政策利好助推房企加速償債 萬科、龍湖年內債務清零

每經記者：甄素靜 每經編輯：魏文藝

在政策利好及多地樓市回暖之下，房企亦加快償還債務的步伐。

近日，龍湖集團宣佈完成“21龍湖拓展MTN001”債券的本金兌付與付息，今年內到期的所有公開債務均已全部清償完畢；萬科今年前9月累計償還有息負債約700億元，今年內也已無境內外公開債。

《每日經濟新聞》記者梳理髮現，截至目前，萬科、龍湖集團、首開股份均已償清今年內到期債券。另據中指研究院統計，2024年房企到期債券規模爲7703.1億元，與上一年（到期餘額超9500億元）相比下降19.6%，但整體規模仍處於較高水平。其中，信用債佔比69.0%，海外債佔比31.0%，房企境內債務償債壓力較大。

“今年雖仍偶有房企發生債務違約，但總體勢頭已經放緩。”12月11日在接受採訪時，中指研究院企業研究總監劉水錶示，2025年房企到期債券餘額仍有7000多億元，規模較償債高峰期明顯減少。

多家房企還清到期債務

銷售業績持續下滑對房企的流動性提出了嚴峻挑戰。在此背景下，處理好債務問題對房企而言至關重要。截至目前，萬科、龍湖集團和首開股份均已償清今年內到期債券。

以萬科爲例，今年以來該企業陸續採用抵債和積極推進大宗資產交易的方式來降低負債。11月29日，萬物雲披露了一項關連交易，萬科向萬物雲出售上海陸家嘴商業綜合體45%股權，各方同意以此次轉讓部分代價對前述關聯方結餘中的5.9億元到期應收款項進行抵償。

今年前9月，萬科實現大宗交易簽約金額232.6億元（含印力的資產交易及REIT發行），已完成2024年年度300億元目標的78%左右，涵蓋辦公、商業、酒店和公寓等41個項目，遍佈全國17個城市。另外，萬科也在拓展資產退出渠道，與中信、泰康共同設立中信萬科消費基礎設施Pre-REIT基金，已簽約深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場項目。

據記者瞭解，萬科今年前9月宣佈償還有息負債約700億元，年內已無境內外到期公開債。債務結構方面，萬科境外負債佔比降低至16.1%，加權平均債務期限延長至5.4年。

在今年的業績會上，萬科執行副總裁兼財務負責人韓慧華表示，萬科始終把“保交房”和“保兌付”放在工作首位，儘管現階段經營上仍面臨着挑戰，但萬科一定會全力以赴過好關，在確保項目能按時、保質交付的同時完成各類債務的兌付。

而對於現金流尚且還充裕的龍湖集團來說，鋪排償債是另一套打法。DM查債通顯示，龍湖集團目前的流通中債券約爲213億元，其中償債高峰在2027年和2028年。

在今年8月召開的中期業績會上，龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼公開表示，目前龍湖在提前歸集、籌劃明年一季度到期的境內債券。中債增信的債券還有約58億元，公司會用經營性物業貸款提前審批置換。海外銀團貸款明年1月份有約80億元到期，目前餘額還剩70億元，公司計劃從今年8月開始每個月會歸還10多億元，逐步有序把明年的相關債務還清。明年年底還有一筆大約84億元的銀團貸款，公司計劃從明年下半年開始逐步償付。美元債還有4筆，名義本金20億美元，公司通過這些年持續回購，目前還剩13億美元，均爲2027年以後到期。

三季報顯示，截至今年9月末，龍湖集團有息債務合計爲1566億元，相較去年同期下降約80億元。其中短期債務爲244億元，相較去年同期下降約40億元。

“爲應對流動性壓力，房企在資金方面積極進行‘開源節流’。在‘開源’方面，一是加快銷售去化，二是加快出售資產、回籠資金。此外，還可積極利用融資支持政策加快獲取融資。”劉水分析認爲，如今年前9月萬科新增融資與再融資774億元，經營性物業貸合計落地262億元；今年上半年旭輝有68個項目入圍房地產項目“白名單”，43個項目已獲融資支持。

不過，同策研究院研究總監宋紅衛表示，目前市場上已經明確償還2024年公開市場債務的僅有少數幾家，但是也僅限於公開市場的債務。考慮到其他非公開市場的債務，估計很少有公司能夠完全償還。“這背後的原因在於房企現金流面臨較大壓力，今年整個房地產銷售規模降幅20%左右，佈局在三四線城市的房企銷售情況更爲慘淡，所以房企均面臨着較大償債壓力。”

國家統計局數據顯示，今年前10月，全國新建商品房銷售面積77930 萬平方米，同比下降15.8%；新建商品房銷售額76855億元，下降20.9%。另據中指研究院數據，今年前11月，百強房企銷售總額爲38516億元，同比下降32.9%，降幅較上月縮窄1.8個百分點。11月單月，百強房企銷售額同比減少 9.46%，環比減少18.62%。

債務違約勢頭整體放緩

12月10日，榮盛發展公告稱，其發行的“20榮盛地產MTN003”未能如期兌付本息共計16.7808億元。榮盛房地產表示，將積極與債券持有人溝通後續方案，以尋求解決方案，穩定經營。

此前一日（12月9日），龍光集團對外宣佈了境外債務重組的最新進展，根據債權人支持協議，最後截止日期已由2024年12月9日進一步延長至2024年12月18日，以獲得更多時間就境外重組進行持續磋商。

11月25日，萬達地產環球尋求2025年到期的4億美元展期，將債券到期日從原定的2025年1月20日延長至2026年1月12日，並增加一項規定，即在2025年1月20日強制贖回當時未償還債券本金總額的25%。

“2024年雖仍偶有房企發生債務違約，但總體勢頭已經放緩。當前商品房銷售額持續下滑，市場仍在築底企穩中，房企銷售回款受到較大影響，依靠經營性淨現金流保持流動性的能力面臨嚴峻挑戰，疊加金融機構對房地產行業信心偏弱，仍將形成一定的償債壓力。”劉水錶示。

對於面臨較大融資壓力的房企而言，尋求債務重組可有效緩解債務壓力。

12月10日，融創中國宣佈境內債務重組取得新進展，“H6融地01”和“H0融創03”兩隻債券已通過重組表決。另有8只債券還有兩週投票時間，將於12月23日最終迎來10只債券整體重組投票結果。債務重組方案包括現金要約收購、股票經濟收益權兌付、以資抵債和全額長展期共四個選項。

相關業內人士表示，融創中國兩隻境內債券通過重組表決，標誌着房地產行業化債由展期邁入了重組的新階段。

據同策研究院統計，截至今年第三季度，房地產開發企業平均負債率75%，仍然保持較高的水平，房企整體負債率下降並不明顯，房企降槓桿償債幅度不大。

“2025年房企到期債務超過7000億元，與高峰時期相比有20%多的降幅。但由於銷售持續下滑，現金流情況比高峰時更嚴峻，因此房企償債壓力更大。”

宋紅衛認爲，當下房企要做兩個方面工作，一是積極自救，通過資產處置獲取一定現金流，用於償還部分債務，並保持正常的企業運營和再投資能力。對房企而言，失去再投資能力就意味着失去了自我造血盈利能力，並且在資產處於不斷縮水之下最終會導致資不抵債。其次，要積極跟債權人溝通，並給出多種可選擇的化債方案。目前可以看到，旭輝、佳兆業的化債方案都得到大多數債權人同意，最近融創國內化債方案也取得一定進展。

在劉水看來，對於迫切需要解決債務問題的房企而言，在加快銷售去化、加快出售資產、回籠資金同時，還應做細“節流”方面工作，減少拿地、減少支出，積極進行債務重組，與債權方溝通協商。

值得注意的是，12月9日召開的中央政治局會議強調“穩住樓市股市”，並指出，明年要實施更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，充實完善政策工具箱，加強超常規逆週期調節，打好政策“組合拳”。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，此次中央政治局會議強調“穩住樓市”，釋放了更加堅定的穩樓市信號，2025年穩定房地產市場對於穩定宏觀經濟至關重要。