在深圳買房，租售比是一個反向指標！
一位粉絲，2016年在深圳買了一套小產權。
幾年過去，他眼見身邊朋友買的住宅都在蹭蹭蹭往上漲，內心糾結得不行，但是又捨不得賣。
他的理由是：小產權的租售比高啊，租金回報率能到2.2%呢！
我問他，租金收益是芝麻，房價漲幅是西瓜，你到底想要哪一個？
見他還是不明白，我給他舉了個例子。
兩套房子，一套是福田南20多年樓齡的老房子，85㎡的三房總價650萬，月租金1萬，租售比是1：650。
另一套是寶安沙井2年樓齡的次新房，89㎡的三房總價650萬，月租金4000，租售比是1：1625。
同樣是三室兩廳，同樣是總價650萬，福田南的租售比是沙井的2.5倍，如果投資，你會買哪套？
答案很明顯。
從過去兩年的市場表現來看，沙井的房價上漲了50%，福田南的房價上漲了15%，買入沙井的收益顯然更高。
他聽了覺得有道理，回去考慮了許久，昨天又來問我說：小產權願意賣，那惠州租售比高的公寓，能不能買？
我說兄弟，咱就不說西瓜和芝麻了，你這是連芝麻皮都不要了……
01
買房，本質上是一種投資。
我們都知道，投資要買預期，賣事實，要去有想象空間的地方建倉。
股票市場有個常用的術語，叫市盈率（P/E），是股票的價格/股票的收益，可以簡單理解爲回本所需要的年數。
理論上，一支股票的P/E越小，意味着價格被低估，賺錢能力強，應該提前買入。
在樓市，也有個類似的指標叫租售比，即月租金/總售價，可以看作是P/E的倒數（還有個相似指標：年租金/總售價*100%=租金回報率）。
理論上，租售比越高，意味着房價便宜，租金賺錢能力強，應該買入。
但深圳樓市的實際情況，卻並不完全是這樣。
從城市來看，深圳是全國租售比最低的城市之一。
數據顯示，深圳2020年的租售比爲1：757，租金回報率爲1.59%，是一線城市中租售差距最大的城市，也是租售比最低的10座城市中，唯一上榜的一線城市。
這意味着，當房價與租金分別保持不變時，在深圳買房，需要63年才能通過租金回本。
而惠州的租售比僅爲1:556，租金回報率爲2.16%，明顯高於深圳。
但顯而易見，恰恰是租售比很低的深圳，人們趨之若鶩；而租售比較高的惠州，很多人用腳投票，並不看好未來發展。
從產品來看，租售比也更像是一個反向指標。
在租售比視角下，我一再告訴大家是“投資大坑”的惠州商務公寓，表現反而亮眼。
比如惠州仲愷正在熱銷的某公寓項目，按其銷售均價1.33萬/㎡，一套35㎡的房子租金1400元/月，一年收租11個月來計算，租金回報率高達3.31%，遠高於深圳和惠州的平均水平。
而房價回報率的佼佼者豪宅和名校學區房，卻輸得一敗塗地。
蛇口的半島城邦三期，161㎡五房售價4200萬，租金4萬/月，租售比1:1050；南二外學位的恆立聽海，68㎡兩房售價1400萬，租金1.25萬/月，租售比1:1120。
從租售比看，現在的價格已經偏離真實價值3倍以上。
但實際情況是，這兩種房型都無房可賣，深圳其他頂級豪宅和名校學位房也都一房難求。
今年由於疫情，租金下跌，房價卻在繼續上漲，深圳的租售比還在進一步下降。
比如前海神盤諾德假日的66㎡兩房，掛盤價已經高達1200萬，但租金依然維持在6500元/月左右，和2019年的水平基本持平。
02
那麼問題來了，既然深圳的租售比這麼低，爲什麼大家還在瘋狂搶房？
深圳的租房市場和買房市場，是兩個幾乎獨立的市場，兩者本來就沒啥關係。
在租房供應遠大於購房供應，且供應結構有很大差異的情況下，租售比就成了一個毫無意義的指標。
雖然很多深圳人在買房後，都會根據當時買入的價格去算一算租售比，再凡爾賽一句：深圳房價泡沫確實太嚴重了！
但實際上，絕大多數人賺取收益，主要靠的還是不斷上漲的房價，而不是租金。
來看一個關於租售比的本質公式：
從這個公式可以看出，租金是“靜態”的現貨，住的是配套，體現現在的價值；房價是“動態”的期貨，買的是預期，體現未來的利好。
舉個例子，深圳租售比最高的地方在哪裡？
羅湖。
羅湖漲不漲呢？
是真的漲不動。
羅湖的租售比高，是因爲周邊配套成熟，生活十分便利。
換句話說，也就是利好基本都出盡了，十年前是這樣，十年後還是這樣。
但旺盛的租房需求並不會轉化爲買房需求，因此羅湖的房價多年來跑輸大市。
沙井的租售比低，是因爲周邊的配套不成熟，生活還不是很方便。
但政府正在這裡大規模持續兌現規劃、投資產業，教育、交通、商業等配套也在不斷補強。
未來的想象空間巨大，因此沙井的房價漲勢驚人，投資回報也更明顯。
顯然，動態因素比靜態因素更爲重要，租金和房價，誰是芝麻，誰是西瓜，一目瞭然。
03
買房是不是愛用租售比來判斷買哪裡，可以作爲評價專業還是業餘的經典測試題。
對於買房來說，最核心的還是資產的增值性收益，租金這種利息性收益，是拿來鞏固現金流的一種手段，並不是核心訴求。
特別是在深圳這個租金回報率只有區區2-3個點的市場，如果要靠利息性收益來盈利或者作爲核心指標，那一定是要吃虧的。
甘蔗沒有兩頭甜，租金收益和房價上漲收益不可能兼得。
深圳大多數租售比特別高的房子，都是帶有某些缺陷，導致了售低，才顯得租售比高。
比如福田市區的老破小，租售比普遍高於次新優質樓盤，房價漲幅卻遠遠不如。
所以，千萬不要被“租金高就有投資潛力”的謬論忽悠了。
當然，你要說我不care賺大錢，就想靜靜的當個包租婆，可以去買商鋪、公寓、小產權，充分滿足你對租售比的幻想。
比租售比更值得關注的指標，是房子租金的戶型絕對值和成功放租的速度。
相同房型、租金絕對值越高的房子，市場認可度越高；掛盤一週就租出去的房子，一定比掛盤兩週才租出去的房子，在性價比和宜居性上更有優勢。
大家買房往往只看售盤，其實，適當關注租盤，特別是中介帶看時多問幾句，都會爲你瞭解區域樓盤及最終選籌，提供更多的數據支持。
或許在未來，深圳房價的上漲速度會降下來，租售比也會上升到和發達國家城市趨於接近的水平。
那時候，持有深圳房產的唯一目的，就是抵禦通脹，更多考慮的是租售比，而不是增值幅度。
但至少在5年內，深圳租售比高的地方≈沒有未來投資價值。