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【樓盤詳情丨特價房源丨戶型分析丨項目介紹丨在售房源丨樣板間丨周邊配套】
01基礎信息
佔地面積：約1.98萬平
建築面積：約5.54萬平
容積率：2.8
戶型：121㎡三居，132-171㎡四居
價格：指導價7.8萬/㎡，總價區間940-1400萬
樓棟：7棟
樓層：11-17層
總戶數：394套
停車位：1:1.2
物業及物業費：保利物業、7.85元/㎡/月
裝修標準：精裝，檔次比較高
交房時間：預計2026年6月
02土拍回顧
保利朝央和煦售樓處電話：400-9617-114【官網】朝央和煦地塊在土拍時十分火爆，吸引了34家房企報名競拍，最後，上海成通京置業搖號摘得這塊地。這家房企看着陌生，其實是幫保利拿的地，地塊後期開發設計、操盤都是保利。
地塊成交總價28.75億，樓面價5.2萬/㎡，指導價7.8萬/㎡，2.6萬的價差，利潤空間還可以。
簡單回顧下十八里店之前的土拍情況：
這麼看，2021年那時候地價真高啊，還好雲築一期是底價拿地，不然樓盤真沒利潤了。
與2022年相比，朝央和煦的起始樓面價沒變，但是土拍熱度增加，地價價被拍了上去，指導價也漲了3000元/㎡。
03 地段板塊
保利朝央和煦售樓處電話：400-9617-114【官網】朝央和煦位於東南四環外，十八里店板塊。客觀講，無論是地段還是板塊，十八里店都算是一般水平。
因爲與朝陽北相比，朝陽南發展有些落後，缺少高端產業，市場熱度相對沒那麼高。
但好在板塊內的交通比較方便。地鐵方面，有17號線，這條線含金量非常高，由南到北串聯了亦莊、國貿、望京、未來科學城等產業區。
17號線南段（十里河-嘉會湖）和北段（未來科學城-工人體育場）已經通車，中段估計要等到2025年。
自駕出行的話，大羊坊路是一條非常重要的道路，往南可以到亦莊；往北可以上四環、三環。目前大羊坊路正在擴寬改造，計2024年底全線達到通車條件。
所以，未來十八里店至少可以滿足自住+通勤的需求。
從規劃層面來看，十八里店有朝陽港的預期，是一個先規劃後建設的居住組團，主要是住宅+生活配套，整體分爲一期和二期。
簡單介紹下朝陽的建設進度：一期已經全部拆遷完畢，按照規劃在走；更大規模的二期還有很多平房沒拆，目前城市界面一言難盡。
一期中一共有6塊住宅用地，已經出讓了4塊，分別是雲築一至三期和保利朝央和煦；
學校確定是人大附，前段時間已經動工；商業地塊大概22萬平的體量，聽說華潤和龍湖都在爭取，大家可以期待下，具體的消息我們等官宣。
另外，還剩1塊公交場站用地和2塊住宅用地沒有動靜。
04 產品分析
下面我們來看下朝央和煦的產品：
保利朝央和煦售樓處電話：400-9617-114【官網】朝央和煦地塊的先天條件並不優秀，體量很小，地塊形狀不規整。整個小區總建面只有5.54萬平，7棟樓，394套房源。
樓棟排布類似圍合式佈局，優點是內部有個中心園林，缺點是除了3#樓王之外，其餘樓棟都臨街。
尤其是小區最南側的8#，處於兩條路的交叉口處，無論是從居住角度還是風水角度來看，都有些不舒服。
小區的容積率是2.8，密度有點大，北側3棟是17層的大高板，高樓層往北應該可以看到國貿；南側4棟是9-11層的小高層。
保利朝央和煦售樓處電話：400-9617-114【官網】朝央和煦是個純改善社區，121-171㎡三至四居，未來小區的人羣結構會更好。
戶型設計很給力，在沒有任何黑科技加持的情況下，戶型得房率爲80-84%，很難得，隔壁雲築的得房率是72-80%。
目前開發商的報價是940-1400萬的總價區間，摺合單價大概7.77-8.2萬左右，不僅沒咋降價，還上浮了。現在二手房市場還處於持續下跌狀態，朝陽和煦如果按照現在的報價開盤，感覺性價比不算特別高。
下面來看下具體的戶型：
121㎡三居，這是小區的起步戶型，總價940萬左右。
這個戶型非常改善，以往同面積段的戶型基本都會做成緊湊四居，朝央和煦做的是大三居，因此各個功能空間感都不錯，每個房間的面寬都在3米及以上。
這個戶型最大的亮點是獨立家政間，還帶窗戶，非常罕見，在一定程度上彌補了沒有陽臺的遺憾。
132㎡四居，總價約1050萬。
保利朝央和煦售樓處電話：400-9617-114【官網】這是小區裡套數最少的戶型，只有36套，同時也是得房率最高的戶型，不加贈送84%，因此可以在保證四個房間空間都夠用的情況下，做到了獨立家政間和獨立衣帽間。
143㎡四居，這個戶型是朝央和煦的主力戶型，房源最多，204套，總價約1120萬。
這個戶型可以看作是132㎡的放大版，格局類似，面寬尺寸有所增加，更加舒適。南向雙套房設計，適合家裡有老人的家庭。
171㎡四居，總價約1400萬。這個戶型在樓王位置，樓間距以及景觀視野都是最好的。
據我觀察，四面寬基本出現在190㎡甚至200㎡以上的戶型中，保利能在170㎡面積段做到四面寬應該是極限操作了。
這個戶型的亮點在主臥的設計上，首先主臥本身形成了南北通透的格局，其次在配置上也拉滿了，衣帽間+雙臺盆+浴缸。
另外，主臥還增加了與北向房間連接的推拉門（紅圈位置），這就形成了一個超級主臥套。
05樣板間實拍
保利朝央和煦售樓處電話：400-9617-114【官網】朝央和煦一共開放了3個樣板間，分別是121㎡、143㎡展示樣板間以及171㎡交付樣板間。先簡單談談感受：
1，項目的窗牆比非常大。保利的產品在窗戶上的打造向來是一絕，朝央和煦也不例外。無論大小戶型，客廳全部都是落地窗，即使廚房、北向次臥的開窗面也很大。
2，裝修品質很高。從裝修標準來看，朝央和煦高於和光煦境和保利天匯。這很正常，畢竟地段上遜色了，要在產品上彌補。
在裝修風格上，121㎡色調偏淺，143和171㎡色調更深，更突顯品質。
3，各個空間的面積分配很合理，沒有爲了追求大面寬而犧牲其他空間的尺寸。
下面我們重點看下171交付樣板間的實拍：
進門後，正對面的是玄關櫃，其中一部分用了石材做裝飾；左手邊是家政間，預留好了上下水。
客廳窗戶擡地高度10公分，幾乎相當落地窗。需要解釋一下，交付時是一塊完整的大玻璃，沒有中間那條線。
左邊的牆是做好的木飾面，右邊的電視背景牆是石材，很顯質感。
廚房面寬非常大，因此操作檯面特別充足。煙機竈具、洗碗機和蒸烤一體機都是博世，比較高端的品牌。
南向主臥，開窗非常大，贈送轉角飄窗，牀頭背景牆是皮革+壁布。唯一有一點小瑕疵是左側有個牆垛，雖然做了凹龕來儲物，但是破壞了空間的整體性。
主衛的開窗甚至比一些項目臥室的開窗都大；高儀的龍頭、花灑，唯寶的馬桶和臺盆，是8萬+或10萬+樓盤裡常用的品牌。
這個推拉門就是連接主臥和北側書房的。
南向次主臥，帶獨立衛生間，可以給老人居住。
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