“取消公攤”開始落地！湖南衡陽要求按套內面積計價網籤

在商品房銷售中附加“公攤面積”且讓購房者一併花錢買單，早已是全國普遍現象。商品房到底公攤了哪些面積是一團迷霧，只能由開發商“信口開河”，而購房者毫無申辯權利。

一般來說，並不會有專業機構在業主或第三方專業機構的監督下弄清楚每戶的實際公攤面積，也沒有業主能搞清楚自家房子的公攤面積到底包含哪些部分。公攤面積看不見、摸不着，而老百姓卻爲它承擔了高額費用。

公攤面積問題到底如何走向透明？湖南一座城市走在了前列。

衡陽：按套內面積價格銷售及網籤

12月12日，認證主體爲“中共衡陽市委網絡安全和信息化委員會辦公室”的微信公衆號“衡陽發佈”稱，從2025年起，湖南省衡陽市的商品房銷售將實行套內建築面積計價。

根據該公衆號，衡陽市自然資源和規劃局、衡陽市住房和城鄉建設局、衡陽市發展和改革委員會近日聯合發佈了《關於全市商品房銷售實行套內建築面積計價的通知》（以下簡稱“通知”）。

該通知向衡陽各縣市區自然資源局、住建局、發改局以及各房地產開發企業和房地產經紀機構傳達稱，自2025年1月1日起，衡陽市行政區域內商品房實行按套內建築面積（專有建築面積）計價銷售。房地產開發企業在簽訂商品房網籤合同時，應與購房人約定按套內建築面積（專有建築面積）計算商品房價款，面積糾紛條款應當載明以套內建築面積和套內建築面積價格作爲處理面積糾紛的計價依據。

通知還稱，房地產開發企業在銷售前應當公示有資質的測繪單位出具的不動產測繪報告和下列分攤情況：（一）被分攤的共用部位的名稱、用途、位置、面積；（二）參與分攤共用建築面積的商品房的名稱、用途、位置、面積、分攤係數；（三）不分攤的共用部位。

此外，房地產開發企業、房地產經紀機構應當對每套商品房按套內建築面積進行明碼標價，並在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內容與套內建築面積單價保持一致。各地住建部門應指導督促屬地房地產開發企業、房地產經紀機構按商品房套內建築面積計價宣傳銷售，適時開展督導檢查。

專家：單價或將上漲，但價格更真實

湖南衡陽這一做法，通俗來說便是“取消公攤”，這已經是一個老生常談的話題。

目前，國內大部分樓房的公攤比例在15%-25%之間，但也有個別樓盤公攤面積高出這一範圍。2018年時，有關住宅公攤面積的話題曾引發全社會廣泛討論。2019年，住建和城鄉建設部官網發佈了一份全文3.1萬字的《住宅項目規範（徵求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出：“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”這是住建部首次提出房屋應由套內面積來進行交易。

地方上面，“取消公攤”呼聲一直不低，但落地節奏較爲緩慢。

早在2002年時，重慶就曾在《重慶市城鎮房地產交易管理條例》（以下簡稱“條例”）中規定商品房現售和預售都必須以套內建築面積作爲計價依據。

不過到了2010年重慶修改該條例時，考慮到住房城鄉建設部、國家統計局等國家機關對價格信息的統計發佈和商品房價格水平的評判均以建築面積爲準，交易契稅的徵收以及擬開徵的物業稅計稅指標等國家相關行政管理也以建築面積爲計算基準，認爲以建築面積計價有其必要性，最終修改規定爲“商品房銷售應當同時公佈套內建築面積及其價格、建築面積及其價格，並載入商品房買賣合同”。

目前，重慶無論是稅費繳納、二手房平臺呈現的均價還是維修基金等都按照建築面積計算，新樓盤售樓處會同時公示建面和套內的均價。

2009年8月北京曾出臺《北京市城市房地產轉讓管理辦法》，規定“今後預售住宅或現房銷售應按照套內建築面積計價”，但在實踐中，新建商品房銷售也同時公佈了兩種計價方式，二手房平臺則仍以建築面積計價。

今年，早於衡陽之前，已有兩座城市在“取消公攤”這件事上做了進一步努力。

2024年4月30日，廣東省肇慶市宣佈從2024年5月1日起，肇慶市範圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售，當地住建局要求各房地產開發企業、房地產經紀機構應當對每套商品房進行明碼標價，並在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內容與套內面積單價保持一致。

9月4日，湖南省湘潭市在發佈房地產新政“18條”時，其中一條也提到要優化住房銷售方式，房地產開發企業可實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。

不過，無論是肇慶還是湘潭，它們的步伐都停留在了“銷售計價宣傳”這一環節。

跟它們相比，湖南衡陽此次出臺新政中有兩條做到了“更進一步”：一是要求開發商和房產中介按照套內建築面積計價宣傳銷售的同時，還明確要求商品房網籤合同按套內建築面積計算；二是要求開發商詳細公示分攤的共用部位的名稱、面積、用途等，這將改變公攤面積是一筆糊塗賬的現狀。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，衡陽此次政策對購房的影響非常直接，“到底花了多少錢買了多大的房子”這一問題會變得很清晰，有效防範了過去那種“買90平方米、實得60平方米”的問題出現，實實在在保障了購房者權益，真正做到“所購即所得”，能夠提升樓市信任度。

對於“取消公攤”，有一種聲音認爲，“羊毛出在羊身上”，房價或將因此上漲。對此，嚴躍進認爲，公攤部分的房價肯定會最終轉移到套內面積的計算上，但這也使得房價更加真實，能給購房者呈現更直觀的房價。

嚴躍進表示，湖南衡陽這一做法，就是“房地產發展新模式”的表現之一，做到了迴應羣衆關切的問題，對於提升居住品質、恢復購房信心都具有積極作用。