一夜之間，拆遷返貧的時代降臨？廣州舊改，顛覆性一幕發生了
最近幾個月，廣州的拆遷戶很心塞，通過拆遷“一夜暴富”美夢，正在開始消失。
先是葵蓬村，再到康鷺，拆遷補償方案接連出爐，引發廣泛關注。
近日，白雲石井潭村僅有6600元/平的徵收補償被村民吐槽“拆遷返貧”！
潭村舊改網絡聲音（來源：視頻號）
不禁讓人發問，廣州舊改怎麼了？爲何一夜之間拆遷從小甜甜，變牛夫人？
作爲廣州今年重點推進的四大片區舊改之一——白雲區羅衝圍片區的首期舊改項目，潭村的改造進展，一直牽動着不少廣州人的心。
特別是作爲廣州首批做地項目，潭村舊改無論是在改造方式還是拆補方案上，都會成爲其他片區舊改的示範。
潭村舊改效果圖
今年年初，潭村舊改的徵收補償方案正式曝光，卻是爭議不斷。
一則勁爆消息，炸開了鍋！村民們收到的最高拆遷補償居然僅爲每平方米6600元。
這種“接地氣”的拆遷補償價，讓村民直呼意外！
白雲潭村舊改賠償方案
詳情是這樣的，根據補償方案，補償分爲棄產貨幣補償和回遷兩種。
選擇貨幣安置的，以房屋不同產權和結構分檔補償，加上3000元/㎡徵收獎勵，合計最高6600元/㎡。
選擇回遷安置的，覈定安置面積的回購價爲3120元/㎡，最多可回遷280㎡。
被徵收房屋實測面積小於280㎡的，可按280㎡計算安置面積，但差額部分面積需按4268元/㎡申購，實測面積大於280㎡的，多出部分按貨幣補償。
另外，無論是哪種方式，還會給到兩種獎勵：
①3個月內簽約搬遷，額外補償總額15%獎勵，3-6個月內簽約搬遷，額外補償總額10%獎勵；
②一次性12個月臨遷費，標準爲每月20元/㎡（最高不超過280㎡）。
情報哥用直白一些的案例來計算，你就知道這個拆遷補償費有多低。
舉例子，某村民自家有300平米的房子，假設全部都是合法面積。
假如選擇拿錢不要房，3個月內搬遷。
棄產共可以到手：300*（3600+3000）*1.15+12*280*20=234.42萬
234萬，想在動輒4萬+的周邊買回同樣的房子，可以說是異想天開，甚至可能連首付都達不到。
覺得不划算？安置回遷的話是這樣的：
回購安置房的面積拿不到徵收獎勵，加上3個月內搬遷獎勵和臨遷費。
那麼徵收補償爲：(20*6600+280*3600）*1.15+12*280*20=137.82萬
而回遷一套280㎡的房子要支付:
280*3120=87.36萬
最終可以到手一套280㎡的房子和50.46萬現金（137.82-87.36）。
這麼看來，雖然純貨幣補償較低，但購買安置房的方案還是比較合理的，接近一換一，但暴富是不用想了。
而且以上只是最理想的完全合法房屋方案，參照周邊的違建加建情況，村民能到手多少，還要打個問號。
按這補償標準，300平的祖屋拆了，滿打滿算可以拿198萬拆遷款。
如果積極響應政策，還能額外拿到29.7萬搬遷獎勵以及一年期的臨時安置費6.72萬，總共加起來234.42萬。
拿着這200來萬，在白雲區同地段要想換個300平的新房，連首付的一半都不到！
白雲潭村及周邊新盤價格對比示意圖
用廣州話說，你想食我只車咩！
拆遷就等於一夜暴富的時代，真的過去了。
最近，被譽爲廣州第一土豪村鳳和(康樂村、鷺江村)又流出一版舊改補償方案，（非終版，僅供參考）
當中貨幣安置賠償標準，比番禺舊改的標準都要低，第一土豪村？就這？
根據該徵求意見稿，有證房屋超出280平的，超出部分按40%補償公寓，棄產補償12500元/平。
值得注意的是，棄產的賠償方式，讓不少村民炸開了鍋，其中，棄產選擇貨幣補償的話，復建住宅按12500元/㎡賠償，復建物業則按6000元/㎡賠償。
這個賠償標準，連番禺的舊改都比不上。
例如沙溪村屬“拆一補一”的面積內的，按照15000元/㎡標準給予補償；超出“拆一補一”的權益面積部分，按照13500元/㎡標準給予補償。
而里仁洞村棄產部分，屬“拆一補一”面積按2萬元/㎡補償，超出則按1.85萬元/㎡。
康樂棄產才1萬多的單價，在海珠甚至連二手房都買不到。
爲什麼，過往拆遷可以一夜暴富，如今變成一夜返貧？
首先，一夜暴富是僞命題，廣州舊改補償，一般分爲兩種，一種是貨幣補償，一種是面積補償。
無論哪種方案，對於拆遷戶來說，貨幣回遷都是划不來的。
選擇安置回遷，拿完補償金，扣除買回遷房的錢，基本能做到1：1，選擇貨幣回遷，連首付都不夠交。選哪個更實惠，一目瞭然。
情報哥整理2019年部分熱點城中村改造貨幣回遷方案，從數據分析，哪怕在經濟穩健且市場比較火熱的2019年，也不是每個村都能創造神話。
2019年部分熱門舊改貨幣回遷方案一覽
如果選擇一次性貨幣補償，即使是在天河、海珠和荔灣這些中心區，最高也只有2.5萬/㎡的貨幣補償。
而外圍區域，貨幣補償更低，一萬以下的村也不少。最低的是白雲區的田心村，一次性貨幣補償只有7500元/㎡。
隨着樓市調整，市場分化甚至是下行，尤其是市場+保障房住房體系雙軌制的落地，廣州舊改，或者說範圍更大的城市更新原先的高補償、高回報邏輯，已經不成立了。
更深刻的原因，是操盤手變了！
作爲全國首個城中村立法，隨着廣州城市更新條例的出臺，廣州舊改，將由市場化徹底轉向政府主導。
舊改操盤手從房企變成地方政府，相當於遊戲規則徹底變了。
原先市場化模式下的廣州舊改，在市場預期看漲的前提下，土地價值水漲船高，中間利潤空間大，開發商也更有意願提供高補償。
高盈利預期之下，哪怕舊改週期長，開發商依然趨之若鶩，可以說，火熱的市場造就了回遷高收益。
而如今，市場回冷+三道紅線倒逼，曾經有錢的開發商爸爸都在節衣縮食，比如恆大，佳兆業，時代，合景，富力，升龍等等以往的廣州城市更新“主力軍”，已經陸續退出舊改。
而當地方爸爸當家後，爲何給的價格這麼低呢？原因不外乎：
１、窮，財政緊巴巴，通過壓低貨幣回遷價格，引導村民選擇安置回遷，拿房可以，拿錢沒門。
２、可能真的只值這個價，想從財政摳預算出來不容易。
但新操盤手入局後，舊改有望解決“確定性”這個難題。
首先，舊改啓動難，有望解決。
過往要啓動舊改，得絕大多數村民同意。
當下，只要經過農村集體經濟組織中超過三分之二成員及十八歲以上村民的多數同意，就能啓動城中村改造項目，說白了就是少數得服從多數，不再需要每家每戶點頭通過。
其次，釘子戶生存空間收窄。
地方入局，補償標準有望堅決做到公平公正，不能隨意提高或者降低，更別提房企主導時期，私下拔高釘子戶補貼那種歪風了。
一句話，大家夥兒都得喝同一碗水，沒得挑揀。
此外，以後舊改由地方主導，而非企業主導，釘子戶要拿扭舊改會很難。
對於那些拒不配合舊改的村民，政府將依據國家相關規定，向法院申請強制執行。
這就意味着，想當釘子戶，可能會面臨法律的嚴肅處理。這樣一來，拆遷進程自然更加規範有序，不再那麼多波折了。
現在在廣州，再指望拆遷一夜暴富已經不太現實了。
而這麼多年城市更新搞下來，大家的觀念也有所翻新。
誰都知道十年前拆遷暴富的獵德、冼村，不可能成爲當下白雲潭村的借鑑。
時代在變化，舊改更重要的是城市界面的翻新、配套的佈局、產業的升級等等走向共同富裕的手段，而不再是拆遷戶吃獨食。
畢竟大多數人，都希望廣州變得更美好。