下滑，分析人士認爲有兩個原因。首先，房地產銷售規模在下滑。今年1-9月，陸家嘴實現房地產租賃現金流入32.05億元，其中權益現金流入26.31億元，同比下滑了8%；住宅物業的銷售金額全口徑爲33.88億元，同比下滑了67%，其中權益金額僅23.42億元，同比下滑67%；回款方面，住宅物業的全口徑銷售現金流入爲36.81億元，同比下滑65%，權益現金流入25.93%，同比下滑64%。
與此同時，受行業下行影響，陸家嘴過去因低價拿地帶來的利潤空間也被削弱。
值得一提的是，儘管這幾年房地產不景氣，但陸家嘴不僅保持着持續分紅，而且現金分紅的比例還非常高。2016年至2023年，陸家嘴的現金分紅比例維持在不低於50%的高水平。已披露的2024年三季報的分紅方案顯示，現金分紅比例也達到30%。
投資策略存疑
陸家嘴是上海房企，2004年第一次走出上海，進入天津拿地開發。
在房地產業擴張大潮下，2016年，陸家嘴開啓收併購大幕，分別以94.89億元收購上海陸家嘴金融發展有限公司88.20%股權，84.25億元競拍蘇州綠岸房地產開發有限公司95%股權，以34.13億元收購綠地金融持有的上海申萬置業有限公司100%的股權及後者的債務。
這三筆投資在半年時間之內完成，累計耗資213.27億元。相比之下，陸家嘴2016年初的淨資產也只有265億元。併購之後，陸家嘴資產負債率從2016年中的69.7%升高至年末的74.6%。
近兩年，房地產企業風險不斷暴露，民營房企大多縮表發展，但陸家嘴並未停止擴張步伐。
2023年3月，陸家嘴通過重大資產重組方式，以133.19億元收購控股股東4處資產，其中包含了引入太古地產作爲重要投資方的陸家嘴太古源大型綜合體項目。
2024年4月，陸家嘴通過股權收購的方式，以147.78億元獲取三林濱江土地資產包，其中包含了目前在售的前灘公館項目。
多元業態方面，陸家嘴在租賃、文旅板塊有所發力。2024年3月30日，陸家嘴集團旗下租賃住宅品牌“陸家嘴樂居(L HOME)”最新租賃項目“浦電雍萃”正式開業。截至目前，“陸家嘴樂居（L HOME）”已擁有13個在營租賃住宅項目，一共4610套房源。
近日，上海東方樂城文化旅遊發展有限公司成立，由陸家嘴全資持股。
分析人士認爲，相比傳統房地產開發，這兩大業務板塊的資金流速更慢，資金沉澱量更大。
鏡鑑諮詢創始人張宏偉分析認爲，作爲浦東新區下屬國資平臺公司，陸家嘴並不是純粹的房地產開發企業，而承擔一些多元化職能，比如土地一級開發、保租房等，同時還兼顧區域規劃的產業需求。
但要緩解資金壓力，仍然要依靠房地產銷售帶來的週轉。
梳理公開資料可見，陸家嘴目前在售的前灘天匯已經進入尾盤；前灘公館一期於2024年9月開售，225套房源銷售情況良好，二期已於10月底加推。今年四季度，太古源源邸和世紀臻邸將要入市。
分析人士指出，就貨值來看，即使這些項目實現熱銷，也難以覆蓋陸家嘴的短期借款。未來一段時間，進行債務置換是公司可能實施的方案。但總體來看，如何處置龐大的存貨規模，仍是公司必須要考慮的問題。
截至今年9月底，陸家嘴的存貨貨值已高達627.63億元，同比增長5.64%。