存量房貸利率再次下調，首套房降至3.3%？如何申請？大概率自動降

2023年9月，央行等多部門發佈下調首套房存量房貸利率的通知，除了北上深等少數城市外全國絕大部分的首套房房貸利率有了大幅度下降。根據統計，去年的降存量房貸利率使市場上首套房利率平均下調了80個基點，一些人的利率更是從接近6%下降至4.2%。

不過，隨着國內樓市的持續調整，央行等多部門推動增量房貸利率持續下降，導致存量房貸利率依然顯得偏高，再次降低存量房貸利率的呼聲越來越大。終於，在9月24日舉行的國新辦新聞發佈會上央行帶來了好消息，“引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。”

央行官宣降低存量房貸利率後，具體會降至多少呢？“房奴”們該如何申請呢？結合當下實際以及前次降存量房貸利率的經驗，我們來分析一下。

先看首套房的情況。

新聞發佈會上明確說了，這次降息是要把存量房貸利率降至新房利率附近，預計降50個基點左右。

大部分人的存量房貸利率爲五年期LPR加0個基點，最新的五年期LPR利率爲3.85%，所以首套房利率是3.85%。有人說明明是4.2%，那是因爲還未到你的每年利率重新定價日，到了自然會調整至3.85%的。

下降50個基點便是3.35%，而當下全國首套房新增商貸利率在3.25%左右，略高於存量房貸利率。綜合考慮，預計降息後首套房商貸利率在3.3%至3.35%之間。

再來看二套房的情況。

去年9月降低存量房貸利率時二套房並未納入其中，所以當下的二套房存量貸款利率實際上是非常高的，而全國二套房新增商貸的平均利率只有3.55%。

央行的最新表態中沒有明確提到降息是否僅針對首套房，所以細則還未公佈前暫時無法確定。但根據之前看到的公開信息推斷，我認爲這次二套房會跟着一起降，大概率降至4%以內的，也是略高於二套房新增商貸利率。

如果我的判斷是正確的，那麼身背二套房貸款的“房奴”們會是最大的受益者，利率下降幅度可能超過1%。

值得注意的是北上深等少數特殊城市可能會有特別規定。

比如，上海目前的新增首套房商貸利率爲3.4%，郊區二套房爲3.6%、市區二套房爲3.8%。即便這次跟着一起調整，存量房貸利率也不可能降至上述三個數字以下。

此外，如果採取去年9月的那種降息方式，也就是規定降息後的實際利率不能低於當地當年辦理房貸時的政策利率，那麼北上深的存量房貸利率依然無法獲益。當地的朋友要密切關注後續出臺的細則，我也會第一時間爲大家解讀。

分析完存量房貸利率下降後的實際利率，來講講如何申請。

此前，外媒報道中提到的是“轉按揭”方式，即換一家銀行重新簽訂貸款合同。在我看來不太可能，一來太過麻煩，二來會引起銀行業惡意競爭，這顯然不是央行等監管部門希望看到的。

那麼到底怎麼申請降低房貸利率呢？應該是和去年的那次一樣，根本用不着貸款人自己與銀行談判，甚至都不需要提出申請，採取自動或者半自動的方式調整利率。

具體來說，大家最多隻需要打開銀行App，然後選擇房貸欄目，點擊同意降低貸款利率就行了，系統會自動調整至新的貸款利率並從下月起計算貸款利息和月供。當然，如果有人不願意降，應該是可以拒絕的，只不過我相信但凡是正常人都不會這麼做。

還有一類情況是2020年選擇了固定利率。記得當年我寫了不少科普文建議大家選LPR浮動利率，可還是有人不聽甚至說我是銀行的託，不知道他們有沒有後悔。

實際上，去年降低存量房貸利率時銀行給了一次“反悔”的機會，那時是可以重新選擇利率計算方式的，重選LPR的人不僅立馬享受降息優惠，今年再次下調存量房貸利率的時候可以直接受益；還是固執己見，或錯過了重選時間窗口的人就比較慘了，這次不一定會給重選的機會了，這意味着從20220年至今的多輪大幅降息以及未來的繼續降息都與他們無緣了，提前還貸可能是唯一的“解套”方法。

綜上所述，隨着央行等多部門宣佈將引導商業銀行下調存量房貸利率至新發房貸利率附近，可以確定的是絕大部分“房奴”將迎來實質性的減負。特殊城市，如北上深等可能因地方政策差異而有所不同，具體降息幅度及執行方式還需等待後續細則出臺。

以上純屬個人觀點，歡迎關注、點贊，您的支持是對原創最好的鼓勵！