推動使用權社宅？賴正鎰：採70年地上權、建立退場配套，纔有誘因

全國商總榮譽理事長賴正鎰建議，政府要擴大社宅供給，照顧更多無自宅民衆，應可以嘗試評估推動地上權建物產權、且地上權存續年限至少70年的使用權社會住宅。圖／蔡惠芳

政府研擬推動「使用權社會住宅」的政策，提供民衆最短租期一簽20年，或採一次付清480萬元，並提供民間業者或金融保險業者保證租金收益率3～8％。全國商總榮譽理事長賴正鎰建議，政府要擴大社宅供給，照顧更多無自宅民衆，應可以嘗試評估推動地上權建物產權、且地上權存續年限至少70年的使用權社會住宅，並且吸引金融壽險業參與、建立建商的退場機制，對於民衆、參與投資的建商、銀行和政府，才能同時提供誘因。

他認爲，依目前研擬中的使用權社宅方案，「無土地產權、房屋產權的模式，完全不可行！」不會有人願意一次付480萬元、預付未來20年租金，所以，不會有建商會參與這個政策。

賴正鎰表示，政府要推動產權沒地又沒屋的使用權社宅，概念上簡單來說，就是最短租期20年的長租型社宅，付款方式是一次付清20年租金480萬元、或先付1筆權利金再按月支付租金達20年。由於沒地沒屋，民衆不能貸款，480萬要一次付清，對於65歲以上長者、或無自有住宅弱勢族羣，負擔相當沉重，市場接受度一定會相當受質疑。

賴正鎰表示，如果沒有市場接受度，就直接影響參與投資人的租金收益率，因此沒有建商會願意參與。

賴正鎰建議，政府正積極推動社會住宅政策，除現有出租型社宅、包租代管之外，政府應推動擁有建物產權的70年地上權社會住宅，對於民衆、參與投資的民間投資人、銀行和政府，才能同時提供誘因。對於配合政府政策參與投資的投資人來說，政策一定要有配套。

首先，地上權土地存續年限最好不低於70年，且釋出價格應低於市價四成較有誘因。

第二，在銀行融資方面，不論成數、利率，都應提供優惠的配套。

第三，在租稅獎勵方面，政府應提供民衆六到七成房屋稅優惠；至於地租，也應依公告地價一定比例提供優惠租稅條件。

另外賴正鎰也指出，不論是使用權社宅、或地上權社宅，二者都沒有土地所有權，而且都必須在一定年限之後歸還給政府。在產權歸屬上，使用權社宅，是沒地、沒屋，只有使用權；地上權社宅，沒地、但有屋。

政府保證提供遠高於一般利率的一定租金收益率，還不足夠，若並且提供退場機制的配套，例如可參與REITs、再整包處分給需要長期穩定收益的金融保險業者、或基金，則誘因更加分。