上市房企中報透露出行業三大變化

來源：證券日報

上市房企2024年上半年“成績單”已披露完畢。洞察上市房企利潤表、現金流量表及資產負債表這三張重要報表變化曲線，對企業、行業經營邏輯以及投資者信心變化，非常重要。

參考上市房企披露的標誌性財務指數變化曲線來看，筆者認爲，開發商已摒棄靠“舊三高”（高槓杆、高負債、高週轉）模式拼增長，正落實保持底線思維、謹慎穩健的經營策略。在此過程中，有三大變化值得期待。

第一，忙降債保兌付，放慢腳步求安全。近年來，監管部門多次強調，加快構建房地產發展新模式。而新舊模式轉換的前提是甩開舊模式高負債的包袱，最關鍵的是處理好債務問題。這是房企正在攻克的難題。

在房地產粗放式發展時代，即便不計入表外負債，不少A股房企剔除預收款後的資產負債率仍超過80%紅線。經過三年多的調整，行業融資模式已發生根本性轉變。據興業證券統計，截至今年上半年末，房地產板塊上市公司剔除預收賬款資產負債率爲68.5%，較2023年底下降0.7個百分點；有息負債規模進一步縮減，較去年同期下降2.6%。

與此同時，多數優質房企在2024年中期業績會上均披露了年內償債安排計劃，包括但不限於降低一年內有息債務比例、優化債務結構、以自持資產爲錨點置換存量債等策略，保障債務安全兌付，其核心邏輯是放慢腳步，完成債務結構切換，保證現金流安全，驅動業務轉型發展。

第二，去庫存攬現金，以銷定支穩經營。與過去依賴融資現金流，忽視經營性現金流，以高負債驅動發展相比，如今上市房企對經營性現金流回正的重視程度前所未有。

從標杆房企掌舵人對市場的預判來看，密切跟進各地政策變化，進一步加大存貨去化力度，是當前最重要的工作之一。具體實施路徑有三種，一是以“有回款的銷售”爲目標，用各種手段促銷回籠現金；二是加大流動性較低的大宗資產變現力度，盤活“沉睡”資產；三是縮減營銷費用、管理費用以及財務費用等成本支出，“以銷定支”穩定經營盤面。

第三，減投資慎拿地，輕重並舉謀轉型。隨着行業調整推進，單一依賴地產開發業務的模式已難以持續。從今年中報實現盈利的上市房企表現來看，地產開發業務同樣也有所下滑，但商業、長租公寓、物業等經營性業務對業績的貢獻卻在持續提升，成爲穩定營收的第二增長點。

與過去動不動投資百億元大盤相比，當前頭部房企對業務轉型的戰略舉措趨於一致，共識是謹慎投資、只做有把握的項目以及合理佈局多元化業務。簡言之，投資策略已從“衝規模”轉爲“保利潤”。

在開發業務方面，頭部房企多聚焦調整投資結構，關注拿地質量，以增量項目較高的毛利率帶動整體毛利率企穩，同時優化產品結構，提升產品溢價能力。在經營性業務方面，頭部房企正在探索新發展模式，完善業務佈局。比如，通過開闢購物中心等經營性不動產輕資產管理賽道，以及以代建、文體、租賃住房等爲代表的生態圈要素型業務，構建“第二曲線”甚至“第三曲線”，助力公司在行業波動中穿越週期，釋放內生式增長新動能。

對於行業未來發展趨勢，筆者相信，在循序漸進的政策支持下，市場需求復甦會積蓄能量，爲新發展階段的到來提供土壤，助力行業儘快踏上健康發展之路。