又有一批房企，下牌桌了

又一家房企退出了房地產開發業務。

近日，中交地產發佈公告，擬將房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東。交易完成後，公司將聚焦於物業服務、資產管理與運營等輕資產業務。

2024年以來，包括華遠地產、美的置業、格力地產在內的多家房企陸續退出房地產開發業務，令人唏噓。

今天，明源君就來盤點下，到底有哪些房企在與房地產做切割，剝離之後，他們又將何去何從。

國央企加速剝離房地產

民營房企大量“離場”

最近兩年，隨着房地產行業持續下行，大部分房企的結局走勢已逐漸清晰，不少曾經叱吒風雲的品牌房企，大概率要“去地產化”。

不過，這裡面也分幾種類型，有些是主動爲之，有些則是無奈之舉。

第一種是響應號召的央企，主動剝離“非主業”。

這類企業本身就不以地產爲主業，而在國資委提出“聚焦實業，優化資源配置 ”的要求後，一批央企開始主動出售資產，與房地產做切割。

比如去年3月，國家能源投資集團擬轉讓一家地產公司100%股權，轉讓底價爲4967.88萬元；去年5月，國家電網再度掛牌轉讓一家地產公司，底價1.5億元。

實際早些年，在經營壓力和做大規模的雙重驅動下，很多央企紛紛開啓多元化，進軍地產行業。但近幾年，地產行業的持續下行，讓不少央企的地產投資陷入困境，所以退出也是意料之內。

比如某央企掛牌轉讓的某地產公司，就淨虧損3.08萬元。另一家央企轉讓的地產公司，所有者權益爲-7218.03萬元。

包括最近兩年，國資委對央企的考覈指標發生了明顯變化。比如用淨資產收益率替換淨利潤，用營業現金比率替換營業收入利潤率。其目的就是提醒各大央企不能再盲目投資，對於“兩非（即非主業、非優勢）”“兩資（即低效資產、無效資產）”要儘快剝離處置，全面提升盈利質量。盤清資產底數，嚴防國有資產流失，點此瞭解

所以未來幾年，依然會有大量非地產主業的央企，選擇變賣資產，徹底退出房地產行業。

第二種是優化資產結構，主動轉型。

最近兩年，很多房企出於降低資產負債率和優化資產結構的考慮，主動退出房地產開發業務。

比如中交地產就表示，交易完成後，公司將聚焦於物業服務、資產管理與運營等輕資產業務，有利於改善公司資產質量，提升公司可持續經營能力和盈利能力。

今年1月，格力地產也宣佈重組實施完畢，未來將逐步退出房地產業務，發展成爲以免稅業務爲核心、圍繞大消費運營等產業鏈佈局的上市公司。

美的置業已於2024年10月完成股權重組，除了承接控股股東房地產開發代建業務之外，拓展第三方代建業務將是美的置業控股的重點發展方向。

第三類是亟需化債的城投。

最近兩年，隨着各地城投流動性風險進一步加劇，通過處置存量資產便成爲城投化債工作的重點。

比如雲南城投就曾一口氣掛拍出售14家公司股權，並不再保留房地產開發業務。某地城投也退出旗下一個重點項目股權，轉讓底價爲1.52億元。去年1月，該城投再度退出一家虧損房產開發公司股權及債權，底價5.75億元。

應該說，最近一兩年，隨着地產行業的持續下行，各地城投都開始大面積地處置一些低效土地、產業園等等。

尤其去年3月財政部提出“通過盤活存量資產資源等方式逐步化解債務風險”，各地政府和城投都在積極落實，處置旗下一些存量資產。

比如有城投招標的時候，就把一些低效土地、工業園等資產的處置和盤活，作爲招標條件之一，以此完成對房地產的退出。

退出銷售開發業務後

有企業在新能源汽車賺到了錢

恆隆地產榮譽董事長陳啓宗曾在一次論壇上表示，轉行絕對是部分房地產開發商應該考慮的選項，而且要把握機遇，早轉行可能比晚轉行好。

那麼，退出房地產開發業務後，房企都往哪裡轉？據明源君梳理，有的佈局新能源，有的佈局醫美領域等等，可以說，跨度非常大。

先講下新能源。

作爲這幾年最炙手可熱的產業之一，雖然目前新能源對於經濟的貢獻度還不如房地產，但勝在有強力政策支持、發展速度快，想象空間大，也是最有希望替代房地產的領域。

所以早些年，包括萬科、保利、雅居樂、合生創展等十多家，也紛紛以不同形式，進軍新能源。

比如去年3月，曾爲寧波房地產龍頭的山子高科（曾用名：銀億股份）就發佈公告稱，擬公開掛牌轉讓公司房地產業務相關股權和債權資產。此次交易後，就意味着該公司將徹底退出房地產業務，全面進軍新能源汽車。

實際上，進軍新能源並非山子高科一時興起。早在2017年，山子高科就開始實行業務轉型，由原來以房地產開發銷售業務爲主轉向“汽車零部件+房地產開發銷售”並重。

再講下醫美。

在“顏值經濟”風口下，醫療美容也成爲各大房企佈局的重點。

比如蘇寧環球就從最早的以房地產開發爲主，逐步推進地產、醫美雙主業發展戰略。2023年，該公司醫美板塊業務實現營收1.98億元，同比增長3.36%，逐漸成爲公司新的利潤增長點。

奧園美谷的前身是“京漢股份”，主營業務爲化纖和房地產，後面也逐漸剝離房地產業務，全面佈局醫美行業。

房地產商拓展醫美領域，有兩個原因：

一方面是看重其未來的發展前景。據中研普華產業研究院報告，目前國內醫美滲透率接近4%，較韓國21%的醫美滲透率、美國16.8%左右的醫美滲透率等，還有較大提升空間，預計2030年中國醫美市場規模將達到6382億元。

另一方面則是醫美能爲地產項目引流。比如蘇寧環球就舉例稱，一家美容醫院裝修加設備的投資大概1000多萬元，公司利用空置的商業綜合體房產，節省了房租成本，而且醫美項目也能對商業綜合體起到引流的作用。

房企轉型切莫盲目跨界

地產相關產業鏈依然有機會

之前明源君講過，任何一個行業都是有門檻的，切莫盲目跨界。

如果開發商一定要轉型，最好是在泛地產上下游作適當嘗試，比如代建、資產運營等。

正如萬科董事長鬱亮所說，伴隨城市發展，人們的工作生活場景越來越多樣化，對不動產的內容和服務不斷有新的需求，因此這項業務也會常做常新。

目前，與地產關聯度最高，最炙手可熱的細分領域，無疑就是代建。

過去兩年，在房地產行業整體下行的大背景下，代建卻成功走出一條“逆勢增長曲線”，引得房企扎堆涌入。

金地管理就指出，未來代建市場會從當下百億級市場成長爲千億級市場，貨值規模也將達到2萬億~2.5萬億。截止到目前，已經有近百家房企開展代建業務。

比如去年4月，沉寂多年的華遠地產向市場公佈了一則重磅消息，公司將退出房地產開發業務，聚焦於代建、資產管理與運營等業務，實現戰略轉型。

應該說華遠轉型，也是被逼無奈。根據財報，華遠地產2023年實現營業收入159.9億元，歸屬母公司淨利潤爲-15.37億元，已連續虧損3年。

於是，華遠地產開始把業務重點放在代建等輕資產運營上。其中代建部分，華遠主攻政府代建，並逐步形成“代建、代運營、代銷、城市更新、諮詢服務”五類發展模式。

關於政府代建，明源君也專門提過，雖然政府代建准入門檻較高，利潤也比較薄，但勝在市場規模可觀、不易受地產週期影響，而且容易形成企業護城河，適合有國資背景或者優質龍頭代建企業深耕。

當然除了代建這種輕資產運營，圍繞重資產的運營管理也是開發商可以考慮的轉型方向。

比如日本三井不動產最早是以住宅辦公樓作爲發展重頭業務，但後面日本房地產急速回落，導致公司連虧4年，股價大跌。後面三井不動產開始調整各項業務佔比，目前投資端佔1/3，代建端、輕資產佔1/3，運營管理佔1/3，最後實現“投、建、管、退”式發展。

而今年以來，房企發展戰略的一大變化，也是頻頻提及資產管理。戳這裡，瞭解資產管理解決方案

比如去年4月，龍湖集團就通過整合長租公寓、活力街區、服務式公寓、產業辦公、婦兒醫院以及頤年公寓等多元業務，專門成立逍遙洲資管。

華潤置地也明確把“大資管”業務作爲主航道業務來定義，目標是“十四五”期內將其培育爲公司的第二增長曲線。

甚至綠城管理董事會副主席兼執行董事李軍在接受媒體採訪時也說，規模不是公司的目標追求，資產管理纔是未來。

他舉例稱，公司每年交付的超1000萬方中，有大量的公建配套、地下車位以及臨街商鋪等，很多委託方並不擅長於此，由此可衍生出一種商業模式。

以地下車位爲例，在源頭設計端，公司可以對車位集中分區安排，只銷售其中一個方向，另一方位做長租租賃管理，甚至可以出售予資產管理公司進行資本化。

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