優質宅地放量 “地王”頻現

本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

單價三天漲超1萬元、“地王”半月兩刷、樓面價破10萬元/平方米……連日來，多座一、二線城市土拍市場火熱，頻頻拍出高溢價宅地。

《中國經營報》記者不完全統計發現，今年3月份，北京、杭州、成都等多地土拍最高成交樓面價頻被刷新，上海、蘇州、天津、重慶、寧波、瀋陽等多地也陸續拍出高溢價宅地，全國重點城市土拍溢價率已連續3個月上漲。

多位受訪人士表示，近期土拍熱度上升，與多地優化供地結構及需求側信心提振等因素有關。近來，多地宅地供應規模持續下滑，但供應質量明顯提升，多城核心板塊低容積率地塊供應放量，部分板塊爲時隔多年首次供地。

優質地塊佔比提升

3月下旬以來，多地宅地成交樓面價屢被刷新。

3月18日，北京市海淀區樹村宅地開拍，十餘家房企鏖戰200餘輪，最終該地塊由中海地產以75.02億元的價格摘得，溢價率27.93%。該地塊用地面積爲39737.8平方米，規劃建築面積73299.74平方米，起拍樓面價8萬元/平方米。按成交總價折算，該地塊成交樓面價達10.23萬元/平方米，刷新北京樓面價紀錄。

3月27日，同樣經過200餘輪競拍，成都金融城三期49畝地塊被建發房產以33.47億元拿下，成交樓面價4.12萬元/平方米，溢價率106%。在此之前約半個月時間，成都高新區一宗約64畝的純住宅地塊拍出3.17萬元/平方米的樓面價，當地土拍成交樓面價首次突破3萬元/平方米。

短時間內兩刷“地王”的還有杭州。3月28日，經過102輪報價，杭州蔣村地塊被建發房產以34.34億元總價競得，成交樓面價8.8萬元/平方米，溢價率115.39%。此前約三天，杭州奧體水電新村地塊被濱江以總價52億元競得，成交樓面價7.74萬元/平方米，溢價率69.86%競獲。三天時間，杭州單價“地王”由“7萬多元”增至“8萬多元”。

不僅如此，3月以來，上海、蘇州、重慶、寧波、瀋陽、天津等多地均有高溢價宅地成交，溢價率均超10%，部分城市當月土拍平均溢價率接近40%。

“今年3月份，土拍成交金額前10座城市中，有6個城市平均溢價率超過10%，其中杭州、蘇州平均溢價率分別達到42%和38%。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千里表示，得益於熱點城市土拍升溫，以及需求側信心的持續提振，今年以來土地市場競拍信心持續高位，預計後續更多城市和區域的土地市場將加速企穩，隨着閒置用地回收、存量房收儲的加快推進，也將有更多高流量板塊迎來土拍熱度的回升。

馬千里預計，儘管年中三、四線城市供地佔比季節性上升可能拉低整體溢價率，但優質地塊佔比提升將支持土拍熱度延續，今年有望成爲2022年以來土地市場熱度表現最佳的一年。

溢價率“三連升”

實際上，今年以來重點城市土拍已有明顯升溫跡象。

克而瑞數據顯示，今年3月份，其重點監測的城市土拍平均溢價率爲17.1%，較上月提升了約6個百分點，環比已連續3個月上漲。同時，當月其重點監測城市土拍流拍率爲14%，與2月份大致持平。

此外，得益於一、二線城市優質地塊成交佔比持續提升，3月份，全國300城經營性土地成交平均樓面價達到3855元/平方米，同比上升30%。

不過，多地土地供應與成交規模仍處於低位。

克而瑞數據顯示，3月份，全國300城經營性土地供應量爲4272萬平方米，季節性環比上升58%，同比仍下降5%左右；成交2097萬平方米，環比下降16%，同比下降25%。

供應規模整體縮量，優質宅地供應卻呈現上漲態勢。其中，南京、杭州、重慶、福州等城市供應宅地平均容積率均在2.0以下。

“3月份，低密地塊佔比繼續維持高位，全國300城新增供應經營性用地平均容積率爲1.98，已連續8個月低於2.0。”馬千里表示，今年3月份，全國土地供應量如期環比增加，但同比仍在持續回落，各地仍然延續縮量提質供地態勢。

值得注意的是，近來多地土拍熱度提升，與優質宅地供應放量等因素不無關係。

“3月份，南京、重慶、福州、南昌等城市陸續跟進，都在進一步優化了供地結構，掛牌宅地平均容積率均在2.0以下，且優質板塊供地有所增加。”馬千里表示，今年一季度，京滬杭蘇蓉土拍熱度明顯提升。同時，得益於特別國債、專項債等支持，以及新房銷售端持續向好，預計今年土地供給側將繼續保持結構性優化，以土拍熱度穩定市場信心，助力房地產市場加快構建發展新模式。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：翟軍）