REITs熱度再起 發行端迎來政策利好
證券時報記者 趙夢橋
REITs市場又漸漸熱了起來。
今年以來，REITs行情在陰跌後逐漸企穩，中證REITs指數年內漲幅達5.09%，這個漲幅在A股震盪的背景下尤爲難得。另外，在高分紅和低估值的背景下，以險資、FOF（基金中的基金）資金爲代表的機構資金漸次入場。而二級市場的轉暖還帶動了發行端的提速，按照基金成立日計算，截至9月7日，年內已有15只公募REITs上市，遠超去年同期的4只產品，此外部分前期申報的產品也接連收到監管反饋。
此外，REITs近日又迎來了政策利好。9月4日，財政部、國家稅務總局發佈公告，明確有關企業改制重組免印花稅。有機構指出，公募REITs在籌備發行階段，底層資產所屬項目公司的重組是一個關鍵環節。政策出臺後，有助於提高REITs發行效率和降低成本，使得公募REITs對於發行人來說更具吸引力。
熱度再起
在新股上市暫緩的背景下，REITs卻逐漸加快了上新的節奏。
近日，博時津開科工產業園REIT與華夏大悅城商業REIT兩隻產品均一日售罄並開啓比例申購，這也是相關產品年內在申購階段火熱的縮影。
Wind數據顯示，按照基金成立日計算，截至9月7日，年內已有15只公募REITs上市，遠超去年同期的4只產品。此外，多隻擬上市的產品在被審批的過程中也按下“加速鍵”。9月4日，銀華紹興原水REIT狀態更新爲“已問詢”，如果順利上市，該基金將成爲我國水利基礎設施公募REITs第一單；9月3日，華夏南京交通高速REIT狀態也更新爲“已反饋”。
同時，今年公募REITs發行市場還頻現提前結募及超募情形。據Wind數據統計，年內上市的15只公募REITs中，有14只產品公衆發售部分實現提前結募並進行比例配售，其中更有5只產品一日售罄。
行情方面，中證REITs指數年內漲幅達5.09%，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT漲幅逾31%，富國首創水務REIT、博時蛇口產園REIT等4只產品也漲超20%。
機構增配
除了二級市場走勢企穩，REITs在分紅方面也十分“慷慨”。據Wind數據統計，34只REITs基金年內分紅合計達到了50.76億元，華夏合肥高新產業園REIT、華夏和達高科產園REIT分紅4次，中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT等8只產品分紅3次，其中，中金安徽交控REIT合計分紅額度最高，達到5.04億元。
基於此，在REITs行情達到近年來低谷之際，風險偏好更爲謹慎的保險資金開始出手了。據中金的研報統計，以半年報披露的公募REITs流通盤前十大投資者持倉市值計算（以8月30日收盤價計算），險資持倉市值達到36.37億元，佔前十大持有流通市值的29%。
具體到單隻基金，截至二季度末，華夏華潤有巢REIT的前十名持有人中，共有6家險資，包括中國平安財產保險-傳統-普通保險產品、同方全球人壽保險、中國人壽資管-工商銀行-國壽資產等，而去年末僅有4家。華夏華潤有巢REIT年內漲幅達到19%，從一路上行的行情不難推測，參與的險資皆有浮盈。此外，中金廈門安居REIT前十持有人中，也出現了“中國平安財產保險-傳統-普通保險產品”的身影，該機構今年上半年首次躋身前十名單，持有1265萬份份額，位居第六。
有機構人士指出，險資在投資方面更看重整體收益的穩定，傾向於配置多元豐富的資產，公募REITs的項目資產大多有比較穩定的現金流，是險資所青睞的投資對象，儘管二級市場會有價格波動，但也符合保險資金的長線投資屬性。
此外，FOF也在二季度加大對REITs基金的配置，如中歐盈選平衡6個月持有混合FOF買入了華夏中國交建高速REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT和博時蛇口產園REIT等，該FOF基金在半年報中表示，繼續維持部分轉債基金及轉債個券的配置，加大REITs資產的配置力度，將REITs資產佔基金淨資產的配置比例提升至5%以上。
據中金研報，按照前十大持倉測算，單一機構賬戶上半年新進或淨增5000萬元(以8月30日收盤價計算)的機構戶主要爲券商自營、保險以及部分公募基金和私募基金，上述機構持倉偏好也有分化，其中產業園、保租房以及高速公路是機構加倉或新進的主要方向。
迎來利好
近期，REITs類資產還迎來政策利好。
9月4日，財政部、國家稅務總局聯合發佈的《關於企業改制重組及事業單位改制有關印花稅政策的公告》明確，對企業改制、合併、分立、破產清算以及事業單位改制書立的產權轉移書據，免徵印花稅；對同一投資主體內部劃轉土地使用權、房屋等建築物和構築物所有權、股權書立的產權轉移書據，免徵印花稅。
據瞭解，根據目前我國公募基礎設施REITs發行的要求，原始權益人通常涉及將基礎資產注入項目公司或將非入池資產剝離，然後再將項目公司的股權轉讓至專項計劃。因此在公募基礎設施REITs發行前，發行人一般需要進行重組安排以滿足發行結構的要求。
中信建投基金表示，公募REITs在籌備發行階段，底層資產所屬項目公司的重組是一個關鍵環節。以前，這一環節需要繳納印花稅，增加了項目的交易成本。政策出臺後，原始權益人和SPV（特殊目的載體）分別需要繳納的萬分之五的產權轉移印花稅得到減免，從而降低了公募REITs的發行成本。而印花稅免徵的同時，又減少了稅務處理的複雜性和時間成本，有助於提高發行效率。隨着成本的降低和效率的提高，使得公募REITs對於發行人來說更具吸引力，從而激發市場活力。