鏖戰上海樓市 央國企如何平衡投入與產出？

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

隨着房地產市場調整，房企投資趨勢也在近些年發生了明顯變化。一方面，總體的拿地和投資規模出現下降，另一方面，其投資區域也向“高能級”的一二線城市收縮，尤其是一線城市。

克而瑞研究中心數據顯示，今年1-10月，百強房企新增貨值爲1.53萬億元，同比下降41%；拿地金額爲7127億元，同比下降42.1%。與2020年同期的高點相比，百強房企拿地金額降幅達到了80%。

與此同時，逐漸成爲市場主力的央國企，正在向一線城市聚焦。其中，上海市場因其需求的穩定性，成爲房企佈局的重點。

11月15日，位於上海徐匯濱江板塊的中海領邸·玖章開盤，552套房源遭遇1500多名客戶哄搶，最終實現“日光”，項目銷售額85億元。此前，中海地產已在該項目上已經收穫223億元的銷售額。加上此前位於上海市中心另一項目——中海昌順九里售出196.5億元，僅此兩盤今年就貢獻了419.5億元的銷售額。據中海地產對外披露的數據，今年中海地產在上海地區銷售額已經超過600億元。

縱觀其他央國企龍頭企業，重倉上海的情況早已出現。根據克而瑞研究中心的統計，去年招商蛇口就以645.57億元的銷售額成爲上海“銷冠”。

不過，這種“把雞蛋集中在少數籃子裡”的做法也有風險。分析人士也指出，央國企將投資重點放在上海樓市，後續的投資與銷售去化同樣面臨壓力。

聚焦上海市場

近年來，央國企逐漸成爲上海樓市的主力。

中指研究院數據顯示，2024年1-10月，上海房地產銷售業績TOP20企業合計銷售3068.48億元；銷售面積TOP20企業合計銷售456.15萬平方米。其中排名銷售額前5的企業均爲國央企。

今年前10月，上海共有7家房企的銷售額突破200億元，中海地產、招商蛇口、保利發展分別以464.10億元、238.39億元和223.93億元獲得銷售金額榜前三名；銷售面積榜達到20萬平方米以上的房企有10家，其中招商蛇口、中海地產、萬科分別以53.72萬平方米、39.62萬平方米和34.81萬平方米獲得銷售面積榜前三名。

憑藉中海順昌玖裡和中海領邸兩個項目，中海地產在上海樓市的市場份額得以擴大，並最終在前10月的銷售中拔得頭籌。

對比2023年，雖然央國企仍是上海市場主流，但無論在銷售金額還是銷售面積上，中海地產都未能排進前三。有上海樓市資深從業者向21世紀經濟報道表示，近兩年，央國企已經成爲上海樓市鏖戰的主力。

在拿地榜上，央國企也表現搶眼。2024年1-10月，上海房企拿地排名前三的是國貿地產、招商蛇口和保利發展。在今年10月25日剛落幕的上海土拍中，中海地產、華潤分別以32億元、46億元拿地，也是這兩家央企年內首度在上海拿地。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉指出，央國企在上海市場的投資力度取決於集團層面對上海的重視程度。近兩年，企業爲了墊高安全墊，投資收縮聚焦在一線城市，很多企業50%以上的投資額度分佈在四個一線城市。從這一點來看，房企在上海投入基本的額度是有保障的。

值得注意的是，隨着庫存規模提升，加之市場競爭趨於激烈，房企拿地漸趨理性。今年以來，很多房企在上海的拿地有所下降。

克而瑞研究中心表示，從中海、招商、華潤、保利等企業披露的存貨情況來看，已竣工物業在存貨中的佔比近年來呈現逐漸提升的趨勢。其中，保利發展和中海地產的存貨壓力相對較大，這也在一定程度上影響它們的利潤水平。

入局存量市場

在穩樓市政策推動下，近幾個月來，上海房地產市場表現平穩。據上海中原地產的統計，10月上海新建商品住宅成交面積64.3萬平方米，環比增加39.8%，同比增加14.4%。

分析人士指出，若上海市場能維持現有的走勢，將有助於央國企消化庫存。

據悉，央國企大多在上海市中心核心地段拿地，成本雖高，但貨值也較爲充足。比如一宗百億元地塊，加上建安成本等，最終會形成兩三百億元的貨值，可以保證一年左右的銷售。

但總體來看，隨着傳統房地產開發的利潤不斷攤薄，以及市場復甦的態勢尚未真正確立，房企正在通過其他渠道切入上海樓市，並維持在上海市場的地位。其中，入局城市更新、城中村改造等存量市場成爲路徑之一。這些領域對參與者的資金規模、運營能力有着較高的要求，成爲一些央國企的重要選擇。

2024年，上海在建在售的風貌別墅多達41個，包括瑞安集團、中海地產、嘉裡集團、綠城中國等等均有參建風貌別墅。上海一名房企人士指出，由於競爭激烈，房企在公開市場拿地的難度相對較大，通過參與老舊小區改造和城市更新，則可以獲取一些核心地段的土地。他表示，從投入產出比看，儘管城市更新不一定能達到利益最大化，但卻也不失爲維持市場佔有率的有效途徑。

據悉，中海地產旗下的中海和集、中海順昌玖裡、中海恆昌玖裡等多個項目，就是出自城市更新。

一個背景是，今年上海在推進城市更新及城中村改造上力度不斷加大。2024年上海政府工作報告指出，深入實施城市更新行動，完成12萬平方米中心城區零星二級舊裡以下房屋改造，31萬平方米小樑薄板房屋等不成套舊住房改造，啓動10個城中村改造項目。

9月21日，上海城中村改造工作推進會舉行，上海市委書記陳吉寧在會上強調，加快城中村改造，事關人民羣衆切身利益，事關更新改造可持續性，事關超大城市長遠發展。

知情人士指出，上海的城中村改造工作在不斷提速，這次會議將原來每年5到10個項目的推進速度進一步提高，希望在3年左右的時間，啓動城中村改造項目30個以上。