5折買廣州塔旁新房？90㎡以下戶型，要“涼”了嗎？

讓自住迴歸自住，改善迴歸改善，廣州這次動真格了。

近日，廣州發佈了《廣州市配售型保障性住房管理辦法（試行）（徵求意見稿）》（下稱《意見稿》），這也是一線城市中的首個實施細則。

有房的人，最關心自家房價會不會受到衝擊，畢竟，參考深圳保障房，價格僅爲周邊的5-6折。

半價買入市中心，業主能不慌？

沒房的人，則關心保障房能不能買，如何買，怎麼賣......

另外，文件中透露了新建配售型保障性住房項目單套建築面積原則上控制在90㎡以下，以實用緊湊型的兩居室、三居室成套住房爲主。

今天我們就來扒一下，未來兩三年，廣州會有哪些保障房，以及對板塊樓市有哪些影響。

據瞭解，廣州今年將籌建超1萬套配售型保障房，具體如下：

可以看出，這1萬多套保障房位置並不“山卡拉”，涵蓋天河、海珠、荔灣、番禺、白雲和黃埔等地。

特別是海珠區新滘西項目，官方稱距離廣州塔不到4公里，步行約5分鐘就能到達年底開通的地鐵十一號線逸景路站。

其它配套方面，項目南側南側爲海珠溼地，北側緊鄰合生新天地商圈，東側爲萬達廣場商圈，生活配套十分完善。

目前該板塊在售新房有中海大境，主打建面約160-200㎡戶型，參考均價8.5萬元/㎡；保利四季和頌，主打建面約108-140㎡戶型，參考均價7.5-9萬元/㎡。

而海珠區新滘西項目，原則上戶型控制在90㎡以下，跟以上兩個項目客羣完全不一樣，受到影響不大。

反倒是二手房逸景翠園，在貝殼上正在出售的262套房中（剔除車位），有近80套建面在90㎡以下，佔比約3成。

意見稿中提到“按照同地段普通商品住房市場評估價格的一定比例確定”，再參照深圳保障房，價格爲周邊的5-6折，如果海珠區新滘西項目參照逸景翠園（貝殼均價5.4萬元/㎡），售價去到2字頭的話，對逸景翠園絕對是巨大的衝擊。

再比如天河區奧體新城項目，位於廣園快速路以南、大觀南路以西；北臨天河智谷片區。

板塊在售新盤包括越秀·觀樾、縵雲廣州等，均是大戶型，前者參考均價9-12萬元/㎡，後者參考均價8.5-10萬元/㎡。

同樣地，保障房不會對以上豪宅造成影響，但對華潤天合、龍湖首開天宸原著等小區小戶型，肯定會有影響的。

另外，據市住建局發佈的2023年共有產權住房項目年度建設項目清單，最快到2027年6月，白雲石豐路二期保障性住房項目就能竣工。

如今有關保障性住房的價格、申請方式等還有待官方公佈，有興趣的朋友可多關注市住建局、保障性住房專營機構——廣州安居集團消息。

機構數據顯示，2023年廣州建面約100㎡以下的新房戶型，成交佔比5成。

二手房方面，中原研究發展部數據顯示，雖然近幾年，廣州建面約90㎡以下的二手房成交佔比逐漸減少，但仍接近5成。

換言之，無論是新房還是二手房，小戶型仍然是成交主流。

因此，建面約90㎡以下的保障房一旦面市，低廉的價格加上優越地段，會精準擊中部分客羣。

最受傷的，莫過於沒有學位的老破小和遠郊小戶型。

那麼，如果想申請保障房，需要哪些條件呢？

意見稿提到，配售型保障性住房應當以家庭爲單位申請，一個家庭只能申請一套。申請人配偶和未成年子女爲共同申請人。

如果不想住了，保障房能賣嗎？

有兩個辦法。

一，內部流轉，保障房封閉持有期爲3年，期滿後可在專營機構設立的平臺上掛牌出售，出售價格不得高於原購房價格；

二，掛牌出售1年後確無人購買的，可向專營機構申請回購，回購價格按照購房價每年扣減1%。

也就是說，如果你用200萬元買下一套保障房，住了10年不想住了，可以180萬元回購給機構。

說到底，我們不能把保障房當成商品，商品房有漲跌價的情況，但保障房是一點漲價的機會都沒有，本質就只是一處住所，也可以看成是消耗品。

但它的出現，的確會對廣州樓市產生一定影響，沒有學位的老破小和遠郊小戶型更難賣；以後賣的地塊素質要求更高，不是江景地鐵地塊，都不好意思拿出來賣；開發商更集中建大戶型等等。

對於保障房，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，從住房制度的設計上，按照目前的趨勢，未來我們將會逐漸過渡到保障性住房和商品住房並行的雙軌制，整體上將會形成由保障性租賃住房、市場化租賃住房、配售型保障性住房、二手房和商品住房組成的多層次的、分梯度的住房消費大市場。

他強調，在此其中，配售型保障性住房主要承擔的是特定人羣從租房到買房的過渡居住角色，比例不需要太多，但是必不可少，建議可以根據商品住房市場的運行情況動態調節，住房需求旺盛的時候多建一點，住房需求一般的時候少建一點。

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