商品房預售資金監管或迎大變革

“建議設立房地產預售資金保險機制，允許房企依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金。爭取用3年時間過渡到以現房銷售爲主。”3月7日，全國政協十四屆二次會議舉行第二次全體會議，全國政協經濟委員會副主任，中國人民銀行原行長，中國金融學會理事會會長易綱發言稱。

易綱建議，由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金餘額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年爲限（2024～2026年），共提取預售保險基金約300億元；同時，允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元資金可由房企立即使用。如果房企開發項目出現爛尾，由預售保險基金以該房企動用資金爲上限先行賠付。

這一建議發出後，迅速引發市場關注和熱議。今年政府工作報告明確提出要“完善商品房相關基礎性制度”，完善商品房預售制度無疑是其中重要一個方面。那麼，設立房地產預售資金保險機制的建議可行嗎？

“大思路和基本的考慮都很值得肯定。至於說是不是三年時間過渡到完全的現房銷售，還可以動態掌握。我注意到其具體用語是‘現房銷售爲主’，而不是百分百的意思。”華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康對中國房地產報記者表示。

“可行。這一問題本質上是槓桿大小的問題，現在流動性不足應該就可能加大槓桿。”廈門大學教授、中國城市規劃學會副理事長趙燕菁亦表達了支持態度。

“這個提議非常好，這是一種市場手段解決預售問題的好辦法。通過保險機制，讓房企繳納一定保險費，成立商品房預售保險基金，用於發生風險的房企的賠償救助。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池教授說。

一位房地產觀察人士稱，這一建議有望緩解房企項目交付中存在的部分困難，對進一步完善房地產預售資金制度也有着重要意義。如何讓預售資金在保障項目交付的同時，可以更好地減弱資金監管對企業資金流動性的影響，提高預售資金的使用效率，可能是未來完善預售資金監管需要探討的方向。

易綱表示，當前政策重點首先是壓實房企主體責任，發揮市場配置資源的決定性作用，然後纔是壓實地方政府責任，更好發揮政府作用。要重點支持大多數房企特別是民營頭部房企持續穩定經營，着力解決他們的流動性困難，支持房企把樓蓋好，按質按時交到購買者手中。

“這一預售資金保險機制可以實現‘四兩撥千斤’的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關，爭取用三年時間過渡到以現房銷售爲主。”易綱表示，對房企預售資金使用開展專項審計，應確保預售資金依法合規使用。

從易綱的發言中也可看出其思路，設立房地產預售資金保險機制爲暫時過渡措施，時間爲三年，屆時爭取過渡到以現房銷售爲主。

我國商品房預售制度於1994年正式推行，當時主要借鑑香港預售“樓花”的管理模式。商品房預售制度之下，開發商通過“賣期房”“賣樓花”解決了建設資金不足問題，企業規模快速擴張，人們居住水平也得到有力提升。但這一制度的弊端和負面效應也日益凸顯，市場對於取消商品房預售制度的呼聲越來越高。

《2023年全國爛尾樓研究報告》數據顯示，去年上半年全國範圍內的樓盤爛尾率約爲3.85%，爛尾樓面積大約是2.31億平方米。按照每套房子80平方米計算，差不多就是289萬套住房，將近300萬個家庭深受“爛尾樓”之苦。

全國兩會期間，全國人大代表、浩天律師事務所合夥人會議主席朱征夫提出建議，主張取消商品房預售制度。他表示，當前經濟面臨下行壓力，房地產開發商面臨的困難還未解決，應該是取消預售制度比較好的時機。若是在房地產高速發展時期，取消預售制度恐怕面臨的實際阻力會非常大。

政策變革思路已經給出。不過，設立房地產預售資金保險機制必然需要多個部門協同，還需要更多細則落地配合。

“設立商品房預售資金保險制度可行性很大，但設計方法、頂層制度需要進一步探討。”趙秀池表示。她建議，將商品房預售資金保險設定爲一種強制保險，保費由實行預售制的房地產開發企業繳納，由國家金融監督管理總局牽頭各保險公司測算制定該保險險種的費率標準，由各保險公司爲各房地產開發企業做好保險服務，通過市場化手段實現預售資金監管，將來代替政府預售資金賬戶監管。

也有持謹慎態度者。上海交通大學國際與公共事務學院教授、住房與城鄉建設研究中心主任陳杰表示，這個方案有一定啓發性，但可能有些過於複雜，操作起來不太容易，見效也沒有那麼快。預售資金中的風險是風險防範問題，要儘可能消除預售資金監管不到位而導致樓盤爛尾風險。(中國房地產報)