上海樓市吹起政策暖風 有樓盤稱將收回折扣優惠

本報記者 楊讓晨 張家振 上海報道

與當前過境上海市的寒潮天氣形成鮮明對比的是，上海樓市吹起的政策暖風。

“工作日加上下雨原本是不會有客戶來店裡的。”在上海閔行區華漕板塊一家大型連鎖住房中介機構工作的置業顧問對《中國經營報》記者表示，儘管12月15日是工作日又遇上寒潮降溫下雨，但店裡還是來了好幾組客戶要看房。

記者注意到，12月14日下午，上海市住房和建設管理委員會、房屋管理局等部門聯合發佈了優化差別住房的信貸政策，對首套房和二套房的首付比例、房貸利率等做出了調整。其中，首套房的最低首付款比例調整爲不低於30%，二套房的首付比例調整爲不低於50%。此外，還在自貿區臨港新片區、嘉定區、青浦區等共計7個區域實施差異化信貸政策。

該政策落地當天，各大房企在上海的樓盤項目就發出海報，宣佈推出“不打烊”活動。日前，記者走訪了上海市的多個樓盤發現，新政利好之下，有樓盤在宣佈“不打烊”的同時還表示即將收回優惠折扣。

據上海市房地產交易中心數據，新政落地後的三天（12月15日至12月17日），上海市新房成交量達到2097套，交易量創下12月以來的新高。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，此次上海市各項政策的出臺，力度符合市場預期。“房貸政策標準略高於央行此前規定的下限，總體上與其餘的一線城市保持一致，普通住房標準的調整，也符合上海的實際。”嚴躍進進一步對記者表示，總體感覺，此次出臺的政策是基於支持居民剛性和改善性住房需求及當前市場情況進行的優化和調整。

上海中原地產首席分析師盧文曦也告訴記者，此次上海樓市優化政策力度符合市場預期，普宅標準優化和金融政策一起配合，同時考慮到區域發展不同，施行差異化信貸，說明制定措施細膩。

購房門檻再降低

繼今年“認房不認貸”調整後，上海市對購房門檻進一步做出調整。

記者注意到，除了前述的首套房和二套房首付門檻調整外，上海市對首套住房商業性個人住房貸款利率下限也進行了調整，調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點。二套住房商業性個人住房貸款利率下限則採取差異化政策，嘉定區、青浦區、松江區、奉賢區、寶山區、金山區以及自貿區臨港新片區調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，其餘區域爲加30個基點。

在上海樓市新政發佈後不久，多家房企位於上海市的樓盤項目再次推出了不打烊的活動。據招商蛇口上海公司的海報資料，招商蛇口旗下招商雲瀾灣、雲湖壹號等6個樓盤宣佈在12月14日當天推出“今夜不打烊”的活動。此外，萬科海上映像、保利建發·印象青城、金地嘉峰匯等多個樓盤也加入到了不打烊的陣營中。

不過，記者注意到，宣佈不打烊的樓盤大多位於上海市外環，甚至外環以外的區域。對此，盧文曦表示，上述區域內的樓盤去化壓力較大，遇到政策出臺正好能夠借勢營銷推動去化。“這對於維護市場交易、開發商回款都是有利的。”

位於青浦新城板塊的保利建發·印象青城置業顧問對記者表示，如果在這週末（16日至17日）下定金，最高能夠給予全款9.7折的折扣，房款總價能夠減少約13萬元，如果錯過了，後續折扣就不再提供了。“該項目是保利和建發聯合開發，兩家開發商之前對摺扣優惠的問題已經開會討論過。明年開始折扣就會收回，這個月將要認籌的二期項目折扣也會很少。”

記者注意到，也有部分房企選擇在樓盤銷售時進行促銷。記者在保利虹橋和頌項目瞭解到，對於在12月8日至31日認購併簽約的業主，保利地產將通過抽籤贈送給業主包括冰島雙人遊、愛達魔都號郵輪日韓遊、上海迪士尼等在內的多個旅遊產品。

刺激二手房成交放量

此次上海市出臺樓市優化新政或許與近來上海樓市的成交量表現有關。

今年11月，上海新房市場去化再度走低。據克而瑞數據，今年11月，上海全市範圍內共有35個新樓盤入市，其中僅有4個日光盤，平均去化率達到48%，除了靜安區、徐彙區的三個樓盤項目去化率分別達到97%和100%外，其餘位於寶山區、嘉定區、楊浦區、閔行區等區域的33個樓盤去化率均在60%及以下，其中青浦區的1440套房源僅售出357套，去化率僅爲25%。

對此，虹橋燦耀星城的置業顧問告訴記者，樓盤熱度高低更取決於樓盤板塊的位置和未來的發展趨勢。“虹橋板塊內的漲跌幅度就很大，政府規劃、發展戰略等對樓盤的銷售有較大影響。”

除了新房市場外，上海的二手房市場近來表現也較爲一般。據上海鏈家研究院數據，今年11月，上海全市共成交二手房1.41萬套，環比增長6%，同比下降13%；成交金額472億元，環比增長7%，同比下降16%；成交均價40693元/平方米，環比持平，同比下降3%。

不過，新政出臺後二手房市場的冷淡或許將有改觀。“新政出臺的第一天晚上，同事們都捨不得下班。”在上海市嘉定區江橋板塊某大型連鎖房產中介機構的中介顧問對記者表示，在新政出臺當天，門店的二手房客戶數量就增多了，店裡的同事都在帶客戶看房，自己週末的帶看也已經約滿。

該中介顧問進一步告訴記者，在新政出臺之前，該板塊二手房市場表現比較一般。“第三季度所屬大區掛牌量約170套，成交了約14套，新政出臺二手房掛牌量肯定會增加，置換客戶也會增多，相較之下新房市場有較多改善和剛需客戶，表現稍好些。”

據上海市房地產交易中心數據，在上海新政落地後三日，二手房市場成交量節節攀升，15日至17日的三天時間裡，共成交1999套二手房，較11月平均水平增長約41.8%。

記者注意到，此次政策調整中，上海市對普通住宅認定標準做出了更新。在上海市更新後的普通住宅認定標準中，單套面積已從140平方米及以下調整爲144平方米及以下，對原本的實際成交價格也已不再做要求。

對此，盧文曦表示，新政出臺加快了二手房交易的置換鏈。“新標準出臺後，普宅的部分稅費可以免去，新政可以爲價格談判帶來緩衝餘地，原先不能接受的價格現在因爲稅收減免可以接受了。”盧文曦進一步表示，二手房多爲剛需和首改客戶，新房多中高端消費羣體，二者相輔相成，交易鏈條順暢對樓市順暢運行有積極作用。

嚴躍進也表示，此次調整標準，以住房物理要素作爲認定條件，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優惠稅收政策。

或呈現“穩中向好”態勢

在業內人士看來，此次上海樓市新政有提振市場信心的作用，但作爲一線城市的上海，其樓市政策未來或許還有進一步調整的趨勢。

嚴躍進表示，此次政策出臺，將進一步發揮好政策效應，有力支持房地產交易市場的活躍和行情的提振。在各市場參與者的共同努力下，上海房地產市場將呈現穩中向好的良好態勢。

盧文曦則告訴記者，之前上海樓市的優化政策，短期來看是有效果的，但效果持續性可能沒有預期中理想。“對於2024年的上海樓市，還是謹慎樂觀，畢竟市場還處於調整之中，但是也可以看到房地產市場已經有了一些邊際性的變化。”

克而瑞方面也分析認爲，此次新政可以在短期內鞏固市場信心，刺激二手房市場回暖，促進新房市場止跌，但是新房市場能否“高熱”延續的根本還與二手房市場回暖程度密切相關。

“降首付、降利率的確在某種程度上擴充了居民購買力，但是在經濟低迷、房地產行業深度調整期的背景之下，多數客羣對於高槓杆態度較爲保守，還是希望通過‘賣舊換新’的方式進行改善，只有二手房的流動性恢復才能使得新房熱度持續。”克而瑞方面進一步表示。

中指研究院方面表示，上海市大力度優化樓市政策，整體符合市場預期，政策優化對二套房購房者尤爲利好，大幅降低了購房者置業門檻和購房成本，是落實“以進促穩”的重要舉措。

“從市場趨勢來看，短期北京、上海房地產市場活躍度均有望提升，預計也將進一步穩定價格預期。北京、上海市場預期好轉或將進一步提振整體市場信心，推動全國市場加快築底企穩。”中指研究院方面進一步分析認爲。