“像造汽車一樣造房子”，房地產步入了“卷產品”的新紀元

今年來，房地產行業出現了一個新變化：多地相繼出臺計容新規，通過空中花園綠化陽臺、小區景觀綠化亭廊不計容積率等方式，“曲線”提高樓盤的得房率，助力提升居住品質。

安全、舒適、綠色、智慧......過往鋼筋水泥的剛需商品房開始升級，各家開發商開始真正意識到，建造“好房子”才能贏得市場投票，豪宅市場的熱銷也印證了行業風向的轉變。

業內專家認爲，隨着房企產品力不斷提升，房地產正在從量變邁向質變。對房企而言，保持新房市場的份額，逐步收復在部分城市失去的市場份額，特別是在剛需市場，同時在高端和豪宅市場中繼續保持領先地位，將是未來發展的重要方向。

樓盤質量一直是行業頑疾

在過往房地產行業發展歷程中，除了房價下滑，最讓購房者揪心的便是樓盤質量問題了。

以前，地產商奉行“高週轉”原則，快速運行的建造鏈條，導致不少房子的質量經不起考驗；當行業整體降速時，房企卻又容易因資金問題，導致新樓盤交付時出現“減配”問題。近半年以來，關於樓盤“減配”等質量問題的投訴一直層出不窮。

比如在人民網領導留言板上，有黑龍江省七臺河市市民於12月份反映稱，自己是恆基豪庭的業主，房子11月26號交房，因質量問題多次跟物業溝通無果，包括房屋窗戶下方牆面開裂、小區窗戶壓條鬆動、有樓棟商服私自破壞剪力牆等諸多問題。

對此當地信訪局回覆稱，關於牆體開裂修復問題，已責成設計單位制定處理方案，要求施工單位按方案進行維修；關於窗戶質量問題，建設單位已督促生產廠家對每一戶進行逐一排查修復；關於剪力牆問題，物業公司已經制止，避免此類問題再次發生。

在西安，有網友11月反映稱，自己是港務區融創望江府的業主，稱樓盤存在一定質量問題，包括下水管漏水、水井房漏水、強弱電房漏水、樓層漏水、工區牆地磚空鼓等。因前述質量問題，項目交房時間也受到了影響，希望政府幫助解決問題。

對此西安市人民政府表示，關於漏水問題，經建設單位反饋，現正在逐一維修，住房和城鄉建設局已督促建設單位加快維修進度；瓷磚空鼓問題，住房和城鄉建設局已要求建設單位立即安排人員進行覈查，根據覈查結果進行修復處理。

在北京，同樣有網友11月反映稱，中交和卓越開發的一樓盤入戶大堂與宣傳不符，實際交付玻璃後面是牆、雙入戶變成單入戶、大堂面積縮水1/3、過道有效寬度僅1米，除此之外，大堂沙發、茶几、吊燈等方面也出現“減配”。

對此昌平區方面回覆稱，經區住建委覈實，該項目南區、北區已組織線下業主見面會，針對公區等問題，企業表示該問題將在近期出具方案；針對大堂牆體問題，企業表示現場實際與規劃一致，後續將進行美化提升；目前項目還處於施工階段，現場系按照設計圖紙施工。

各地頻現的樓盤質量問題，反映出行業過往高速發展的“後遺症”仍在，要真正除掉質量減配這一行業“頑疾”，還有許多現實問題要處理。

行業現狀倒逼品質時代臨近

現實中，購房者對樓盤質量的關注度越來越高；從行業發展階段看，當前我國商品房整體存量大、競爭激烈，住房標準正在從“有沒有”向“好不好”轉變。

澤平宏觀日前刊發的一篇文章表示，1978年到2023年以來，中國城鎮住宅存量從不到14億平方米增至335.5億平方米，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.74億套，套戶比從0.8增至1.07，中國城鎮住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡。

從城鎮套戶比看，我國東部、中部、西部、東北地區分別爲1.03、1.11、1.05、1.33，黑龍江、吉林、內蒙古、青海、遼寧等5省區套戶比超過1.15，浙、藏、粵3省套戶比小於1.00。

隨着房子總量越來越多，購房者對住房的要求和標準也在提高。

中指研究院表示，從住宅發展歷程上看，社會對於“好房子”的認識持續更新迭代。20世紀80年代，住宅評價標準更爲關注安全耐久；到2000年左右，住宅發展方向轉向綠色低碳領域，如中國的2006綠色建築評價標準；2015年左右，住宅在健康宜居受到廣泛關注。

今年8月，住房城鄉建設部部長倪虹也對“好房子”問題進行了詳細闡釋。

爲什麼要建“好房子”？他表示，我們國家的住房發展已經進入了一個新階段，即從“有沒有”轉向“好不好”，當城鎮人均住房建築面積超過40平方米，人民羣衆對住房的功能、質量有了新期待。這時應引導房地產業和建築業，從過去注重速度、數量，轉向追求高質量、好服務。

那麼什麼纔是“好房子”，他提出了四個關鍵詞：綠色、低碳、智能、安全。

中指研究院在統計了近3萬樣本後也發現，居民對“好房子”的期待，集中在幾個主要方面。

在居住面積上，超六成受訪者傾向選擇90～144平戶型；在戶型設計期待上，受訪者更關注全明設計及靈活改造空間；在社區配套需求上，更關注會客空間、小型運動場、環形跑道等配套設施；在物業服務期待上，出入口管理、裝修服務等呼聲較高；在科技系統上，智能安防系統佔據首要位置；交付方式偏好上，希望結合自身需求進行精裝清單選擇。

“好房子需要好建造，我們要強化科技賦能，推廣綠色建造、智能建造等新型的建造方式，要像造好汽車一樣造出好房子。”倪虹曾表示，建設“好房子”是個系統工程，是個應用場景和新產業，有可能成爲一個新賽道，對於擴內需、穩增長，都會發揮重要作用。

地產商爭相開始“卷產品”

房地產行業發展階段的變化，讓地產商爭相開始正視現實、重視產品。

今年以來，市場上實現熱銷的項目，絕大多數都是高端改善性質的樓盤。

克而瑞集團CEO張燕日前表示，今年140~180平方米及180平方米以上產品，成交佔比穩定增長；500~1000萬及1000萬以上高總價產品也穩定增長，這一趨勢在京滬深尤爲突出。Top30企業中，7家更新或重新發布了高端產品系，18家對高端產品進行了局部迭代和創新。

開發商對產品的打磨，不僅會影響購房者偏好，對資產價值也是一種保證。張燕稱，克而瑞統計的100個熱銷項目，近6成聚集於城市核心區。較難複製的核心區位，加上優質產品力，構成板塊定價權，通過提升產品力創造出溢價，已經成爲房企產品設計最突出的特點。

那麼，地產商“卷產品”卷在了哪裡？張燕表示，一是高贈送，得益於設計規範調整、四代宅落地，熱銷項目得房率一再提升；第二是超配，包括主入口門頭，園林景觀，及會所配套等，有剛需剛改項目通過超配，對競品形成了降維打擊；第三是定製迭代，整體戶型結合軟裝、家電，形成了系統化定製體系；第四是實景展示，將樣板房的實景當作交付標準等。

在克而瑞日前舉行的圓桌論壇上，招商蛇口表示，過往高週轉時代，招商蛇口一直有嚴格的產品線，目前最大的改變是，針對當下行業變化，打破原來的標準化體系，對每個新增項目都能調集企業內全國最優秀的產品團隊，進行集中最優勢力量的操盤、場景化分類。

保利發展方面表示，保利好房子在“安全、舒適、綠色、智慧”基礎上，延展出了“好產品、好服務、好生活”三個部分，聚焦人本化、綠色化、恆久化、智慧化、產業化，打造“智慧宅、未來宅、健康宅、低碳宅”，從四個維度進行產品體系構建。

地產與物業的結合，也是未來產品升級的方向之一。華潤置地方面稱，2024年華潤置地在標籤立面、景觀皮膚系統等方面做了細分研究，社區配套有潤心社品牌，景觀方面有“全齡生活營地”，同時着重解決社羣服務，今年提出“潤比鄰”服務運營的產品線。

“隨着行業產品力的不斷提升，行業已經從量變邁向了質變。”克而瑞集團董事長丁祖昱表示，十月份房地產數據中，新房基於產品力的提升，市場表現超越了二手房。對於房企而言，保持新房市場的份額，逐步收復在部分城市失去的市場份額，特別是在剛需市場，同時在高端和豪宅市場中繼續保持領先地位，將是未來發展的重要方向。