又降首付、降利率，樓市拐點要來了？馮侖：上行拐點今年看不到

封面圖 | 《冰下的魚》劇照

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問：上週五，央行連發救市政策「組合拳」，有人形容房地產迎來近十年最寬鬆時代：第一、首套房首付下調至15%；二套房25%；第二、公積金首套房貸利率下調至2.85%，二套房下調至3.325%；第三、取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；第四、央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房。

您怎麼看這些政策，這些政策對房地產市場會產生什麼影響？

馮侖：政府出臺了一系列重要政策，這些政策對於買房人來說，無疑是個好消息，我相信這些政策會刺激一部分人來買房。無論大家是剛需首次購房，還是爲了改善住房條件，這些政策都會產生積極的正面效果。

然而，如果將這些政策放在經濟和整個房地產行業面臨巨大壓力的大背景下來看，其短期效果可能不會太明顯。但是如果這一政策能夠堅持下去，我認爲後續積極作用會越來越明顯。

爲什麼呢？我在網上看到一個很有意思的比喻，說一個美女要相親，她提了兩個條件，第一，必須有一百萬彩禮，第二，男方身高必須達到一米八。過了一段時間，她發現自己仍然單身，沒結婚，於是她放棄了這兩個條件，你覺得是爲什麼？

網上大家評論說，有可能發生了三種情況：第一，她想通了，不再堅持這些條件，只要是個男人她就可以嫁；第二，她發現自己年齡大了，不能再堅持這些苛刻的條件；第三，她原來有很多備胎，一直在不斷地比較。現在備胎都走了，她只能放棄這些條件來適應現實。

大家用這種比喻來評論當前出臺的房地產政策，這意味着大家明白，突如其來的利好政策背後一定有其他深層原因。如果背後的困難逐漸消除，那麼政策就只剩下利好這一種效果了。如果那些困難還沒有消除，那麼這個政策的利好效果將是一個緩慢釋放的過程。

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問：上週末，央行政策出臺後，一些地區的樓市也迎來暫時「回暖」。比如，在深圳，不少樓盤又開啓「挑燈夜戰」模式，看房客涌入售樓處，一些房產銷售忙帶看忙得不可開交。在北京，多個樓盤的銷售人員反饋，到訪量明顯增加。

隨着新政落地，人們期待樓市有更多好消息傳來，樓市也在等着「新拐點」到來。您覺得「新拐點」會在什麼時候出現？

馮侖：樓市往下的拐點還是往上的拐點？對於往上的拐點，今年我看不到，而往下的拐點，我認爲隨時都有可能出現。這就像一個小孩發燒，有可能他過一陣就痊癒了，也有可能發燒預示着更嚴重的病情，所以我們要看病因在哪。

目前房地產的情況也是這樣，房地產的問題已經與其他經濟部門的問題交織在一起。如果其他經濟部門和行業沒有恢復，那房地產也不可能單獨恢復過來。房地產的發展依賴於整體經濟發展的恢復和穩定。