中信證券：2024年中核心城市房價有望企穩

5月9日，杭州出臺《關於優化調整房地產市場調控政策的通知》，提出了全面取消住房限購，擴大首套住房認定範圍，優化積分落戶政策等措施。5月9日，西安出臺《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，全面取消住房限購措施。5月6日，深圳出臺《關於進一步優化房地產政策的通知》，分區優化住房限購政策。市場高度關注政策出臺之後的基本面走勢，而我們認爲到2024年年中，核心城市核心區域的住房價格有望企穩。

核心城市房價有風向標意義

房價持續下跌，根據緯房研究院的統計數據，2024年4月30日相較4月15日，一、二線城市樣本房價總體下跌，其中北京、上海、深圳、廣州、成都、杭州、南京分別下跌0.68%、0.77%、0.44%、0.64%、0.59%、0.86%、0.79%。房價下跌意味着開發企業資產不斷縮水，而債務又不斷累積，資金鍊承壓，投資意願較低。資產價格持續縮水不僅影響地產產業鏈，也會影響金融體系穩定和居民消費意願。從歷史上來看，核心城市和其他區域並不是虹吸和被虹吸的關係，核心城市房價穩定，纔會穩住全國範圍房價的信心。

核心城市房價下跌原因探源——居民悲觀預期推動的資產再配置

核心城市核心區域並沒有太多的新房供給，以北京五環內爲例，新房供給寥寥無幾，也並非是對房價的決定力量。不斷出現的低掛牌價拉低了成交均價，也進一步影響居民對房價的信心。但是，根據中指研究院的統計，2024年一季度全國法拍房成交總金額爲716.1億元，其中住宅僅爲390.4億元，我們測算其相當於同期全國二手住宅成交額的約3%。可見，受迫於剛性壓力而被處置的資產數量並不多，低掛牌供給主要是居民在悲觀預期之下，拋售房屋，轉配其他資產（例如定期存款）所導致的。存量房的供給和新房供給有較大差別，一旦住房交易開始回暖，掛牌的存量房就會一邊被銷售去化，一邊由於撤單而減少。

真實需求並未釋放的原因探源——並非對收入和財富增長預期悲觀

人民羣衆對於優質住房的期待從未消失，我國的存量住宅高房齡小區運維養護水平低，存量住房面積普遍偏小，居民有很強意願提升居住品質。但是，我國的個人按揭貸款的利率在2023年底高達3.97%，當時遠遠高於個人其他用途的貸款；居民在特大城市合理購置第二居所面臨困難；大戶型的交易稅率普遍高於小戶型。應該承認，這些歷史上的限制措施對於緩解房價過快上漲，保障信貸額度流向最迫切的自住首套需求有積極意義，但當前房地產的供求形勢已經發生重大變化，仍然存在的一些限制反而成爲了限制需求釋放的重要因素，迫切需要加以調整。所以，當居民在汽車、旅遊等領域消費持續超預期時，對住房的消費卻持續低於預期。

對二套房的限制政策起因是房價過快上漲，供給不足和按揭貸款額度不足，預計市場會對合理改善需求正名

之所以歷史上限制購置二套房，並對二套房的按揭貸款定價區別對待，是因爲二套房需求不如首套房緊迫，有限的購房資格和信貸資源應該向首套房傾斜。但當前市場整體面臨的是供給過大，個人住房貸款在2024年1季度同比下降了1.9%，應對合理的住房需求給予支持。當前，各地紛紛放開限購、限價、限貸等政策，且某一地政策在局部的突破，就很有可能成爲下一個城市效仿的模版。我們認爲，2024年年內限購很可能將逐漸退出歷史舞臺，按揭貸款利率將繼續大幅下降。而且各地出臺政策的速度越來越快。例如，根據各地方政府官網，深圳在2023年11月22日、2024年2月7日和2024年5月6日三次出臺政策，杭州在2023年10月16日、2024年3月14日和2024年5月9日三次優化政策，西安在2023年9月19日、2023年9月25日，2024年5月9日先後多次放鬆限購——我們認爲，如果市場尚不能在5月明顯復甦，則6月仍是各地進一步出臺政策的窗口。同時，6月是企業推貨的高峰，也可能成爲核心城市核心區域掛牌量見頂回落，房價企穩的關鍵時間窗口。

告別對合理住房需求的限制，看好房地產產業鏈

我們認爲，想要住大一點，住好一點，是合理的住房需求，在目前供求形勢下應給予積極支持。面對房地產產業鏈的下滑，政策的發力路徑並不是新建更多保障房，而是消化存量修復市場參與主體的信心。我們認爲，這對於產業鏈環節之上的每一家公司，都是有利的。當然，短期來看，我們認爲貨值充裕、開發能力強的開發企業，現金流穩定的交易服務和物業服務公司更值得推薦。

本文作者：陳聰、張全國、劉河維，來源：中信證券研究，原文標題：《距離核心城市房價企穩還有多遠？》

陳聰S1010510120047

劉河維 S1010523030004

張全國 S1010517050001