《傳產》危老迷你化？北市近4成基地不到百坪

臺灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前臺北市最大基地危老案爲原信義行政中心，土地面積2147.4坪，由南山人壽標得地上權，朝摩天商辦改建中。不過除非原本基地面積大，否則透過整合多半曠日廢時，所幸危老重建無最小基地面積限制，即使是單一獨棟透天厝，仍有機會循危老管道獨立重建，因此今年內湖成功路二段就出現一筆地坪僅8.17坪的「套房型基地」透天改建案，萬華萬大路也有一棟佔地僅10坪的透天改建，凸顯危老案基地「迷你化」趨勢。

進一步觀察，全市有5個行政區的百坪內危老案佔比逾4成，其中內湖佔比達47.2%最高，但同時也是基地逾500坪大案佔比最高的地區，顯示內湖的危老基地樣態呈現兩極化。

臺灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，危老的同意門檻爲100%，所以商辦、飯店、維修保養廠等大型商用不動產，是大基地危老的主力。內湖因內科坐落，周邊符合危老條件的商用不動產較多，尤其潭美段因鄰近工業區，且建物規模大，有多起面積逾500坪的案件；也由於園區就業新貴衆多，小宅需求殷切，賦予迷你危老案充分的發展空間，使內湖不論大小基地的危老案佔比，均居全市之冠。

張旭嵐指出，危老重建沒有基地門檻限制，不過小基地開發又要顧及必要性公設，容易面臨公設比高的問題；其次小基地單獨重建容積受限，多爲瘦長新大樓，難兼顧市容；且同一街廓如後續有其他大面積開發案，可能受限於單一透天厝已獨立重建，而無緣整合全街廓。因此老舊街廓若以大基地開發爲原則，不論對公設比、市容風貌、土地利用率來說，通常更具效益。