鄭州加入“取消新房限價”行列，專家：或加劇房價下行預期

7月31日，鄭州市住房保障和房地產管理局發佈取消商品住房銷售價格指導的通知，不再對新建商品住房銷售價格進行指導，開發企業可按照自主定價進行銷售、辦理商品房預（銷）售許可（備案）手續。

這意味着鄭州取消了新房限價。

業內人士認爲，本輪樓市政策放鬆是對過熱時期過嚴政策的調整，對過去的各種“限”進行鬆綁和取消。此前包括限購、限貸、限售等都陸續退出市場，此次鄭州取消限價，帶來了非常好的市場預期。

根據中指研究院統計，今年以來，已有瀋陽、蘭州、鄭州、寧德等城市明確不再實施新建商品銷售價格指導，即取消銷售限價，另有陽江、珠海、蕪湖等地優化限價政策，如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等。

“開發商可自主定價，有利於降價促銷”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴搜狐財經：“此次鄭州取消新房限價，將價格自由調整的權力給到開發商，免除二次申請條件的冗餘流程，有利於開發商更好地促銷，緩解資金鍊。”

“更重要的是，取消商品房限價，給市場傳達一個信號，意味着價格自由定價、自由波動，買者賣者自負，前期業主不能因爲後期降價而找開發商的麻煩。”

他指出，商品房價格在項目規劃上會時，發改部門會基於成本進行價格的審覈備案，預售制下住建部門會對商品房價格進行預售審批，推行“明碼標價”、“一房一價”。另外，開發商申請預售以後，可以在預售審批價格的基礎上，自由上下浮動15%。超過15%，要重新申請預售。

另外，考慮到穩地價、穩房價、穩預期的頂層設計，特別是基於地方賣地、後續項目審批等考慮，很多城市依然堅持價格管理，防止過快下行，衝擊地方賣地、衝擊其他項目價格審批。因爲，有項目大幅度降價，周邊項目可能不得不跟進降價，如果後者的地價比較貴，顯然這是不公平的。

在李宇嘉看來，鄭州取消新房限價有利於促進開發商自由定價，進行降價促銷。同時，可能會加劇市場對房價下跌的預期。

“有價格管控的時候，市場會認爲政府會讓價格回到管控水平，不允許大幅度降價，但取消限價，這樣的預期沒有了，可能造成新房價格繼續下跌的預期，反過來也會影響二手房價格。 ”他分析道。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓也指出，鄭州取消新房限價，實質上就是房價迴歸市場，政府不再幹預房價漲跌。對於開發商而言是重大利好，可以根據市場供求關係對價格下調或上漲，靈活應對市場的變化。

“爲新模式鋪路，落實雙軌制”

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，鄭州放開房價的定價空間，具有非常好的市場效應，落實了“市場歸市場、保障歸保障”的導向。

據搜狐財經瞭解，鄭州於7月29日啓動首批配售型保障性住房配售工作，首批配售分爲3個配售項目和1個預登記項目，共計1999套房源，所有項目均爲精裝修交付，房屋每平方米均價在5200元至7200元之間。

嚴躍進認爲，此次政策放鬆表面看和市場形勢有關係，但實際上或意味着爲後續住房新模式鋪路。尤其是此前鄭州剛發佈過配售型保障房的配售情況，對於後續更合理有序解決住房問題具有積極的作用。

中指研究院河南公司總經理樑波濤指出，鄭州此次政策調整後，房地產限制性政策全面解除，商品住房市場迴歸高度市場化運行，與此同時，鄭州人才公寓、配售型保障性住房大力推進，”保障房+商品房“的住房雙軌制運行格局逐步建立，促進鄭州房地產發展新模式加速形成。

同策研究院研究總監宋紅衛也持相同觀點，他認爲當初這些限制性政策出臺的目的是控制房價過快上漲，主要解決的是低收入羣體居住問題，一旦保障體系完善後，低收入羣體就有了居住保障，也就沒有了市場化干涉的必要。

“配租型保障房近年來已經初具規模，今年又加快了配售保障房建設的步伐，我國住房保障體系逐漸成熟，這爲樓市的市場化調節奠定重要基礎。”他分析道，我國房地產市場已經進入存量市場階段，市場化調節是存量階段的特徵，放開限價意味着未來樓市要倚重市場化調節的作用。

此外，近期三中全會也明確，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策，樓市調控基調也給市場化調節一定的空間。

嚴躍進指出，目前還有很多城市在房價方面有管控，從後續房地產新變革的角度看，類似價格確實可以放開，有助於促進供求兩端自由選擇，促進市場交易的高效率。謝逸楓預計，後續會有越來越多城市取消限價政策。

本文源自焦點財經Focus