時隔8年，全國新“地王”誕生！什麼信號？

【大河財立方 記者 秦龍】時隔八年，全國土地單價紀錄再次刷新。

8月7日，上海進行第四批次的集中土拍，一共5幅地塊。其中，此次土拍的最大焦點是徐彙區斜土街道xh128D-07地塊，吸引了保利發展、華潤置地、中海地產和西岸集團聯合體、宸嘉發展、越秀地產和象嶼地產聯合體、招商蛇口和徐匯城投聯合體、綠城多家房企組團報名競拍。

最終，該地塊經過搖號方式被綠城以總價48.048億元，樓面價131045元/㎡，溢價率約30%競得。至此，該地塊打破了2016年融信中國在上海拍出的樓面價10萬元/㎡國內最貴地王紀錄。

在房地產市場低迷的當下，爲何會出現新的地王？將對土拍市場和地產行業帶來怎樣的影響？爲此，大河財立方記者採訪多位業內人士對上述問題進行深入解讀。

“幸運兒”綠城

未來或打造高端豪宅

“這次土拍，綠城是最大的贏家。這裡面既有幸運概率的因素，也與今年綠城積極佈局上海，以核心區域優質地塊爲目標有關係。”同策研究院聯席院長、首席研究員宋紅衛在接受大河財立方記者採訪時表示。

當下房地產市場低迷，爲何還會出現新的地王？

宋紅衛認爲，上海取消10%土拍限價是一重要背景。6月初，上海取消土地最高限價，執行“價高者得”。“這一政策背景對於上海樓市有一定的影響，地價通過市場配置的方式，獲得市場認可的價格。隨着這樣的市場調節起作用，優質的地塊競爭變得更爲激烈，結果就造成‘新地王’的出現。”宋紅衛說。

實際上，該地塊一直以來備受外界關注。2021年底，小米曾花費15.5億元拍買下該宗商辦用地，規劃爲小米整車研發的總部大樓用地。由於地塊未進行開發，後被當地政府納入徐彙區2024年度土地儲備計劃，土地使用性質也由商辦地塊轉變成住宅地塊。

大河財立方記者查閱出讓文件發現，該幅地塊出讓面積1.67萬平方米，限高80米，容積率2.2，裝修標準要求5000元/㎡，同時，配建一處1840平方米社區級公共服務設施，並且不設中小套要求。

從位置上看，地塊位於上海熱門豪宅板塊——徐匯濱江，北面400米是地鐵大木橋路站，南面300米即是徐匯濱江綠地公園以及黃浦江一線江景，地理位置十分優越。地塊周邊豪宅雲集，其中御江廷開盤均價13.1萬元/㎡，香港置地·啓元盤均價17.8萬元/㎡，匯元璽開盤均價13.4萬元/㎡。

多位業內人士預測，此地塊未來或將打造成爲豪宅。“地塊位置絕對核心且稀缺，其緊鄰西岸金融城的豪宅啓元。預計該地塊後期的項目利潤比較可觀，或突破18萬元/㎡，衝擊20萬元/㎡也有可能。”宋紅衛說。

“對於上海市場來講，像徐彙區濱江這些土地資源，就是用來打造高端豪宅的。綠城有豐富的豪宅開發經驗，後續項目單價預計在20萬元/㎡，從而進一步帶動上海高端豪宅市場的火熱。”一位上海土地市場觀察人士對記者表示。

地價與房價聯動

釋放積極信號

房地產市場每一輪的復甦，都是地價與房價的逐步聯動。

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，在當前土地市場新形勢下，新單價地王的出現具有強烈的信號意義。它體現了市場對優質城市和優質市場的關注，對於增強房地產行業和重點城市的信心具有積極的作用。該地塊設置最高限價，也進一步說明從穩定房價的角度，上海基於一城一策的考慮，對於重點地塊會有不同的定價要求。既保障了地塊未來的開發空間，也防範未來售價過高所產生的風險問題。

“目前，上海市區的新房項目總體是暢銷的，市場的購買力比預期的好很多。而且一些房企拿地也是看重此類區域地塊的消化能力和消化速度。所以對於綠城而言，此次拿地意義較大，既具有商業方面的價值，同時也增強了外部對綠城財務穩健的評價。”嚴躍進表示。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉向大河財立方記者分析，雖然該地塊具有一定的特殊性，但新地王的出現也預示着土地市場的起色。從大環境看，預計未來較長一段時間房地產市場仍處在調控週期當中，一系列政策組合拳將持續推出。隨着相關政策的發酵，一二線城市核心城區將慢慢引領房地產市場的復甦。

“當前房地產市場信心不足，房企拿地謹慎，此時上海現地王地塊，觸頂成交，刷新歷史樓面價，爲行業釋放積極信號；此外，這也進一步體現出了土地市場的分化，隨着房地產市場成交結構性上移，改善性需求成主力，優質地塊、重點項目仍受到房企追捧。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙對大河財立方記者表示。

大河財立方記者注意到，7月份以來，北京、上海、廣州、杭州等核心城市土拍市場熱度有所升溫。

據中指研究院統計，1—7月，住宅用地出讓金前二十位的城市中：北京以898億元排名第一、杭州648億元排名第二、上海515億元排名第三；第四至第十位分別爲：西安、成都、合肥、廈門、南京、寧波和福州。同時，克而瑞研究中心數據顯示，7月全國土地市場熱度略有提升，平均溢價率升至3.8%，環比增長0.6個百分點。

責編:陳玉堯 | 審校:張翼鵬 | 審覈:李震 | 監審:萬軍偉