被推向城市邊緣的剛需 300萬隻能住石化廠旁
本站房產報道 2016年“9·30”新政，推倒了樓市調控的第1塊多米諾骨牌。然而全國多地限購限貸，並沒有停住房價走高的腳步。
來到2017年“3·17”新政，剛需買家終於發現，就算有價無市，房價也不願回跌，買賣雙方只能僵持。這場風暴真正的影響，不過是把他們不斷推向城市的邊緣。
新政前，如果業主想賣一買一，只要把名下房子賣出並還清貸款，再買1套的首付僅需3成。但新政後，即使名下無房，只要有過房貸記錄，首付必須4成。賣家擔心自己賣了手頭的房後買不起，只能提高總價，而買家如果買不起，只能退而求其次，流向市區外圍。
中原地產的二手經紀告訴本站房產，在2016年“9.30”新政後，市區房價不降反升，原本準備在天河購房的買家，只能被迫東移到老黃埔，這對許多一心想留在市區的人來說，已經是最後的底線。
天河購買力的外溢，迅速體現爲老黃埔房價的全面上揚。根據中介介紹，從去年9月至今，保守估計，房價漲幅至少達到30%。
黃埔最貴二手盤 漲破4萬仍有成交
以老黃埔目前最貴的二手樓盤黃埔花園爲例，目前二手成交在3.6-4萬/平之間，近期1套樓王房源均價4萬踩線成交，刷新了板塊二手紀錄。
黃埔花園位於黃埔中山大道和豐樂南路交界處，佔地16萬平方米，2004年首次開盤，共分4期開發，目前二手成交在3.6-4萬/平，主要集中在3.7-3.8萬/平的區間，而該盤在2011年時二手房價還沒有破萬。
目前黃埔花園兩房總價在310萬左右，三房總價在400萬左右。附近其他樓盤，比如戶型相對不好的金逸雅居，以及密度偏高的悅濤雅苑，比黃埔花園便宜2-3千/平左右，但價格也去到3.5萬/平以上。悅濤雅苑最新的怡海樓，價格甚至達到3.8萬/平。
就算住石化廠旁 你也要準備300萬
除了黃埔花園，老黃埔另外1個大型社區萬科城市花園，位於5號線文衝地鐵站上蓋，目前二手房價3.5-3.6萬/平，值得注意的是，這個樓盤距離飽受詬病的石化廠僅2公里，年初僅3萬出頭，不到半年漲超5千/平。
萬科城市花園小區環境
儘管空氣受石化廠影響，但萬科城市花園憑藉便利的交通和學位，擁有了漲價的底氣。不僅屬於省一級石化小學地段範圍，小區的黃埔萬科城市花園小學，也是廣州僅有的7所學費在4000元以下的民辦小學之一，每年學費僅需2600元。
目前，萬科城市花園兩房總價在250-270萬左右，三房要去到330萬以上，換房買家多選擇同小區的大戶型賣一買一，中介試圖以此說明，對於真正生活在黃埔的人來說，所謂空氣污染並沒有外界想象的那麼嚴峻。
市區學位吃香 樓梯樓均價也要3萬
中介坦稱，如今的老黃埔已無窪地可言，即使是樓梯樓，只要學位吃香，依然能賣到好價錢。以黃埔花園旁的怡園小區爲例，建於1990-1995年間，超20年樓齡，目前的均價也要2.8-3萬/平，而萬科城市花園旁的石化大院，同樣因爲石化小學學位，賣到2-2.2萬/平。
石化大院樓梯樓
在市民的傳統印象裡，老黃埔長期發展重工業，空氣污染嚴重；加上港口運輸的影響，來往貨車和碼頭船運導致環境嘈雜。雖然屬於廣州老城區，但對置業者來說，以往想要在市區買房，老黃埔只能算是“備胎”選項。
有價無市的矛盾爲什麼僵持不下？
怎樣的人在買黃埔的二手房？據中介介紹，大部分是在天河上班的首次置業者。其中有的人原本想在天河買房，但由於新政後業主反價等原因，只能沿着珠江新城所在的5號線往外走，最後找到老黃埔來。
不過中介也承認，在新政後，有價無市的問題凸顯。以中原地產惠潤分行爲例，3.17新政後門店僅成交10套，而按以往的情況，這個數據應該在30套左右。然而短期內房價下跌的可能微乎其微，對於賣家來說，與其賣掉了買不回來，不如握在手裡觀望。
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