諸葛科技：上海5月市場逆勢上揚 新房成交小幅增加 二手房業主漲價信心回升

一、5月上海新房成交量止降轉升，浦東新區成交持續領跑

（一）成交：5月新房成交小幅回升，低基數下累計成交量同比近乎翻倍

2023年5月，上海新房市場活躍度略微上漲，成交規模小幅回升。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年5月上海新建商品住宅成交11894套，環比微升2.47%，同比上升1025.26%。本月成交環比轉升與上海放鬆住房公積金貸款政策脫不開關係，同時同比仍然呈現大幅漲勢，主要系去年5月上海深受疫情困擾，供應停滯，新房交易明顯縮減，以致低基數下同比仍然維持正增長。從累計成交規模來看，2023年前5月上海新建商品住宅成交57487套，較2022年同期上升92.77%，但略低於疫情前的2021年前5月的成交水平。預計隨着政策效應逐漸發酵以及在上海秉持穩健的供應節奏下，6月成交有望繼續上升，二季度整體成交也將大概率趕超一季度。

備註：2022年6月上海新建商品住宅成交套數環比上漲1072%，2023年4月、5月同比分別上漲1158.89%、1025.26%。

（二）價格：5月新房價格止漲轉跌，同比跌幅持續擴大

5月份，上海新房成交均價小幅回落，同比跌幅連續2月擴大，主要是受本月上海多個郊區成交項目的拉低。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年5月上海新房成交均價爲42200元/㎡，環比下跌7.62%；同比下跌35.59%，同比跌幅較上月擴大6.36個百分點。

（三）供應、庫存：5月新房供應達年內新高，庫存量小幅上升

5月上海新房供應力度加大，批准上市規模較上月增加，且達年內月度供應量新高。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年5月新房批准上市套數14735套，環比上升14.2%。同時，本月庫存量小幅上升，同比升幅略有擴大，數據顯示，2023年5月上海新房庫存量爲45935套，環比上升1.37%；同比上升25.35%，同比升幅較上月擴大4.87個百分點。

2023年5月，上海共有44個商品住宅項目獲取預售證，共計16375套房源申領銷售許可，且浦東新區爲本月推新主力，共有17個項目申領。其中，位於浦東新區臨港新城板塊的臨港天宸項目自面世以來，便獲得了巨大的市場關注度，推出建築面積約99-185㎡四種戶型房源，本月開盤表現甚是不俗，產品實力是其當紅不讓的根基，同時也展現出臨港投控集團“天字系”首開之作打造高端改善人居的決心。

（四）分區：浦東新區連續3月位居區域成交首位，5月漲跌區域個數參差分半

從2023年5月份上海各區域的新房成交表現來看，浦東新區穩居成交榜首，5月新房成交2943套，佔比24.47%，截至本月，浦東新區已連續3月佔據成交首位；其次爲青浦區，5月成交1761套，佔比14.64%；閔行區退居第三，單月成交1363套，佔比11.33%；奉賢、松江分別憑藉1155套、914套再次躋身成交量前五。

與上月相比，8個城區成交量上升，8個城區成交量下降。其中，靜安區較上月成交增加最爲明顯，由上月9套增加至本月63套，環比上漲600%；其次爲楊浦區，環比漲幅爲173.3%；其餘6個區域的成交漲幅均在30%以下；與此同時，黃浦區成交量環比縮半，金山區、普陀區緊隨其後，環比均下降超30%。

（五）板塊：臨港新城穩居板塊成交量首位，青浦新城板塊快速升至第二

從各大板塊的成交來看，TOP4板塊單月成交超500套，較上月減少1個，同時浦東新區和青浦區的板塊成交活躍度仍然較高，分別佔據6、3個席位。其中，位於浦東新區的臨港新城板塊穩居成交首位，5月成交790套，較上月減少約30套，成交均價爲31719元/㎡。青浦區青浦新城板塊的成交活躍度較上月上升明顯，由上月僅成交17套增加至621套，成交均價爲48897元/㎡。奉賢區的南橋新城板塊躋身榜三，5月成交609套，均價爲25747元/㎡。除此之外，本月板塊間成交活躍度差距較上月有了較爲明顯地縮小，TOP15板塊成交套數最大差值由上月735套縮減至570套左右。

（六）房企：TOP10房企銷售額超10億，浦東開發集團近70億領跑

從各大房企在上海市場的表現來看，10家房企銷售額突破10億元，較上月增加2家。浦東開發集團憑藉多個熱銷項目，帶動銷售業績領跑，5月實現銷售額69.78億元；陸家嘴集團升至榜二，本月實現銷售額66.45億元；上海城建緊隨其後，銷售額爲39.79億元；招商蛇口與大華集團分別憑藉39.48億元、18.39億元躋身銷售額前五。整體來看，5月上海本土房企的攬金表現更爲突出，如浦東開發集團、上海城建等銷售額均較上月明顯增加。

（七）項目：臨港天宸成交量居首，世紀前灘天御成交金額大幅領先

從5月份上海新房成交套數TOP20項目來看，浦東新區、嘉定區以及閔行區的項目上榜率靠前，各至少佔據3個席位。其中，浦東新區的臨港天宸位居首位，5月成交347套，成交均價爲33045元/㎡，該項目坐落於沿兩港快線沿線、未來“城市航站樓”地標的105區核芯正脈區域，絕對是不可多得的雙軌交房源，同時隨着東方樞紐——“浦東綜合交通樞紐”規劃的落地，將進一步凸顯臨港天宸地段價值。楊浦區的瑞仕·雲曜璟庭、青浦區的招商虹橋公館分別憑藉341套、307套的成交量躋身前三，不過，兩者均價水平卻相差懸殊，分別爲111517元/㎡、64142元/㎡。

從成交金額排行來看，有5個項目單月成交金額超20億元，較上月減少2個。其中，浦東新區的世紀前灘天御憑藉較高單價水平以及不俗的成交體量，成交金額大幅領跑，5月實現66.45億元的成交額。瑞仕·雲曜璟庭和徐彙區的百匯園(百匯花園)2個項目的單價水平均較高，在一定程度上推高了整體收金，5月成交額分別爲39.79億元、31.82億元；楊浦區的保利建工海玥天匯位居成交金額第四，5月實現22億元的銷售額。

二、5月上海二手房價格穩步上升，業主漲價信心回升

（一）價格：5月二手住宅市場均價穩步上漲，同環比漲幅雙雙收窄

2023年5月，上海二手房價格繼續上揚，截至本月，上海二手住宅市場均價已連續平穩上漲15個月之久，月均環比漲幅在3%以下，同比已連續29個月維持上漲態勢。數據顯示，2023年5月上海二手住宅市場均價爲74108元/㎡，環比上漲0.15%，環比漲幅較上月收窄0.3個百分點；同比上漲14.74%，同比漲幅較上月收窄2.66個百分點。

（二）調價房源：5月漲價房源佔比升至19.4%，業主漲價信心回升

從漲降價房源來看，2023年5月上海二手住宅調價房源中漲價房源佔比爲19.4%，較上月上升8.8個百分點。本月業主漲價信心回升，但相較去年同期近60%的佔比水平仍有較大差距，預計隨着市場情緒逐步好轉，上海漲價房源佔比有望進一步提升。