商用不動產展韌性 聚焦3趨勢突破重圍

信義全球資產顧問發展部經理林建勳。(信義全球提供)

俄烏戰爭持續、通膨情勢未解,市場充斥利空訊息,臺經院下修2023年經濟成長率至2.58%保三落空,黑天鵝滿天飛,面對市場危機與挑戰,商用不動產展現穩定與韌性,去年下半年商用不動產總交易額1021億,爲歷年同期次高。觀察未來商用不動產市場走向,打炒房重拳發威,土地市場將持續處於冷淡期,工業地產、辦公類產品將是接下來市場關注重點。

觀察2022年商用不動產市場交易情形,下半年交易額突破千億、來到1,021億元,爲歷年同期次高,最高點落在2020年的1,044億元。依交易產品類別分析,工業地產交易額570億,佔總交易56%;辦公室、廠辦交易額429億,佔總交易42%。觀察交易熱區,臺北市383億列商用不動產交易最熱區,值得注意的是桃園市由於工商發展活絡、產業羣聚推升工業土地、廠房等自用需求,去年下半年商用不動產交易額291億元,居全臺第二。

受房市管制措施影響,土地市場明顯降溫,加上《平均地權條例》三讀通過,接二連三打炒房重拳,爲不動產市場投下震撼彈。歷經重重危機,商用市場在強勁自用買盤支撐,交易表現相對穩健,展現出商用不動產抗通膨、穩定收益特性,在當前利空訊息交織的市場更獲投資人青睞,於危機中展現出堅強韌性。

未來商用不動產走向,可聚焦3大趨勢。首先,受惠於臺商迴流及國內產業升級推動工業地產相關產品需求,去年工業地產交易表現亮眼,這股動能將延續至今年,產業持續有新建、擴廠需求,後疫情時代電商產業急速擴展,電商業者momo斥資13.2億元購入彰化近萬坪土地打造物流中心,觀察倉儲、物流廠仍是今年市場關注熱門產品。

其次,北市辦公室在過去較少有新供給,隨着近年公室升級、舊換新需求,空置率持續在3%以下低水位,建設公司看準市場發展紛紛投入商辦大樓開發,今年起陸續有新商辦大樓完工進入市場,包括:遠雄大巨蛋、富邦信義A25總部等,爲商辦市場注入活水。

最後,受到打炒房政策影響,土建融緊縮使建商在購地策略趨緩,若基地周邊商圈機能完整、具備開發潛能,建商仍會有購入意願,但觀察近期交易情形可發現建設公司持續打包老舊透天店面,這類產品短期可收租創造收益,長期來說具未來改建效益。此外,建商開發方向也有所轉變,基於成本考量更傾向透過都更、合建,降低資金壓力。