住建部定調！明年房地產重點工作有五個方面，“止跌回穩”居首

如果說中央經濟工作會議明確了明年的政策走向，那麼於12月24日至25日舉行的全國住房城鄉建設工作會議則介紹了下一年的房地產具體工作。

據由住房和城鄉建設部主管的中國建設新聞網報道，會議系統總結2024年工作，明確2025年重點任務。

對於2025年的房地產工作，會議明確了五項重點任務，繼續用力推動房地產市場止跌回穩，推動構建房地產發展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版，建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

業內人士認爲，整體來看，本次會議明確了2025年全國住建工作的重點任務，其中持續用力推動房地產市場止跌回穩是重中之重。而貨幣化安置城中村改造或將在2025年新房銷售中發揮實質性帶動作用，將是促進新房銷售止跌回穩的關鍵舉措之一。

會議着重提出三個“更加”

對於2025年的房地產工作，會議提到三個“更加”，即更加充分釋放住房城鄉建設穩增長巨大潛力，更加有力保障和改善民生，更加系統防範化解風險隱患，統籌推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，穩住樓市，加快構建房地產發展新模式，大力推進城市更新，促進建築業轉型升級，堅決完成“十四五”規劃目標任務，奮力推進住房城鄉建設事業高質量發展。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱，三個“更加”中，排序第一的是“更加充分釋放住房城鄉建設穩增長巨大潛力”。該表述比較新，屬於首次從穩增長和激活潛力的角度充分肯定住房城鄉建設工作的重要性。從這個角度看，當前住房發展工作，既要從傳統的解決住房需求等目標維度進行思考，也要從穩增長的角度提高認識和站位。

事實上，自各大部門合力打出“四個取消、四個降低、兩個增加”政策組合拳，各地因城施策、一城一策、精準施策，房地產市場呈現止跌回穩勢頭，10月、11月新建商品房交易網籤面積連續兩個月同比、環比雙增長。

另外根據中指數據，12月以來（12月1日-12月22日），重點30城新房成交面積環比、同比增長均超10%，重點20城二手房成交量環比、同比亦繼續增長。

對於另外兩個“更加”，嚴躍進表示，也是2025年要持續發力的工作。在民生的保障和改善方面，尤其是在城中村改造、保障房建設等領域，後續都需要持續發力。而對於風險隱患的防範化解，用詞發生變化，不是“風險”而是“風險隱患”，這要求對於風險的理解要更加全面和務實，真正把防範化解風險隱患做紮實。

“止跌回穩”仍是明年工作重心

在2025年的五項工作安排中，持續用力推動房地產市場止跌回穩依然排在第一位。

會議指出兩項內容，一是着力釋放需求，把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求，有效發揮住房公積金支持作用；加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模，消除安全隱患，改善居住條件，對羣衆改造意願強烈、條件比較成熟的項目重點支持。二是着力改善供給，商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量；以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現安居。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，在釋放需求方面，預計核心城市限制性政策有望進一步優化，北上深繼續放鬆限購政策；降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費等均具備調整空間。

在公積金方面，根據中指研究院監測，2024年各地出臺公積金相關政策超400條，從提高貸款額度上限、支持支付首付款、延長還款期限、優化套數認定等方面進行優化調整，其中，針對多孩家庭提高貸款額度上限是多城公積金政策的側重點之一。

對於2025年的公積金政策，陳文靜預計，仍將是各地促進需求釋放的重要政策方向，如繼續提高公積金貸款額度、延長貸款期限等，多孩家庭、人才等人羣的支持力度或更大，全國層面降低公積金貸款利率也存在一定預期。

在釋放需求方面，城中村改造被認爲是一個重要方向。此次會議指出，繼續擴大城中村改造規模。此前中央經濟工作會議指出，“加力實施城中村和危舊房改造”。這都意味着未來相關的政策扶持會進一步增強，落地速度會加快。

陳文靜表示，預計2025年城中村改造的配套政策有望繼續完善，加快城中村改造節奏，隨着各項配套政策跟進落實，貨幣化安置城中村改造或將在2025年新房銷售中發揮實質性帶動作用，將是促進新房銷售止跌回穩的關鍵舉措之一。近期鄭州等城市已經通過城中村改造專項借款、房票安置結合的方式，實現了較好的新房銷售去化。

展望2025年的房地產市場交易，陳文靜說，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積同比小幅下降；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業意願提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。

而在圍繞着力改善供給方面，陳文靜認爲會有幾個側重點，一是落實專項債收購存量閒置土地政策，繼續完善相關配套政策，加速推動土地“去庫存”，改善市場供求關係及企業資金狀況；二是完善存量商品房收儲政策，在收購主體、收購價格和住房用途方面給予城市政府更大自主權；三是多措並舉盤活商辦用房，存量商辦用房轉爲租賃房或是重要方向。

五個方面構建房地產發展新模式

值得關注的是，此次會議大篇幅提及“新模式”。

會議指出，推動構建房地產發展新模式，主要在於五方面內容，一是着力優化和完善住房供應體系，加快發展保障性住房，滿足城鎮住房困難工薪羣體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動建立要素聯動新機制，以編制實施住房發展規劃和年度計劃爲抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產供需平衡、市場穩定。三是大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。四是加快建立房屋全生命週期安全管理制度，爲房屋安全提供有力保障。五是完善房地產全過程監管，整治房地產市場秩序，切實維護羣衆合法權益。

爲何着重強調“新模式”？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，在供求關係重大變化的情況下，舊模式難以爲繼，真正實現止跌回穩需要轉向新模式。近期，之所以特別強調“止跌回穩”，主要是基於宏觀層面保穩定、防風險、保民生等考慮。特別是資產價格過快下跌造成的一系列問題，迫切需要止跌回穩。近期，商品房市場也趨於穩定，但回穩的基礎還需要夯實，要真正實現止跌回穩，需要轉向新模式。因此，這次會議對新模式的內容強調得比較多。

在李宇嘉看來，新模式是系統工程，此次住建部披露的內容，一方面是近期要推進的工作，另一方面也釋放出明年的工作重點，給市場傳達積極的信號：既要穩定，同時也要漸進和逐步轉向新模式，這是穩樓市的基本策略。

對於推動建立“人房地錢”要素聯動新機制方面，也已被多次強調。李宇嘉說，目的就是在摸清底數的基礎上，釐清還有多少需求，是什麼類型的需求，需求在哪裡，然後決定住房和土地供應。只有這樣，供應出來的房子纔不會過剩、賣不出去。因此，未來商品房和保障房都要“以需定供”。

而現房銷售方面，各地已經在探索。李宇嘉指出，目前現售房源佔比已經達到三分之一了，但主要是房子賣得慢造成的現售房。未來還是要在供地階段就要規劃現售，目前來看，這個難度有點大，主要原因就是銷售下滑、資金鍊緊張。因此，下一步還是要加大現售在供地、規劃、報建、金融等方面的扶持，當然，房企也要做好市場需求調研，唯有此，才能既實現銷售又能滿足市場的需求，開發商也有合理的溢價。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊利