事關樓市，國家選中15個城市
原創 劉曉博
近日，財政部、住建部宣佈：從2024年起，中央財政支持部分城市實施城市更新行動，首批選中了15個城市。
這15個城市是：石家莊、太原、瀋陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安。
大家看了這份名單，可能會感到有點怪：中國四大城市羣裡，大灣區上榜城市最少，只有東莞1個。而長三角，尤其是長江流域的城市佔了大多數。
這是因爲在確定開展“城市更新示範工作”之初，國家就確定了一個原則：首批示範城市重點向超大特大城市和長江經濟帶沿線大城市傾斜。
城市更新，包括城市地下管網更新改造、城市污水管網全覆蓋樣板區建設、市政基礎設施補短板、老舊片區更新改造。
根據最新要求，城市更新中不得重複使用2023年增發國債資金、中央預算內投資、車購稅資金、超長期特別國債等其他渠道中央財政資金。
爲什麼要開展這項工作？大概有以下幾個目的：
第一，城市更新是“大基建+房地產”的一部分，是傳統的拉動經濟的手段。在經濟低迷期，需要上更多新項目，以穩增長、保就業。
第二，提升中心城市的韌性，提升防災能力、環保能力，提升大城市的價值。
第三，城市更新看起來有四大項目，但核心是“老舊片區更新改造”，其實還是拉動房地產行業發展。在改造過程中，還可以對舊房子做減法，創造購房需求。
被列入示範城市名單後，可以獲得中央政策支持，以及財政撥款。
具體撥款標準是：東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額不超過12億元。
按照這個標準，上海、成都、重慶、西安可以獲得12億補助；太原、武漢、合肥、南昌等中部城市可以獲得10億元補助；南京、杭州、福州、青島、東莞等東部城市可以獲得8億元補助。
這點錢並不多，看起來對15個城市的樓市影響也極爲有限。但它透露的政策信號非常值得關注：
它說明中央在安排新一輪大基建的時候非常重視效益，而不像以前那樣天女散花，兼顧大中小城市。
在首批15個城市，普通地級市只有東莞，其他要麼是直轄市、副省級城市（或計劃單列市），要麼是省會城市。
東莞能躋身其中，也跟經濟發達、人口衆多有關。東莞城區人口超過1000萬，目前已經躋身超大城市。如果不算代管市縣，東莞城區人口超過蘇州，是非省會地級市裡最多的。
早些年，國家在搞大基建的時候往往雨露均沾，大中小城市都有份。大基建搞了20多年，很多地方基礎設施已經超前，利用率長期偏低。而中國人口分佈日益失衡，向大城市及其都市圈匯聚的態勢不可逆轉。
在這種情況下，無論是大基建還是新增商品房用地，都必須向超大、特大城市集中。只有這樣，投資纔有效益，集中精力辦大事的邏輯才能成立。
想想看，上述15個城市缺錢嗎？可能部分城市手頭有點緊，但他們基本上是中國目前財政狀況相對最充裕的城市了，尤其是上海、杭州、南京等。
太原、石家莊、瀋陽或許情況稍差，但在本省依然是老大，是當地日子最好過的城市。
中央財政仍然要給他們補貼！雖然錢不太多，但鼓勵強者恆強的態勢是非常明顯的。
所以，未來城市和城市之間的馬太效應一定是加劇的，而不是縮小。因爲錢跟着人走，人是不斷涌入大城市的。中小城市會越來越缺錢，基礎設施更新會跟不上，學校、幼兒園合併，年輕人會發現生活越來越不方便，跟大城市差距越來越大，他們離開的速度會加快。
各大城市又是如何計劃今年城市更新的呢？
以上海爲例，當地的“2024年政府工作報告”裡9次提及了城市更新，可見這項工作對上海拉動經濟非常重要。
上海的計劃是：
大力推進“兩舊一村”改造，完成12萬平方米中心城區零星二級舊裡以下房屋改造、31萬平方米小樑薄板房屋等不成套舊住房改造，啓動10個城中村改造項目。充分調動各類主體積極性，推動一批老舊工業區、商業商務區、風貌保護區、市政基礎設施更新改造，加快推進外灘“第二立面”等城市更新項目。
再看瀋陽，“2024年政府工作報告”是這樣提及城市更新的：
推進城市有機更新。堅持建管並重、改管結合，改造提升老舊小區267個、背街小巷100條、供水管網200公里、供熱管網150公里，實施南京街等15條街路更新工程。強化海綿城市建設，着力打造望花等海綿示範連片區。加快建設北方特色公園城市，新建改造綜合公園8座、口袋公園300座，新增綠地4平方公里以上。
其他城市就不一一列舉了。總之，各地無不把城市更新視作重要的抓手，希望通過老舊小區改造，減少存量房屋、製造當期的購房需求，推動房地產去庫存，給財政增收。
這是大城市的情況。
反過來，三四五線城市的情況可想而知：由於人口增長緩慢甚至流失，中小城市的城市更新越來越難搞，缺錢、缺人。能拯救中小城市樓市的，只有貨幣棚改了，但估計不會大規模搞了，因爲負面作用太大。
中小城市的樓市去庫存，只能“野渡無人舟自橫”，等市場自己消化了。如果持續5到8年不賣地，也能慢慢修復。如果還要賣地，那真的是沒救了。