存量房貸利率調整如何破題？

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近期，隨着新發放個人住房貸款利率持續走低，存量和新增房貸之間的利差擴大，市場上關於存量房貸利率下調的呼聲再起。目前，市場熱議的下調模式主要有兩個方面，“重定價”和“轉按揭”。其中“重定價”是指存量房貸借款人與原貸款銀行協商制定房貸新的利率；“轉按揭”，是指借款人將房貸從一家銀行轉到另一家銀行，並按最新貸款要素簽訂按揭合同。

根據央行數據，今年7月新發放房貸利率爲3.40%，考慮到7月份5年期LPR下調10個基點，預計最新按揭貸款利率約3.30%。去年存量房貸利率調整後，央行披露2023年9月末存量房貸利率爲4.29%。去年10月至今，5年期LPR累計下調35個基點，存量房貸利率降至3.94%。當然，其間有部分貸款提前償還，存量房貸利率按3.80%估計，存量房貸和新增房貸利差約50個基點。存量和新增房貸之間存在明顯的“高利差”。

另一方面，近期存款利率持續回調，融360數字科技研究院監測顯示，7月份銀行整存整取存款1年期、2年期、3年期、5年期平均利率分別爲1.82%、1.94%、2.34%、2.30%。由此，存量房貸“高利率”的特性凸顯無遺。

當房地產市場預期仍不明朗、存款利率不斷走低時，繼續持有高利率的房貸就不划算了，這也是“提前還貸”甚囂塵上的觸發因素。順應民意並降低存量房貸利率，有助於抑制“提前還貸”潮，增加居民持有房貸的積極性，也能穩定銀行貸款的盈利水平。另外，降低存量房貸利率還有助於降低零售貸款不良率。

根據上市銀行財報數據，從2021年底到2024年中，上市銀行可比樣本居民貸款不良率從0.91%上行41個基點至1.32%，房貸不良率從0.33%上行30個基點到0.63%。根據克而瑞的抽樣調查數據，2024年上半年全國法拍房掛拍規模達20.2萬套，同比2023年同期增加12%，繼續創新高，而平均成交率只有17%，平均折價率達到33%，意味着銀行貸款或承受損失。

若降低存量房貸利率50個基點，等額本息的30年期100萬房貸，月供會減少300~400元。對普通家庭來說，月供對生活消費的壓力明顯減輕，還能釋放出消費空間。今年1~7月份，社會消費品零售總額同比增長3.5%，相比2019年1~7月份該指標8.8%的增幅回落明顯。其中，新市民集中的北上廣分別下降2.8%、0.8%和0.3%。

不過，下調存量房貸利率，會對銀行利潤造成影響。根據廣發證券的研究，截至2024年6月底，商業銀行按揭貸款餘額約37.8萬億元，存量房貸利率下調50個基點，降低銀行息差和稅前資產利潤率約5.8個基點，影響利潤增幅約6.4%。但拉長來看，考慮到前文所述的多重利好，特別是對消費基本面的利好、對“提前還貸”的抑制，降低存量房貸利率或是必要的。

但是，這可能是從靜態看問題。事實上，近期銀行存貸款環境發生的最大變化，就是資金來源端成本變高。今年以來，隨着存款利率下降和對存款“手工補息”的控制，存款搬家到銀行理財市場。今年上半年，銀行理財規模超越29萬億元，逼近歷史高點。根據中信證券估計，在國有銀行的帶動下，2024年下半年理財規模有望重新站上31萬億元的歷史高位。銀行理財直接對接項目投資，利率比存款要高，這也是提振社會投融資情緒的選擇。

在全社會融資需求疲弱的情況下，銀行開始積極操作和買入政府債券，以科創企業、中小微企業爲重點，統籌做好金融“五篇大文章”，建立“央行—財政”的貨幣政策傳導新渠道，且已部分取代“央行—商行”的傳統渠道，成爲新時期穩增長、惠民生、促轉型的金融高質量發展新模式之一。而且，降低投融資成本是這一新模式的核心內容。

截止到8月底，我國10年期、30年期國債利率分別降至2.1%和2.3%，未來或將繼續下降，這也導致銀行淨息差繼續在警戒線下方走低。8月9日，國家金融監督管理總局發佈二季度銀行保險業指標數據情況。其中，今年二季度銀行業淨息差爲1.54%，連續六個季度低於1.8%的警戒線。因此，新的存貸款環境下、新的使命下，繼續降低存量房貸利率面臨兩難困境。

在9月5日舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發佈會上，央行表示，“受銀行存款向資管產品分流的速度、銀行淨息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進一步下行還面臨一定約束”，這道出了調降的難度。筆者認爲，去年9月份超過22萬億元存量房貸（佔比65%）完成利率下調，平均降幅達73個基點，短期內繼續下調的可能性較小。

不過，央行也指出，“央行將密切觀察政策效果，根據經濟恢復情況、目標實現情況和宏觀經濟運行面臨的具體問題，合理把握貨幣政策調控的力度和節奏”。筆者認爲，在居民預防性儲蓄傾向較高的情況下，降低月供帶動的消費增長不能高估。未來，如果提前還貸再次泛起，存量和增量房貸的利差進一步擴大，收入對消費的制約也繼續加大，不排除降低存量房貸利率的可能。