曾手握1億土儲！黃光裕“地產夢”殘喘
11年前，國美爲手上土儲估值180億，黃光裕也曾在獄中劃定地產發展方向，如今，黃光裕的“地產夢”還能做多久？
本文由無冕財經（wumiancaijing）原創首發
作者：方斯嘉
設計：布冬
實習生：郭曼怡
國美要徹底剝離地產？
8月初，也就是黃光裕出獄後不到2個月，鵬潤控股集團（國美旗下地產集團，以下簡稱“鵬潤”）拋售所持北京悅秀城項目，交易額約40億元。
11月2日，國美零售發佈消息稱，10月30日，西安鵬安物業有限公司（全資附屬公司）作爲買方，與賣方西安鵬潤置業有限公司以約4.1億元交易了西安在建商務物業。值得注意的是，買賣雙方均爲國美系旗下子公司。
知名地產分析師嚴躍進對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示：“類似左右倒騰的做法，實際上容易被認爲有利益輸送或逃避稅費的嫌疑，所以需要此類企業積極做好對投資者的解釋工作。對於國美零售來說，類似商務物業後續也可以發展，但是在此類內部交易方面需要謹慎。”
從國美系地產公司“左手右手”倒賣物業，其廣州、重慶、西安地產項目開發等一系列動作中可以捕捉到，國美似乎仍試圖修復黃光裕11年前的宏願，並緊握商業地產這根“稻草”。
曾手握1億平米土儲
黃光裕今年6月正式出獄，當日，國美零售大漲17.39%，市值爲342億港元。但截至目前，黃光裕的“重出江湖”似乎對市場影響有限。截至11月10日，國美零售總市值約爲202.6億港元，較高峰時縮水約41%。
黃光裕入獄前，地產曾是其大舉發力的板塊。2008年，黃光裕放出豪言，“拿出100個億砸向地產，2-3年讓國美地產打包上市，成爲第二個國美電器”。
當年，國美集團旗下主要有四家地產開發公司，分別爲鵬潤地產、國美置業、尊爵地產、明天地產，但目前，僅有鵬潤地產出現在公衆視野，其它地產公司已銷聲匿跡。
成立於1996年的鵬潤地產，2007年時曾躋身全國地產行業百強席位。標杆項目囊括北京鵬潤大廈、鵬潤家園、國美第一城等項目。
▲北京鵬潤大廈，圖片來自網絡。
在黃光裕入獄後不久，2009年，黃光裕胞妹黃秀虹出任北京鵬潤投資有限公司董事長兼總裁。而在鵬潤髮展期間，也似乎有意“去國美化”，在鵬潤官網中鮮少出現“國美”一詞。
而在業內人士眼中，黃光裕有意將自身的案件對鵬潤地產的影響降至最低。
“應該說，在黃光裕眼裡，國美和鵬潤都是自己一手創立的企業，然而出事後黃對國美的控制力大爲削弱，而且有繼續被稀釋股權的可能，但鵬潤房產的控制權則還在黃手中，現其三妹黃秀虹掌管鵬潤地產，所以從這個層面講可能會有所側重。”一位分析人士於2010年對《華夏時報》表示。
事實上，黃光裕早在十年前就已大舉佈局，若是當時的土儲如今得以兌現，單靠土地升值獲利，國美或許有望成爲下一個“長江實業”。
2008年5月，中關村發佈的定增公告中顯示，黃光裕在北京城郊的崔各莊、宋莊等地擁有土儲建面共計1億平方米。彼時，碧桂園和恆大的土儲尚在千萬級水平。
據搜房網2008年數據顯示，當年北京商住地塊平均成交價爲4015元/平方米。到了2019年，據北京中原市場研究部的統計，北京土地市場經營性用地（商住地爲主）成交樓面價爲22660元/平方米。11年間，地價翻了5.6倍。
在當年，鵬潤地產將1億平米建面的一級土地開發，和超過100萬平米的再建和已落成項目估值180億元，若是持有至今，其估值相當可觀。
然而，事實並不如設想的一般。
由於該批巨量土儲大多爲一級開發土地，並只與當地政府簽署了草簽協議，並沒有完成土地補償等程序。當黃光裕入獄之後，國美面對巨壓，只能選擇將部分項目轉讓，另有部分項目則以失效告終。
▲國美控股行業投資分佈情況。
目前，國美對於地產土儲方面仍較爲低調，國美地產及鵬潤官網均未公開披露土儲情況。值得注意的是，國美控股集團有限公司在房地產業的投資分佈已縮至1成。
商業地產困局
據鵬潤官網顯示，其持有項目約有16個，分別爲產業地產、商業地產、住宅地產三類，其中，住宅地產大多已經出售，只剩重慶一個項目在建。
早在2015年，據本站財經消息，在獄中的黃光裕親自爲國美系地產確定“未來幾年鵬潤地產將以物流倉儲地產、商業地產開發爲核心業務，輔以住宅地產開發業務，以北京、重慶、上海、鄭州、哈爾濱、天津”爲主要區域的發展方向。目前，鵬潤項目發展線路大致按黃光裕設定的方向在走。
相比於其它版塊，商業地產在國美地產業務中顯然佔據主力位置。
▲國美現有地產項目不完全統計。
國美系商業地產項目北京鵬潤大廈，是運維較爲成熟的項目之一，涵蓋購物、辦公等業態。一位當地人士對無冕財經研究員表示，雖然鵬潤大廈年份較舊，在衆多高樓中略顯陳舊，但由於地處北京朝陽區商圈，寫字樓的總體入駐率仍較高。
國美商都項目在2005年以8.05億元拿地後，已陷入“爛尾”狀態。期間，海航置業曾有意接盤，但由於資金交付等問題，國美、海航兩方打了六年官司。最終，該項目從拿地至今爛尾15年。值得注意的是，該項目地處豐臺科技園片區，經過15年的發酵，地價早已水漲船高。
北京悅秀城地處北京南站商圈，原爲大康鞋城。2011年決定停業，2015年重新運營包裝，投入試營業。尷尬的是，在開業短短兩年後，由於人氣不旺、商場定位不清晰等問題，包括國美電器在內的主力店相繼撤場。2019年1月，悅秀城單方宣告停業，據《北京商報》消息，有商戶表示：“悅秀城項目招商經營不利，商場一直未達到正常開業條件。2018年底衆商戶被商場單方強制解除合同，所有物品一律不得帶走。”
黃光裕出獄後，地產方面的首個動作便是將北京悅秀城轉讓給顥騰投資，雙方並未公佈此次交易的總價及細節，但有消息稱交易價格約爲40億元。
業內推測，黃光裕急於套現的原因，除了經營不善外，或與國美零售經營情況連續三年下滑有關。
據國美零售發佈的2020年中期業績數據顯示，其上半年營收190.75億元，相比去年同期的343.33億元下滑44.44%；歸屬於母公司的淨利潤爲-26.23億元，去年同期淨虧損爲3.8億元。
國美仍在努力盤活現有物業資產，但並不順暢。
西安悅秀城項目背靠大學片區，今年引入海底撈品牌，帶來了一定客流量。當地住戶表示：“商場看起來比較大，有電影院、小吃街，但人比較少，開業的店鋪也不多。”西安悅秀城還將建設二期項目，近期，在建商業物業部分項目還以4.1億元出售給國美零售。
目前，重慶鵬潤悅秀城的公寓產品項目2018年正式售罄，公寓售價約在1.5萬元/平方米左右，但商鋪仍在銷售中。據當地住戶反映，商場開業至今，大多引入一些餐廳、理髮的業態，整體人流量依然較少。
相較其它物業，國美對廣州琶洲項目尤爲重視，背後是土地的加速增值。
項目方將廣州鵬潤雲端項目更名爲國美智慧城，並引入高力國際、仲量聯行、第一太平戴維斯這三大全球頂級物業服務機構爲合作伙伴。在2015年、2016年國美地產、鵬潤聯合體分別拿下琶洲兩宗地塊，拿地樓面價約爲13000元/平方米。在近期，國美智慧城正式開放參觀，主推建面約300-2300平方米寫字樓單位，據安居客顯示，售價約50000元/平方米。
近年來，國美地產板塊已相當低調，近期登上行業頭條，還是因爲一個同名房企河北鵬潤控股赴港IPO失敗的消息。但國美似乎不願拋離地產，剩餘物業仍緊握在手運營。
從表現上看，即使手握市中心區項目，國美對現有資產的運維效果並不可觀，其主要營收依靠出售綜合體的附加商服物業。但另一方面，巨頭的影響力仍在，項目即使停滯，但單從地價上升的空間上看，國美似乎能夠坐享其成。
10年前，國美是行業的巨頭及標杆。10年後，國美在地產界的體量已不足以讓它掀起多少波瀾。業內專家表示，國美自身的發展核心仍是零售業，商業地產應輔以零售業發展。此外，國美系商業地產應找到自身的運營特色，纔能有所突破。