新城事·正乘勢丨供需兩端持續發力 政策組合拳促進市場平穩健康發展
央廣網北京12月25日消息（記者門庭婷）2023年是房地產市場深度調整的一年，也是各類利好政策頻出的一年。這一年，“房地產市場供求關係發生重大變化”的定調爲房地產發展開啓了新篇章。多部委明確政策優化方向，從供需兩端政策、防範房企風險以及保障性住房建設等方面釋放積極信號。各地政府因城施策，持續推出覆蓋方方面面的政策優化舉措。
12月11日至12日舉行的中央經濟工作會議爲2024年市場的發展指明瞭方向，定下“穩中求進、以進促穩、先立後破”的總基調，強調要積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。
12月21日至22日召開的全國住房城鄉建設工作會議則明確了2024年重點任務：推動住房城鄉建設事業高質量發展再上新臺階。會議指出，明年的工作要堅持穩中求進、以進促穩、先立後破，重點抓好4大板塊18個方面工作。在構建房地產發展新模式方面，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命週期基礎性制度，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。
優化政策不斷加碼 提振市場信心
在中央不斷出臺政策，推動房地產行業健康發展的同時，面對房地產市場的變化，地方層面也不斷有新政面市。
12月14日，北京、上海接連優化房地產調控政策，覆蓋降首付、降利率以及優化普宅認定標準等多個層面，大幅降低了居民置業門檻和購房成本。這也是繼11月深圳降低首付比例、優化普宅認定標準後，一線城市的又一次大動作。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，政策大力度優化後，預計京滬市場活躍度將明顯提升，進而穩定價格預期。京滬市場預期好轉或將進一步提振整體市場信心，推動全國市場加快築底企穩。
北京、上海的房地產優化政策將今年全年房地產市場的政策調整推向高潮，2023年全年，全國各地調控政策持續優化。將“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱，將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20%、30%，下調二套房貸利率下限至5年期以上LPR+20基點，降低存量首套房貸利率，延長換房退個稅優惠時間至2025年底等一系列政策，以降低購房成本、降低購房門檻爲目標，引導市場預期穩步修復。
根據中指監測，截至11月，已有200餘省市（縣）出臺房地產調控政策超600次，多數城市限制性政策完全放開。目前全國多數城市均已執行首套房“認房不認貸”，積極落實差別化住房信貸政策。限購方面，南京、合肥、濟南、青島等14個二線城市全面取消限購政策，另有多個二線城市從優化購房套數、優化限購範圍、放鬆購房限制條件等方式放鬆限購。一線城市中，廣州成爲首個部分開放限購的城市。此外，優化公積金貸款、降低限售年限、發放購房補貼等也是各地因城施策的手段。
今年以來，從中央到地方積極從需求端持續優化樓市政策，力促房地產市場平穩運行。不過，當前房地產市場仍然處於調整之中，修復節奏比較緩慢。根據國家統計局1-11月銷售數據顯示，全國商品房銷售面積同比下降8%，商品房銷售額同比下降5.2%。
業內分析人士認爲，短期來看，各項支持政策落地見效仍需要一定時間。未來政策調控仍將漸進式推進，需求端政策大概率將繼續圍繞降低購房門檻、降低購房成本進一步展開。
房企融資利好不斷 防範化解風險
需求端政策頻繁出臺，促進購房需求釋放的同時，針對供給端政策的支持力度也在繼續加大。
從去年開始，以“金融16條”爲先導，金融業支持房地產業進入復甦期。今年，監管部門明確繼續落實“金融16條”及“第二支箭”政策，強調要有效防範化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃。住建部也表示要“抓兩頭、帶中間”，支持優質國企、民企改善資產負債狀況，對於出險房企，一方面幫助企業自救，另一方面依法依規進行處置，防範化解風險。
近期，中央金融工作會議再次明確一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求後，多部委表示要支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。據媒體報道，金融監管部門提出“三個不低於”改善企業融資環境，並制定涵蓋50家規模房企的白名單。進入名單的企業將獲得信貸、債券和股權融資等多方面支持。若相關支持政策真正落地，房企資金壓力有望緩解。
今年以來，金融機構通過信貸、債券等融資渠道已對房企進行了有力支撐。有數據顯示，爲支持民營房地產企業發債融資，今年1月至10月，房企公司債券及資產支持證券發行超過2300億元。通過中證金融公司與地方擔保公司“央地合作”模式增信支持民營房企發行債券。此外，首批保障性租賃住房不動產投資信託基金（REITs）發行上市，促進盤活存量資產。
金融政策支持房企融資的同時，“保交樓”配套資金也在加速落地。據瞭解，金融部門配合推出兩批共3500億元保交樓專項借款。設立2000億元保交樓貸款支持計劃，引導商業銀行積極提供配套融資。8月初央行明確將2000億元保交樓貸款支持計劃期限延長至2024年5月底。從效果來看，根據住建部截至8月初的統計，保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。
多地取消土地限價 穩定房價預期
“限地價”開始於房地產行情高漲時期。2016年底首次提出“房住不炒”，越來越多的城市開始有意識地限制高地價。至2021年，全國大部分重點城市基本均已實施“限地價”相關政策。今年7月，中央政治局會議明確提出適時調整優化房地產政策，在樓市過熱時期出臺的限制性政策迎來調整良機。“限地價”無疑是其中重要部分。
據媒體報道，9月底，自然資源規劃部已給各省市自然資源主管部門下發文件，內容包括取消土拍中的地價限制、取消遠郊區容積率1.0的限制等。此後全國多地陸續公告土地出讓環節取消限價。中指研究院監測數據顯示，10月以來，集中供地的22城中已有成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、杭州等城市響應。
多城官宣取消地價限制，恢復“價高者得”。業內分析人士認爲，讓地價迴歸市場，一定程度上有利於提振土地市場情緒。成熟區域地價限制取消之後，優質地塊地價或有所上漲，進而帶動市場交易上行預期，對當前“穩房價”“穩預期”亦將產生積極帶動。
此外，根據房地產市場新形勢，中央積極推進“三大工程”，在規劃保障性住房上，拓展配售型保障性住房的新路子，實現政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購併舉的住房制度。據住建部9月披露，今年全國籌集建設保障性租賃住房204萬套（間）的任務目前已完成72%，各地籌集建設進度不斷加快。
對於2024年政策方向，中指研究院表示近期召開的中央經濟工作會議釋放了更加積極的信號，明年宏觀政策或將繼續發力穩經濟，中央加槓桿、央行降準降息均有一定空間，“先立後破”的政策基調也給房地產政策帶來了更強的優化預期。如果明年房地產政策能夠協同發力，包括在需求端繼續優化限制性政策，在供給端支持房企合理融資需求、化解企業風險，同時加快推進“三大工程”建設，房地產市場有望逐步實現築底企穩。
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