深度調整期的房地產：銷售額降至11萬億 市場期待新動能

21世紀經濟報道記者張敏 北京報道1月17日，國家統計局公佈2023年房地產投資和銷售等數據。去年全國商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%；商品房銷售額11.66萬億元，下降6.5%。

在2021年衝上高點後，房地產市場銷售規模已連續兩年出現回調，且調整幅度頗大。到2023年，房地產銷售額創近8年新低，銷售面積則創近13年新低。

這兩年也被諸多分析人士稱爲“深度調整期”。期間，房價也出現回調。從2023年下半年開始，全國70個大中城市房價下降已經成爲主流。12月，70城二手房價格無一環比上漲，這一情況已是連續兩個月出現。

2023年，房地產投資、新開工、房企到位資金均保持負增長。

在1月17日的新聞發佈會上，國家統計局局長康義表示，“經過20多年的發展，房地產市場處在調整轉型的過程中。”他表示，各地區各部門都在適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。

但他同時強調了數據中的兩個積極變化：房地產投資、銷售等指標降幅收窄；房地產竣工面積增加較快。

問題與亮點

量與價是反映市場景氣程度最直觀的指標。本世紀以來，藉助人口、土地、金融等紅利，房地產市場快速發展，市場交易規模也不斷擴大。到2021年，全國商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額超過18萬億元，雙雙達到歷史新高。

但當年下半年，隨着信貸政策收緊，加之行業紅利減退，市場交易開始受到影響。近兩年來，雖然監管部門不斷出手穩樓市，但市場始終無法回到穩步升溫的軌道中。

2022年，商品房銷售面積和銷售額分別同比下滑24.3%和26.7%。到2023年，該指標繼續下降。

價格方面，近兩年來，納入統計的70個大中城市房價漲跌互現。在部分短期強力措施的刺激下，房價偶有上漲動力。但由於缺乏成交量支撐，自2023年下半年以來，房價總體以下降爲主。2023年12月，70個大中城市中，有62個城市新房價格環比下降，1城持平，僅7城上漲；同期，70個大中城市二手房價格全部環比下降。

分析人士認爲，量價表現不佳，也反映出市場信心尚未完全恢復。在我國房地產市場發展史上，此輪調整的深度、廣度、時長都甚於以往，行業信心的恢復也需要時間。

但對於近期價格的變化，不排除有季節性因素。北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，新房價格降幅增加，是由於房企出於衝擊業績、歸集資金的需要，主動降價的結果。

二手房的普遍降價，則被認爲是掛牌量較大，而需求偏少所致。

在銷售表現不佳的情況下，行業的流動性也難有根本改善。2023年，房企到位資金增速爲12.75萬億元，同比下降13.6%。其中，定金及預收款、個人按揭貸款降幅分別爲11.9%、9.1%。

在投資端，2023年全國房地產開發投資規模爲11.09萬億元，同比下降9.6%。房企新開工面積和施工面積也繼續下降，僅竣工面積保持增長，增幅爲17%。

康義表示，商品房竣工面積增長是2023年樓市數據中的一個“積極變化”。這也反映出“保交樓”工作在穩步推進，效果持續顯現。

另一個“積極變化”則體現在房地產投資、銷售等指標降幅收窄。康義表示，2023年，房地產開發投資比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4個百分點。房地產開發企業到位資金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3個百分點。商品房銷售降幅也明顯收窄。

康義表示，出現這種積極變化，是各地區各部門都在適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策的結果。

穩樓市仍是主旋律

爲穩定市場，監管部門從2023年末期就不斷推出政策措施。2023年12月的中央經濟工作會議指出，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

近日，住建部、金融監管總局發佈關於建立城市房地產融資協調機制的通知，更加精準支持房地產項目合理融資需求。

地方政府層面，北京、上海等一線城市降低了購房門檻，也釋放出穩樓市的積極信號。

在此背景下，分析人士認爲，2024年樓市具備企穩的條件。中指研究院市場研究總監陳文靜表示，2023年我國GDP增長5.2%，經濟穩步恢復有利於提振房地產市場信心。展望2024年，房地產市場修復節奏仍依賴於購房者置業預期能否改善。

她認爲，短期新房市場仍有一定調整壓力。中性預期下，2024年全國商品房銷售面積同比下降5%左右。但在投資端，伴隨着央行重啓抵押補充貸款(PSL)、“三大工程”配套政策加速落地等，預計將對房地產開發投資形成一定支撐。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，預計2024年將繼續推進各項降成本政策，以儘可能穩定行業。同時着重於打造新模式，即供給側改革（城中村改造、保障房等）適應和匹配需求，開新賽道、開新局，將是房地產管理的新重點。

市場層面，他表示，2024年一季度有望出現季節性小陽春，但力度上要比2023年弱很多，預計一季度房價繼續在低位徘徊。好消息在於，穩增長重回經濟重心，穩經濟、穩預期的政策措施會增加投放，對房價的利好將在二季度及以後體現。

從中長期來看，房地產業則有樂觀的理由。康義表示，我國房地產市場長期健康發展有比較好的基礎，具體原因有二：

一是城鎮化數量和質量提升還會有很大的空間。2023年我國城鎮化率是66.16%，和發達經濟體80%左右的水平相比，還有提升空間，城鎮化仍會帶來大量新增住房的需求。此外，雖然我國人均住房面積已經不小，但是很多房子功能和結構都不盡合理，改善性需求規模龐大。

二是構建房地產發展新模式潛力巨大。房地產發展的新模式正在積極構建當中，這是破解房地產發展難題、促進房地產健康發展的治本之策。其中，隨着三大工程有力有序推進，將有利於解決人民羣衆在住房、居住這些方面急難愁盼的問題，同時也會帶動房地產相關投資消費，推動房地產市場健康發展。