碧桂園半年報發佈，表態將全力扭轉困局

房地產企業業績陰霾沒能在2023年散去。據Wind數據，截至8月10日，申萬一級行業分類的119家A股房地產企業中，已經有69家披露了上半年業績預告，其中42家房企均預計虧損，佔比超六成，其中不乏行業龍頭、央企國企。

如此背景下，碧桂園8月30日發佈的2023中期報告顯示，2023年上半年碧桂園實現權益合同銷售金額約1288億元，權益合同銷售回款約1185億元，回款率達到92%，營業收入約2263億元，同比上升39.4%。

目前，碧桂園淨資產仍充足。截至2023年6月30日，碧桂園總資產約1.62萬億元，淨資產約2544億元。同時，碧桂園債務規模持續降低。截至報告期末，公司有息負債較去年末下降4.9%至2579億元，淨借貸比率僅50.1%，繼續保持行業較低水平。

2021年下半年以來，中國房地產市場迎來了重大挑戰，銷售低迷、回款走弱、融資困難，現金流壓力持續加大，目前已有數十家房企接連出現實質性違約。此外，企業預警通數據顯示，2020年以來，僅統計房地產行業有起始和兌付日期的債券展期信息，已經高達255條。

2023年依舊是中國地產行業充滿挑戰的一年。在第一季度短暫的“小陽春”行情之後，住房銷售規模在二季度迅速回落，住房消費預期、房地產開發景氣指數再次轉弱。國家統計局數據顯示，1-7月商品房銷售金額同比增速重新轉負，一季度燃起的復甦火種徹底熄滅。7月單月，商品房銷售超預期下挫，單月銷售面積環比跌46%，超近五年同期環比跌幅。

面對我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，碧桂園全力突圍，展現出較強的銷售韌性。碧桂園中期報告透露，今年上半年共實現權益合同銷售額約1288億元，權益合同銷售面積約1646萬平方米。權益合同銷售回款約1185億元，回款率達到92%，已連續八年穩定在90%以上。

雖然面臨市場環境壓力，碧桂園仍全力以赴扛起企業的社會責任。2023年上半年，碧桂園連同其合營企業和聯營公司累計完成交付房屋近27.8萬套。

中指研究院此前發佈的《2023上半年中國房地產企業交付規模排行榜》顯示，2023上半年，有4家企業交付套數超十萬套，其中碧桂園位居榜首，接近第二、三、四名交付量的總和。

而此前的2022年，碧桂園全年交付房屋近70萬套，亦居行業首位。一年半時間、近百萬套房屋的交付，牽涉到萬億價值的資產和百萬家庭幾代人的辛苦積蓄，也是碧桂園作爲頭部房企對責任的堅守。

除了保障天量房屋的按期交付，碧桂園還努力堅持高質量的交付。2023年上半年，碧桂園累計驗收通過工法樣板工序21118個，交付評估通過率高達93%，維修服務滿意度穩步提升7%，房屋質量滿意度提升4%。

據悉，今年全年碧桂園計劃交付房屋70萬套左右，扣除今年上半年已交付的27.8萬套，下半年的交房任務仍有40多萬套。碧桂園管理層在中期報告中表示，將通過落實主體責任、專款專用、嚴格管理預售監控資金等方式，切實保障全國範圍內項目的運轉並確保完成保交樓任務。“碧桂園一定會堅守企業社會責任，努力兌現對業主、對社會的承諾，積極解決問題，堅決不躺平，客觀的外部困難不會成爲公司止步不前的理由。”

中指研究院評價認爲，“保交樓”已成爲房地產行業當下核心關注點。在當前市場背景下，交付力是企業最大的產品力及品牌力。提高交付力一方面可以加快房屋交付進度，更快地回籠受監管的資金，提高資金利用效率。另一方面，交付力的提高可增強企業信譽，強化品牌形象，贏得更多購房者的信賴和選擇，爲企業的長期發展打下堅硬的基礎。

如果說銷售額、回款率維持高位反映了碧桂園的運營能力，那麼超大規模的交付量則反映出碧桂園協調各方資源的執行力仍然很強。它們證明，儘管遭遇挑戰，碧桂園仍然韌性十足。

現金流是企業的生命線。在資本市場信心尚未修復的今天，尤其如此。

上半年，碧桂園努力維持銷售規模和高回款率，保障經營性現金流安全，增強企業自身造血功能。報告期內，碧桂園經營活動產生的現金流量淨額繼續保持正向。歷史數據也顯示，2016-2022年，碧桂園經營活動中的現金流淨額，只有2020年爲淨流出，其餘年份皆爲正值。淨經營性現金流爲正，即企業在經營活動中流入現金大於流出現金，表明企業自身造血功能較好、獲取現金流能力突出、應對風險能力相對更強，這在近兩年行業低迷的背景下極爲難得。

而碧桂園籌資活動中的現金流淨額，2016-2019年爲正值，但受整體融資環境惡化影響，2020-2022三年呈大幅流出狀態，流出額分別爲541.36億、129.04億和586.88億，連續三年淨償還；同時有息債務總額淨減少額度接近1000億，這些債務的償還大部分來自公司內部自有資金。

籌資活動中現金的持續大幅淨流出，意味着公司財務保持淨償還狀態，債務規模持續壓減。截至報告期末，公司有息負債較去年末下降4.9%至2579億元，淨借貸比率僅50.1%，繼續保持行業較低水平。值得注意的是，碧桂園期末合同負債餘額達6036億元。在房地產行業，這是無息的預收樓款，無需現金償還，只要房屋正常交付就可結轉爲收入。

同期，碧桂園已簽約或已摘牌的內地項目總數爲3103個，已獲取權益可售資源共計約7801億元，均衡佈局於各能級市場，可支撐未來發展需求。

目前，碧桂園淨資產仍充足。截至2023年6月30日，碧桂園總資產約1.62萬億元，淨資產約2544億元，資產完全可以覆蓋所有債務。

在迷霧障目的當下，中國房地產圈內圈外都在期待着看民營房企標杆碧桂園如何面向未來出招。

碧桂園方面在中期報告中表示，將積極採取各種債務管理措施以解決階段性流動性壓力。目前，集團已就將於2023年6月30日後12個月內到期的若干境內公司債券與債券持有人展開談判，以徵求同意將這些公司債券的到期日延長。7月，碧桂園已成功將其總額約61.37億元的自2023年6月30日後12個月內到期的銀團貸款進行再融資，新貸款期爲30個月。據中報披露，截至2023年6月30日，集團還持有未動用國內融資授信額度約爲2788.07億元。

同時，碧桂園表示將繼續積極調整銷售及預售活動，以迴應市場變化及把握需求。“相信中國房地產市場經過深度調整，將逐步迴歸健康穩定的發展軌道。因此將持續關注這些核心地區，並在供需關係更好的城市建立業務。”

碧桂園還將繼續採取措施加快銷售回款和其他應收款的回收，並努力盤活業績較差的資產，包括酒店、辦公樓及商鋪，並在需要時考慮處置其在物業開發項目的投資，以產生更多的現金流入。8月25日，碧桂園出售了所持廣州亞運城聯營項目公司26.67%股權，總價約12.915億元，出售事項所得款項主要擬用於集團保交樓等項目建設開支。

可以看到，碧桂園化解階段性流動壓力的努力也得到了利益相關方的大力支持。8月30日早間，碧桂園在港交所公告，公司與認購人訂立認購協議，將發行3.51億股新股，而本次認購股份的總代價2.70億港元，將用於抵消碧桂園此前根據融資協議欠認購人的部分款項。換言之，此次新股發行相當於“債轉股”，認購人將所持碧桂園的部分債權轉換爲股份。

碧桂園管理層在中期報告中表示，經歷了這次前所未有的困難時刻，公司更加懂得，在市場迅速增長的時候，不應被眼前的巨大成績迷惑。同樣，在市場深度承壓的時候，也不能被巨大的困難嚇倒。公司始終對中國經濟的前景充滿信心，房地產行業經過這一輪的深刻調整，終將回歸平穩健康發展的軌道。公司會拼盡全力扭轉當前的困局，並在“一體兩翼”的新戰略格局下，以市場爲導向，積極探索房地產新發展模式，努力實現高質量可持續發展。

近期政策面、市場面利好消息不斷，也將爲碧桂園化解風險創造了有利的環境。7月24日，中共中央政治局召開會議明確，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。在此前後，各地各部門不斷出臺利好政策數十項，“認房不認貸”逐漸從二三線城市擴展到廣州等一線、新一線城市，“存量房貸利率下調”箭在弦上。隨着新政策落地，碧桂園等全國佈局的龍頭房企有望率先受益。

中信建投首席分析師竺勁認爲，伴隨政策進一步落地落實，銷售環境和融資環境均出現了積極變化，7月銷售和融資狀況應視作今年的底部位置，後續都會出現改善，部分優質公司表現會更佳。

國家統計局新聞發言人付凌暉8月在新聞發佈上回應碧桂園相關提問時也明確表示，房地產企業的問題，是階段性的。隨着房地產市場調整機制逐步發揮作用，房地產市場政策調整優化，房企風險有望逐步得到化解。