限15年以內的房子，鄭州“以舊換新”試點將開始，房款直接打給“換新”方

本報（chinatimes.net.cn）記者於麗麗 李貝貝 北京報道

鄭州市二手房“以舊換新”最新消息，試點將於4月20日開始，截至6月30日，試點期限僅兩月有餘，二手房房齡不超過15年，500套爲限。

所謂“以舊換新”，簡單理解就是政府出面安排，把業主符合條件的二手房收購了，但業主要再買一套新房，且新房總價不能低於舊房。

資深業內人士王曉東對本報記者表示，二手房以舊換新，每收購一套舊房，就意味着賣掉了一套新房，本質就是去庫存，而這種方式其實也有助於穩定二手房房價。同時，所收購的二手房被用作保障性住房，當地也能完成保障性住房的指標任務，這是一舉多得的政策。

15年以內的二手房不用再愁賣

4月15日傍晚，鄭州市住宅與房地產業協會發布《鄭州市二手住房“賣舊買新、以舊換新”試點工作公告》表示，鄭州將啓動二手住房收購試點工作。

鄭州這次二手房“以舊換新”細則出爐半個月前，曾印發《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》通知。彼時，鄭州的創新式操作，引起業內廣泛關注。不少居民也覺得好奇，房屋以舊換新到底怎麼個換法？

有心想要搭載政府“以舊換新”福利的居民，很快迎來好消息。2024年4月20日開始，他們就可以報名參加“以舊換新”，報名時間截至到2024年5月31日。不過，想要報名參加房屋以舊換新也有條件限制。

根據最新消息，鄭州市的二手房以舊換新，要求二手住房性質爲普通商品住房，已取得房產證或不動產權證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過15年；二手住房坐落區域爲金水區和鄭東新區，且位於三環以內；房屋建築面積不超過120m²(含)等。

資深房地產業內人士張亮對本報記者說，“這次鄭州以舊換新把15年房齡作爲分水嶺，這意味着2008年以前的房屋被排除在外。由此來看，房齡15年以上的‘老破小’的價值，進一步被市場質疑，現在連政府置換鏈條也未能入圍。”

王曉東對本報記者表示，與家電以舊換新不同，舊家電面臨的命運可能是消失，但舊房子的價值仍在，或將用來當作保障房。所謂二手房以舊換新的終極目的，其實就是爲了促進新房去庫存。尤其鄭州，去庫存的壓力尤甚。

近日，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者表示，目前熱點城市新房和二手房都出現疲弱，甚至出現相互競爭、循環降價的現象，這導致房地產循環鏈條中斷。但同時，市場上又有賣一買一、賣舊買新、賣小買大的改善型需求。此時，迫切需要政府及時介入。

爲什麼政府會出面指定收購主體來收購二手房？在業內人士王曉東和張亮看來，這顯然是因爲如今的二手房實在太難賣了，買房人殺價也尤其厲害。“以前買房人殺價是一兩萬元的殺價，現在一開口都敢10%甚至20%的殺價了。”王曉東說。

有助於穩定二手房房價

根據4月15日發佈的《鄭州市二手住房“賣舊買新、以舊換新”試點工作公告》，收購主體支付二手住房全部購房款，其中：二手住房過戶相關稅費直接支付至換房羣衆，剩餘房款支付至換房羣衆購買的新建商品住房開發企業。

此外，以舊換新報名也有要求：換房羣衆購買新建商品住房總價款不低於二手住房收購總價款。王曉東分析，政府出手回購這些並不好賣的二手房，顯然是有條件的，就是你必須再買一套新房，而且總價不能低於所賣的舊房。

根據鄭州市4月1日發佈的“以舊換新”相關通知，鄭州市以舊換新的核心途徑，其實是通過指定收購主體來收購。4月15日的相關公告明確，鄭州城發安居有限公司就是收購主體。

天眼查顯示，鄭州城發安居有限公司成立於2021年，以租賃業爲主，由鄭州城市發展集團有限公司全資控股。後者由鄭州市人民政府國有資產監督管理委員會全資控股。

王曉東覺得，所謂二手房“以舊換新”本質是爲去庫存，唯有新房去庫存，才能幫助開發商回籠資金。另外，這種“以舊換新”的方式，也在某種程度上達到穩定二手房房價的作用。

房天下顯示，鄭州市的二手房掛牌價近3年來連連下跌，2021年10月15599元/平米，2022年10月12828元/平米，當前11485元/平米。從2021年至今，兩年半內每平米下跌4115元/平米，下跌幅度爲26.37%。王曉東說，“二手房房價是真正的市場行情風向標。”

結合多年市場實踐經驗，王曉東說，有些賣房業主希望能迅速賣掉房子置換新房，但當下行情出售難度大、時間長。部分業主爲了快速賣掉房子，不得不選擇無底線的降價，但降價行爲使得整個小區的房價受到直接影響。這是同小區業主最不想看到的，同時也是周圍的新房樓盤不想看到的。但如今政府回購二手房，這就讓二手房業主不必再連連降價，從而起到穩定該小區房價的作用。

此次鄭州市二手房以舊換新的措施，能在多大程度上促進市場活躍？在王曉東看來，效果或許並不大，當下最主要的是信心不足，悲觀情緒高漲，大多數買房人處於觀望情緒。唯有一線城市行情回暖，熱度可能會蔓延至二線城市，但一線城市若要行情回暖，只有全面放開限購政策、繼續降低首付比例和降息等大動作才行。

近日，合碩機構首席分析師郭毅接受本報記者採訪時提到，鄭州二手房以舊換新的措施給三四五線城市盤活房地產市場提供了新的啓發，但這也要求實施這一措施的地方政府要有用於收購二手房的資金，但事實上，各地政府的情況並不相同。而鄭州實施這一措施的效果，有待於通過市場傳遞呈現真實的影響。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧