一季度樓市繼續低位運行，但穩樓市政策效果漸顯

21世紀經濟報道記者 張敏 實習生 劉玉婷 北京報道在各項穩樓市政策的支撐下，房地產市場終於迎來“小陽春”，雖然勢頭並不強烈，但仍有一些積極的信號。

4月16日，國家統計局發佈一季度房地產投資和銷售數據及3月70個大中城市房價數據，對當下的市場情況進行了全方位的展現。

今年3月，全國商品房銷售面積爲1.13億平方米，商品房銷售額1.08萬億元，雖然同比有所下降，但達到或接近去年下半年以來的月度高點。

這一情況的達成，既有穩樓市政策的刺激作用，也是“以價換量”的結果。

3月，全國70個大中城市中，有57個城市的新房價格在3月環比下降，二手房價格下降的城市則達到69個，延續了去年下半年來以降爲主的態勢。

但整體來看，投資、融資、建設等指標仍未明顯改善。

4月16日，國家統計局副局長盛來運介紹2024年一季度國民經濟運行情況時表示，房地產市場仍處在調整過程中，但穩樓市措施的效果正在持續顯現。且從中長期看，“中國房地產市場仍然具有持續健康發展的支撐條件”。

繼續“以價換量”

國家統計局的數據顯示，今年1-3月，全國新建商品房銷售面積2.27億平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額2.14萬億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。

單月看，3月全國商品房銷售面積爲1.13億平方米，商品房銷售額1.08萬億元，同比分別下降23.7%和28.5%。

盛來運表示，今年一季度房地產銷售指標降幅擴大，有去年基數較高的原因。去年由於特殊情況影響，3月份起房地產銷售迎來“小陽春”，3月當月新建商品房銷售面積約爲1.38億平方米，爲去年月度最高。

但他同時指出，環比來看，今年3月的銷售規模爲去年下半年以來的高點，“絕對量水平並不低”。

21世紀經濟報道記者對比月度數據發現，今年3月，商品房銷售面積爲去年7月以來的最高點，商品房銷售額則僅次於去年12月，爲次高點。

其中，除各項穩樓市政策帶來的信心提升外，這也是大範圍“以價換量”的結果。

自去年下半年以來，70個大中城市房價便轉爲環比下降爲主，且下降的城市數量不斷增加。今年3月，新房價格環比下降的城市有57個，二手房價格環比下降的城市則達到69個，僅福州一城上漲。

其中，一線城市新房銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二、三線城市新房價格環比分別下降0.3%和0.4%，降幅均與上月相同。二手房方面，一、二、三線城市環比分別下降0.7%、0.5%、0.5%，降幅均收窄0.1個百分點。

二手房價格降幅高於新房，是近期房地產市場的常態。在熱點一二線城市，這種差距更爲明顯。

北京某頭部房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，從去年開始，公司旗下項目便廣泛採用降價促銷的策略，但因顧及對老業主的影響，整體下調幅度有限。

相比之下，二手房價格的調整更加隨機，資金套現的需要或購買學區房的需求，都足以讓業主大幅下調掛牌價。“一旦有一個業主大幅降價，就容易把整個小區的價格拉下來。”上述負責人告訴記者。

政策效果持續顯現

除了銷售端，整體來看，其他數據指標並不樂觀。

今年1-3月份，全國房地產開發投資2.21萬億元，同比下降9.5%；其中，住宅投資下降10.5%。同期，房地產開發企業房屋施工面積、新開工面積、竣工面積都有兩位數的下降，後兩項指標的降幅都超過了20%。

融資端，一季度房地產開發企業到位資金2.57萬億元，同比下降26.0%，降幅較前兩月有所擴大。

機構普遍指出，自2021年下半年以來，房地產市場的調整期已超過30個月，深度和廣度均屬空前，且調整仍在繼續。其中，雖然銷售有所回溫，房地產企業的資金壓力仍然存在，並在很大程度上制約了其在投資端和建設端的表現。

不過，近期出臺的一系列穩樓市政策，效果在不斷顯現。

去年末以來，中央及監管部門持續釋放穩市場的積極信號，並推出了包括房地產項目融資“白名單”、取消限制性措施、提高公積金貸款最高限額、住房以舊換新等一系列措施，在供需兩端進行發力。

盛來運表示，支持房地產穩定發展政策措施效果還在持續顯現，並在三個方面帶動了相關數據的改善：“三大工程”拉動房地產投資0.6個百分點；“白名單”政策使企業國內貸款降幅收窄了1.2個百分點；一系列促進樓市消費的政策，使一季度新建商品房銷售面積和銷售額降幅比1-2月分別收窄了1.1和1.7個百分點。

由於調整週期較長、回暖速度不及預期，在一定程度上，針對房地產的消極情緒仍然存在。對此，4月16日，盛來運重申了其對房地產中長期發展的觀點。

他表示，按照產業成長週期，房地產行業經過二十幾年的高速擴張後，出現調整是正常的。且房地產階段性調整，有利於後續構建新模式，實現高質量發展。

同時，中國房地產市場是有支撐的。一方面，2023年我國常住人口城鎮化率是66.2%，但戶籍人口城鎮化率還不到50%，還有2.97億的農民工沒有完全市民化，這些農民工的購房比例不高。另一方面，我國現有的住房存量中，90平方米以下的中小戶型佔絕大多數，改善性需求和剛需都有比較大的發展空間。

“中國房地產市場仍然具有持續健康發展的支撐條件，我們要理性看待房地產這一輪的調整。”盛來運說。