深圳學區房的最後一批接盤俠？

幾乎每個家長，都把自己孩子看作心頭的珍珠，生命中最重要的人之一。

在小孩上學這件事上，掏空家底、孤注一擲買個名校學區房的家長比比皆是。哪怕犧牲了居住體驗，也在所不惜。

很多人買學區房是沒有概念的，只會看現在這個學校排名怎麼樣，卻沒有和自己的孩子結合起來。

買學區房，其實有一個很重要的思路，就是一定要用動態的眼光去看待。

01

20年前的深圳，整個南山除了育才系以外，都沒有名校，全是很差很不知名的學校。當時深圳的名校，如深中、螺嶺等等一系列的學校，基本全部都在羅湖。

20年過去了，目前羅湖除了深中一枝獨秀，基本上已經沒什麼名校，而且深中的地段生相對也不咋地。

爲什麼深中的排名一直那麼好？因爲它有點招生，就是成績特別好的可以點招過去讀，以至於排名一直保持比較好的狀態。

怎麼理解用動態的眼光去看待學區房呢？

如果你的孩子還很小，或者還沒出生，又或者剛準備要小孩，這個時候就要着眼於未來，看8-10年以後，這個地段、這個學區會不會變得越來越好。按照這個思路去選擇學區房，往往能提高資產的成長效率。

如果小孩都還沒出生，或者小孩才一兩歲，你就去買羅湖的深中、福田的百花等這些老牌名校，風險係數往往會比較高。

因爲，你孩子上學的時候，它可能還算是一個名校，而等你孩子畢業的時候，它可能已經不是名校了。

當老破舊名校學區房的學區資源發生變動、變得不再那麼稀缺，這時候老房子的價值必然會進一步被拉低。

02

學區房的價格，會隨着學校和板塊地位的衰落而下滑，也會隨着學校和板塊的崛起而上漲。

如果你買到一個未來增長潛力不錯的學區房，即便它現在還不是名校，將來也有很大可能發展成爲名校。

像南山和寶中一些比較好的學校，現在已經能看到它們有一些很不錯的苗頭，每一年的成績有所上漲，周邊的房子比較新，價格相對也不錯。

更重要的是，這些地段未來也有優質產業支撐，對於收入比較高的人羣居住的板塊，未來的學區必然不會差。

所以用動態思維做選籌，就是看它未來是上升、下滑還是平穩。

只要是小孩還沒有那麼快上學，在家庭資金有限的情況下，還是要考慮資產向上走的增量空間。

不管是買房，還是買學區房，首先要買增量，其次買存量，最差的就是買那些過去很出名、接下來會慢慢滑落的學校。

03

目前整個深圳市場的估值很混亂，以6萬單價爲例，你會發現很有意思，在羅湖、龍崗、龍華、福田、南山和寶安，每個區域都有對應的選擇。

原來不是這樣子的，市場行情稍微好一些的時候，不同區域的估值相差非常大。

現在同樣是6萬，每個片區居然能選到差不多的房子，那這個時候選片區的作用就會尤其大。

因爲，當下一輪行情來的時候，一定是有的板塊漲得多，有的板塊漲得少，有的板塊不漲。絕對不可能是雨露均沾行情。

過去大牛市行情，也沒有什麼出色表現的板塊，別指望它能在兩極分化時代中拿到什麼好行情。

從產業資源和房產升值的角度，深圳的優質板塊從東至西分別是：香蜜湖、華僑城、深圳灣、科技園、後海、蛇口、前海、寶中和碧海。也就是圍繞着福田、南山到寶中碧海的海岸線買房，通常不容易出錯。

深圳是不缺購買力的，優質地段的好樓盤和好戶型，價格長期看只會水漲船高。

現在，不論是買房還是置換，就是要瞄準這些優質產品。

買房和換房作爲普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行爲，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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