楊惠妍帶着碧桂園闖關

作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

新年伊始,碧桂園董事會主席楊惠妍動作不斷。

給出境外債重組方案不久,1月14日晚間,碧桂園又交出了2023年全年及2024年中報。兩份財報補齊,讓碧桂園港股離復牌更進一步。

作爲曾經的“宇宙第一房企”,行業週期的波動帶來的資產重新定價,讓它在過去兩年錄得鉅額虧損;兩份財報又讓外界看到,碧桂園在努力做好保交樓工作、三年累交付超170萬套的同時,依舊有超700億淨資產,保障着自身經營能力。

接下來,發誓拼盡全力,扭轉碧桂園當前困局的楊惠妍和碧桂園管理層們,也將帶着碧桂園繼續闖關,直到徹底上岸。

按照碧桂園給出的預期,其對在2025年上半年與境外債權人就債務重組達成一致有信心。在債權人和控股股東家族的支持下,碧桂園的資產負債表會逐步修復。在此之後,它也要尋找自身在行業下半場當中的全新定位,找到新活法。

碧桂園接下來能否走通新路,會是個重要觀察點,從中窺得這個行業能否重獲新生,走向未來。

拐點

去年4月,因遲遲未刊發2023年財務業績,碧桂園開始停牌。按照港交所相關規定,連續停牌達18個月,港交所有權取消公司的上市地位。

如今,不到9個月,碧桂園補發了2023年全年財報和2024年中報,讓其有充裕的時間完成接下來複牌的相關流程。也側面反映出楊惠妍希望碧桂園儘快回到正軌的決心。

1月14日晚間公佈的兩份財報,從財務層面,展現出碧桂園的風險已充分釋放,接下來則是輕裝上陣,恢復元氣。

2023年年報顯示,碧桂園歸屬股東淨虧損爲1784億元。碧桂園方面解釋,這主要是因爲它計提了大額存貨減值準備。其中,對在建物業及持作銷售的已落成物業,以及部分應收款項存在無法回收的風險,計提金融資產及財務擔保減值損失淨額兩項,合計減值金額就達1196億元,佔當期虧損額大頭。

在市場的下行期裡,受市場價格波動影響,資產價格不斷縮水,房企都進行了一定的存貨減值。這是基於會計的謹慎性原則所作的一種穩健處理,以準確反映存貨的真實市場價值。

過去三年裡,包括萬科、融創等房企也都作出過大額減值的動作。而對於存貨大量在三、四線及以下城市的碧桂園來說,存貨價值縮水也不可避免。

積極的信號是,大額存貨減值的影響已在2024年逐漸減少。2024年上半年,碧桂園存貨減值計提大幅減少爲27億。這基本可以判斷,碧桂園已將存貨減值大部分出清。

也有投資者表示,碧桂園大額減值爲接下來困境反轉做好準備,長期來看利於股東。

的確,由於存貨的公允價值會隨市場情況波動,房地產的會計週期和利潤結算週期之間也存在一定時間差,隨着外部環境逐漸回暖,這部分減值未來也可能轉回。

隨着大額存貨減值的減少,碧桂園的虧損額也在2024年收窄。2024年上半年,碧桂園歸母淨利潤爲虧損128.42億人民幣,較2023年同期大幅收窄。碧桂園方面透露,預計2024年全年虧損會同比大幅收窄。

頗爲不易的是,碧桂園在過去三年還努力完成了保交付的工作。過去三年累計交付約170萬套房屋,交付量在中指院等機構的第三方榜單中一直位列第一。

接下來,碧桂園仍有20萬套房屋交付任務。碧桂園方面也表示,會依託當前各項利好政策,積極爭取政府支持,努力盤活各類大宗資產及沉澱資金,竭盡全力獲取一切資源支持交付工作的開展。

隨着交付高峰期過去,碧桂園接下來“保交樓”的任務和壓力隨之降低。它也能夠在順利完成短期保交付的任務後,朝着中期“保主體”的目標繼續前行。

破局

這輪地產調整週期,已然持續了四年。期間,有如吳亞軍、凌克、陳啓宗等地產大佬隱退,也有人深陷囹圄,但也有像楊惠妍這樣,從父輩手裡接過公司、仍奮戰在一線的“地產二代”。

楊惠妍在接班時曾強調,她一直把自己定位成職業經理人。現實則是,“地產二代”的光環不再,擺在她面前的是一道道難題。尤其是她所掌舵的是艘總資產超萬億的巨輪(截至2024年6月底爲1.08萬億),承受的壓力、前行的難度都遠高於其他房企。

如何守住父輩創下的基業?如何在資源有限的情況下,完成保交付任務?保交付後如何修復碧桂園的信用,帶着碧桂園走向房地產行業的下半場?這都考驗着楊惠妍和一衆碧桂園管理層的智慧。

他們做出了不少努力。從2022年以來,碧桂園通過折價處置公車、大宗資產、難去化商業類沉澱資產等動作,回籠資金超600億。去年底,碧桂園還將手頭持有的長鑫科技約1.56%股本出售,換來約20億元,主要用於保交樓等項目建設開支。

楊惠妍家族也一直通過各種方式給予支持。

2021年至今,楊惠妍家族作爲控股股東累計向公司提供摺合約96億港元的無息無抵押借款等現金支持;此外,還以自持的其他資產,爲碧桂園在銀行間市場交易商協會發行的15億中期票據提供了擔保。

但在銷售還未明顯回暖、房企融資渠道受阻的情況下,碧桂園還需要獲得債權人的諒解與支持,才能走出當前困境。

從最新披露的財報也可以看到,截止2024年中,碧桂園經營活動產生的現金流爲-1.85億元,融資活動產生的現金淨額爲-26.70億元,靠着持續售出手頭資產、股權,才讓讓投資活動產生的現金淨額保持了正值,爲24.32億元。這種持續失血的狀況不是長久之計。

優化碧桂園的資產負債表,是它走出困境的關鍵一步。碧桂園也在1月9日,對境外債重組提出一攬子方案,目標是減少債務最多116億美元、到期時間延長至最多11.5年,以及將平均借貸成本從重組前的6%降至重組後每年2%。

知情人士稱,碧桂園已經收到不少債權人的表態,表示願意長期支持公司度過當前的難關,同時期望公司能夠儘快完成重組。碧桂園方面也表示,已與七家知名銀行組成的協調委員會達成共識,該委員會持有貸款佔未償本金約48%。

待債務展期成功,碧桂園也能夠進一步輕裝上陣,從債務的泥潭中脫身而出,將主要精力放在日常經營上。正如一名專事債務重組的外資機構主管對華爾街見聞所言,在可控的時間裡與債權人達成一致非常重要,企業才能夠在重組完成後,健康上路。

這也會爲碧桂園經營狀況的根本改善奠定基礎,碧桂園也能夠爲其他出險房企走出困境,提供一個可借鑑的範式。

楊惠妍也堅信,在碧桂園全體員工的共同努力下,一定能夠完成“非常之功”。

更長遠的來說,房地產仍然是一個規模龐大的市場,接下來碧桂園也應尋找新的機會並找到自身位置。地產開發業務之外,碧桂園也持續探索建築科技和代管代建兩項新業務,並在過去兩年裡實現了獨立市場化運作。屆時,碧桂園也將不只是一個開發商,而是一個建築科技公司。

那個矇眼狂奔的房地產黃金時代終是回不去了。接下來任何房企、行業裡的人,也都會以全新的姿態出現世人面前。前提是,活下去。楊惠妍和碧桂園仍需要繼續全力以赴。