別爭了！上海教改之後，你們買的都是“學區房”了！

3月16日晚間，上海市教委公佈了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》（下簡稱“《辦法》”）。

《辦法》指出，將對2022年起參加本市高中階段學校招生錄取的考生實施“名額分配綜合評價錄取”制度。名額分配綜合評價錄取是上海《中考改革方案》確定的招生錄取新辦法，主要分爲名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類。

總體來說，市實驗性示範性高中（下文簡稱“市重點高中”）需要拿出50%-65%的招生名額來進行分配，但分配方式又分爲“委屬”和“區屬”兩種情況，所以，首先要先明確什麼是委屬市重點高中，什麼是區屬市重點高中。

委屬市重點高中是指由教委直接管理和代爲管理的一些學校，簡單來說，目前委屬高中就是我們俗稱的“四校”，即，上海中學、華東師範大學第二附屬中學、復旦大學附屬中學、上海交通大學附屬中學。而區屬市重點高中就是指由各個區來直接管理的，一般就是除了“四校”以外的市重點高中。

市重點名額重新配置

“學區房”遭拋棄？

按照《辦法》，委屬市重點高中名額分配招生計劃佔其招生計劃總數的65%，分配到各區的計劃中須有不低於20%的比例到不選擇生源的初中學校。

而區重點高中的名額分配招生計劃佔其招生計劃總數的50-65%，其中分配到區的佔比爲30%，分配到校的比例佔本校名額分配招生計劃的70%。

這就意味着再差的初中，也能分配到一定的市重點高中名額，生源去外區讀重點高中的概率也大大提升。

需要注意的是，在區屬重點高中的分配方案中，如果按照上述案例，名額分配到校的數量爲168人，如果該區有超過168所不選擇生源的初中，則抽籤決定哪些學校獲得名額。

該政策一出，便引發了上海二手房市場購房者們的強烈關注，甚至連海淀區的購房羣也躁動了起來。

其原因無非就是此次上海教改工作，將優質高中資源以名額分配的方式重新進行配置，這就使得一些冷門的、過去不爲家長看好的初中，後續入讀優質高中的機會大增。而那些盲目去哄搶學區房的人，也擔心自己就成了上一波二手房交易熱潮裡的“冤大頭”。

變向“擇優錄取”

“學區房”屬性或逐步弱化

那麼，此次新政真的變化如此之大嗎？

在仔細詢問了K12教育行業專家後，並從教育的角度去思考，此次政策上的差異並不是很大。

“好學校可以直升，但是好學校的好學生不需要直升。差學校如果沒有學生的分數能夠達到控制線均值，那麼就仍然沒有資格。每個學校1-2個名額，實實在在地數一下，本質是沒差別的。而非上海戶口還是會弱勢於本地戶口的家庭，上海整體小學教育實力儲備優於初中，所以纔會出現小學先公，初中先民的情況。”上述專家指出。

其進一步表示，如果一定要說此次新政的變化，其實就是把“擇優錄取”換個名字，同時增加了（直升）比例，但好學校、好老師教研是加成，環境是培養皿。在大家的智商差不多的情況，最終看得還是學生自己。

不過，從樓市交易的角度看就並不是這樣一回事了。

上海全市範圍內教育資源的“流通性”得到打通，無疑就使得部分“學區房”的屬性得到了弱化。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受本站房產採訪時指出：“從這兩年購房市場和擇校情況來看，出現了很多不理性的現象。一窩蜂爭搶所謂的好學校，也造成了很多問題和矛盾。尤其是在追漲的情緒下，導致學區房的購入成本很高，房價下跌後出現了虧損的問題。此類問題勢必需要解決，既需要政府層面進行機制或制度的設計，也需要家長或購房者心態的調整。”

“短期內市場對政策會有一定的消化時間，或帶來各區學區房在格局上的變化，未來可能會引導學區房關注度由點到面的變化，有效降低部分區域過熱的情況。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾也向本站房產表達了類似的看法。

徐匯、楊浦可能“涼涼”

崇明或最爲受益

仔細回顧2020年下半年上海此類學區房區域或板塊的價格走勢，就可以發現，確實存在上述專家們所說的風險和問題。

以大三林板塊、張江板塊和黃浦區三個熱點學區區域及板塊的數據進行分析，就可以發現，2019年這三個區域/板塊的價格比較穩定。而到了2020年尤其是二季度開始，這三個區域/板塊的價格明顯上漲，出現了學區炒作、一房難求、房價哄擡、預期不穩等亂象。

此外，這三個區域的房價漲幅也明顯要高於上海平均水平。根據克而瑞數據庫監測的數據，2020年全年上海新建商品住宅成交均價爲55994元/平方米，同比漲幅爲2.5%。

而以去年學區房炒作較多的大三林板塊爲例，其2020年全年新建商品住宅成交均價爲99359元/平方米，同比漲幅爲17.7%。類似漲幅明顯偏大，說明價格虛高。若後續價格若下跌，則容易對購房者產生各類風險。

可以預計的是，此次教改新政出臺之後，以往四校錄取生源的大區——徐匯和楊浦均受到重創，而原本排名靠後的郊區名額或將得到大幅度的提升，例如：崇明、金山等。

不過，上述K12教育行業專家也透露，對今年實際面臨着招生入學的家長來說，其實更需要關注是各區即將公佈的招生方案以及3月19號即將公佈的劃片範圍等招生信息。

一句話，學區房的價格和市場預期對優秀的學生來說或許也只是錦上添花而已，打鐵還是要自身熱。

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