三個“爲何”詳釋江蘇高層建築管控新規：不能“野蠻生長”，也不“因噎廢食”

各地一般不得新建100米以上住宅，城區常住人口100萬以下城市嚴格限建100米以上建築，除臨江、臨湖、臨海和特殊區域外，新建改善性住宅原則上不高於60米……近日，江蘇省住建廳會同省自然資源廳、省消防救援總隊起草了《關於加強高層建築規劃建設管控的意見(徵求意見稿)》，給高層建築上籠套、管控其“野蠻生長”的同時，也沒有“因噎廢食”忽視高層建築在土地集約開發、城市形象識別上的積極意義。

在住房和城鄉建設部、應急管理部《關於加強超高層建築規劃建設管理的通知》基礎上，江蘇在全國率先對城市建築高度作出更加具體和嚴格的限定，不少限高條款屬“全國首創”。我省爲何要對高層建築限高，具體高值基於怎樣的考慮？高層建築還可以在哪些區域建設、怎樣佈局？記者採訪了有關部門負責人。

“江蘇版”爲何更細化？

根據有關規定，建築高度大於27米的住宅，大於24米的非單層廠房、倉庫和其他民用建築，都屬於高層建築。其中，建築高度大於100米的爲超高層建築。據省住建廳統計，我省現有高層建築超15萬棟。

省住建廳建設工程消防管理處處長戴登軍解釋說，江蘇地處我國改革開放前沿的長三角，城市化率高於全國近9個百分點，大批農村和外來人口流向城市，推動城市提高開發強度，高層建築建設起步早、增長快。

但高層建築越來越多、建築高度不斷刷新，對城市交通、管理、公共配套帶來考驗。在消防上，火災荷載、人員疏散、滅火救援、消防設施等方面的風險，會隨着高層建築增加呈現指數級增長，超高層建築的消防救援一直是世界性難題。

由高層建築衍生的問題和挑戰，在城市化水平高的江蘇都有發生。爲此，我省在國家有關規定的基礎上，起草了“江蘇版”的城市限高《徵求意見稿》：城區常住人口300萬以上城市不得新建500米以上建築，嚴格限制新建250米以上建築；城區常住人口300萬以下城市不得新建250米以上建築，其中城區常住人口100萬以下城市嚴格限制新建100米以上建築，城區常住人口100萬—300萬城市嚴格限制新建150米以上建築。

就像國家對城市軌道建設設立相應門檻，高層建築也根據城市規模分級分類管控。省規劃設計集團技術中心總規劃師徐海賢認爲，這是因爲建築高度和地鐵流量都跟城市規模、經濟實力密切相關，城市規模大、人口多，是建設高層建築主要動因。

但對照住房和城鄉建設部、應急管理部《關於加強超高層建築規劃建設管理的通知》可以看到，我省在國家對城市高層建築按常住人口規模分“300萬以上”“300萬以下”兩檔相應限高的基礎上，還把“300萬以下”細分爲“100萬—300萬”和“100萬以下”兩檔，分別制定限高標準。

對此省住建廳有關部門負責人解釋說，江蘇不僅城市化率高，而且城鎮密集、城市羣發達，從特大城市(常住人口500萬以上)、I型大城市(常住人口300萬以上)、II型大城市(常住人口100萬以上)到中小城市(常住人口100萬以下)，城市類型齊全、數量衆多、梯次分明，理當對建築限高更加細化。

記者梳理髮現，根據《徵求意見稿》，我省南京、蘇州、無錫、常州、徐州、南通(城區人口超300萬)將嚴格限制新建250米以上建築，揚州、淮安、鹽城、連雲港、泰州、宿遷、鎮江、崑山(城區常住人口100萬—300萬)將嚴格限制新建150米以上建築。江陰等城區常住人口100萬以下城市限制新建100米以上高樓。

爲何在全國“首提首限”60米？

住宅限高是我省建築控高的重點。《徵求意見稿》提出，各地一般不得新建100米以上住宅，城區常住人口100萬以下城市嚴格控制新建80米以上住宅，新建改善型住宅原則上不高於60米，均爲全國“首限”和“首提”。我省爲何要對住宅嚴格限高，並跟改善型住宅標準緊密掛鉤？

南京長江都市建築設計股份有限公司總經理董文俊認爲，限制高層尤其是超高層住宅，是基於建築消防、電梯維修、住房品質等因素的綜合考量。以電梯爲例，高層建築配置電梯多了，得房率會降低；電梯配置少了，又導致出行等梯時間長，影響居住體驗。

油坊橋是南京高層建築密集區，對許多居民來說，每天上下班擠電梯是“必修課”。張女士住21層高住宅樓的第17層，說起居住感受時她表示：“高樓居住密度大、人多，每天早高峰上班，基本得等5分鐘才能擠上電梯。遇上其中一部電梯壞掉就更崩潰了，我兩次遇上這種情況，硬生生走了17樓。”

“新建改善型住宅上限定爲60米高，可在降低公攤面積、減少等梯時間和宅地集約開發間求得大體平衡。”董文俊參與了今年3月出臺的《江蘇省改善型住宅設計與建造導則》編制，他解釋說，改善型住宅層高不應小於3.1米且不應大於3.6米，以平均層高3.3米算，樓房限高60米，即18層。此前按消防要求，樓房如果超過18層，基本需建兩個樓梯、兩個電梯；18層及以下可建一個樓梯、兩個電梯。可見住宅高度降下來，將提高住宅得房率，改善居住品質。

不僅如此， 18層以下樓房還被許多人視爲“小高層”，在心理上更能接受。雖然小高層一般指7層—11層住宅，很多城市廣義上把18層及以下住宅也稱爲小高層，這在高層住宅衆多的一二線城市幾乎成爲共識。“打造高品質改善型住宅，首先要從人的感受出發，人的各方面體驗好，纔是真的好。”董文俊說。

南京知名房地產媒體人汪明宇認爲，城市住宅限高和此前放寬容積率限制一樣，都是房地產市場情勢發生變化後的主動調整，是對許多城市多年來不停“加高度、加容積率”的糾偏，和對改善型、高品質住宅的呼喚。“住宅控高必然帶來容積率進一步降低，有利於降低建築密度、提升公共配套，讓居民享有更舒適的居住環境和更強的安全感。”汪明宇說。

對此，市場反應敏感的開發商“更進一步”，不僅不突破60米高的改善型住宅上限，還主動降低建築高度。7月31日南京出讓的河西北部、江北新區幾塊地，雖然規劃都限高60米，可容積率最高只有1.6、低的爲1.4。汪明宇測算，以1.5的平均容積率算，這些地塊最高蓋到10層、11層。開發商們明白，限高不僅是有關部門的規定，也是市場倒逼的結果，只有開發更高品質的住宅，房子才能賣得好。

爲何沒有“一刀切”？

對改善型住宅限高60米，我省沒有“一刀切”，提出“除臨江、臨湖、臨海及城市規劃特殊區域外”。

“這個‘除外’可不是‘法外開恩’，而是‘城市必須’。”徐海賢認爲，對城市來說，在濱水地塊和CBD區域建設高層建築不僅有助於地區形象塑造，也是城市經營和市場選擇的結果，《徵求意見稿》所言的“規劃特殊區域”，應該指的是城市核心區或中央商務區。

高層建築對城市有何意義，怎樣佈局？中國工程院院士、東南大學建築學院教授王建國曾專題研究，指出高層建築有較好的地標性、可識別性和象徵意義，改變並豐富了城市天際線，給人自信心和心理上的滿足。世界上著名城市以高層作爲城市形象的不在少數，連一向不鼓勵建高層的歐洲，也在作爲柏林重建標誌的波茲坦廣場、亞歷山大廣場，新建了許多高樓大廈。

城市高層建築不必“談虎色變”，限制高層也不能“因噎廢食”忽視高層建築在積聚人氣、塑造地標等方面的積極意義。南京在歷史城區嚴格控高，但也在新街口、河西、江北等核心區劃出了高層“適度發展區”和“引導發展區”。蘇州、無錫的老城區、老城廂風貌宛然，可金雞湖、蠡湖等新城區也是高樓林立、城景壯闊。尤其在這些城市的濱江臨湖靠水地區，高層建築從水邊“拔地而起”更顯高大，往往成爲高層建築重點開發區域。

“然而即便是適於高層建築發展的濱水地區和CBD區域，也要加強引導、精心設計。”徐海賢以南京玄武湖和下關濱江爲例，點評高層建築建設引導得失：在玄武湖背後的鼓樓—中央路—玄武門一線，城市天際線和瑰麗山水相得益彰、氣象萬千，原因就是高層建築以紫峰大廈爲中心視點，有波峰、也有波谷，並和明城牆留有足夠間距，有如“五線譜”一樣高低錯落、跌宕起伏；而下關濱江從三汊河到惠民河口，多的是百米左右的高樓，最高的120多米，雖然給獅子山閱江樓留有觀照長江的廊道，但總體來看建築密度很大、容積率極高，形成了一面遮擋長江的“牆”，不但市民觀感不佳，地產價值也難免受影響。

可見高層建築發揮正向引導作用，必須科學規劃、加強設計。董文俊認爲，我省對城市高層建築分類管控和科學規劃二者並行不悖，都是爲了建設更加安全、宜居、韌性、低碳的好房子、好社區、好城區。由於高層尤其是超高層建築投資大、建設週期長，一旦建成就是不可逆的，在當前房地產深度調整期，尤其要科學規劃、精心設計，並儘可能把交通疏導、消防安全等保障到位，在相關設施設備上高標準配套和高質量運維，使之成爲和諧城市、宜居城市的有機組成部分，服務於美好城市生活和城市現代化建設。(白雪 顧巍鍾)

來源：新華日報