存量房利率今日正式下調，爲何有人依然選擇固定利率？
這是嚴肅君的第621篇推送
終於，存量房利率下調的正日子到了！
早在8月31日，央行就宣佈9月25日起，存量首套房貸款利率可降低。今天嚴肅君的N個500人置業羣，以及小易朋友圈高頻出現同一個問題---
“你的房貸，每月少還多少錢？”
嚴肅君走訪了北京幾家主流銀行，探到了各家銀行最終確定的利率下限。
此次存量房貸的調整範圍爲普通純商業性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，且須爲首套住房貸款，這其中包括首套房以及二套轉首套。
整體來看，這一次的存量房利率下調，主要影響2019年10月8日前的首套房客羣，普遍能從LPR+上浮基點，調整爲LPR。
但有的銀行，還會重新審覈買房人的徵信，若存在不良貸款記錄，就不一定能調整到下限。
01
無需申請，統一下調
包括中國銀行、建設銀行、工商銀行、交通銀行、招商銀行在內的幾大主流銀行，都以2019年10月8日爲分界線，對北京存量首套房貸利率進行調整。
2019年10月8日之前放款的，且已經選擇利率跟隨LPR浮動的，此次可降至LPR——最新一期5年期以上LPR爲4.2%）。
注意，有些買房人選擇的是每年1月1日調整利率，而有些選擇的是放款日對應的每年的對月對日。今年爲止，存量房貸利率已經跟隨LPR調整過的人羣，需要等到明年纔可調至下限。
銀行將在後臺批量操作，無需客戶申請，統一下調。
唯一例外是工商銀行，採取的是“一戶一調”。
簡單來說，若當年買房時因徵信問題，導致放款利率上浮基點較高，或是這幾年還貸期間出現過逾期等不良還貸記錄的，將不能下調至下限，還將會有一定的基點加成。
而2019年10月8日之後放款的，仍保持LPR+55bp不變。
事實上，在今天之前，銀行早已提前行動，通過多種方式主動對接降低存量首套住房貸款利率的相關服務。
比如在銀行App首頁設置了“存量房貸利率調整”專區，一鍵點擊即可知曉擬調整後的利率。也有不少借款人注意到，在手機銀行App的“還款計劃”列表中每期還款金額已經調整。
另外，也有多家銀行陸續爲符合要求的借款人發送存量房貸利率調整短信通知。
還有一種情況是，2019年10月8日之前放款，依然選擇執行固定利率的。
中國銀行的做法是，篩選出了現行房貸利率仍高於4.2%（即最新LPR值）的貸款人，並已經在9月21日前，逐一電話通知，徵求是否調整爲跟隨LPR浮動。
若接受，在銀行櫃檯面籤後，則也將調整爲LPR這一下限。
02
細算賬，利好一般
在調整下限落地後，幾家銀行人士們普遍認爲，此次北京存量首套房貸利率調整，對首套房客羣來說，利好影響並沒有想象中的大。
尤其是堅持選擇固定利率的客羣，這一次依然大部分都選擇了不跟隨調整。
嚴肅君一算賬，就明白了。
比如有人是2009年做的貸款，房貸利率最低的年份。當時的首套房貸利率，普遍是基準利率打7折——當時5年以上的年基準利率是5.94%，所以當年首套房貸年利率5年以上的是4.158%。
本來就低於目前LPR，不跟隨調整情理之中。
再比如2016年-2017年的時候，我國全國大部分銀行都提供9折左右房貸利率優惠，當時房貸期限5年上的基準利率爲4.9%，優惠後的利率就是4.41%左右。
而LPR，一直到了2022年8月，才降到了4.3%。也就是說，這部分買房人利率“吃虧”的幅度低，時間短。
而且顧慮還在於，一旦選擇跟隨調整，萬一後面LPR值反彈了呢，說不定還會再高於現有固定利率。
不如再觀望觀望。
畢竟小道消息很多，有專家認爲惠普金融措施已經到底，另外，在10月25日時，還會有第二輪固定利率轉LPR調整，仍有考慮時間。
03
“二套轉首套”才能省“大錢”
其實真正能省“大錢”的，是認房不認貸新規之後，可以“二套轉首套”的買房人---
手裡的存量房貸利率將可從LPR+105bp，調整爲LPR+55bp。
只是“二套轉首套”的申請，今天才剛剛啓動。
據瞭解，工商銀行可以通過APP線上提交資料申請。但中國銀行和招商銀行，都需要線下遞交資料申請。
在收到申請後，各家銀行將對調整申請逐筆進行人工審覈。
其中，10月22日（含）前完成申請的，將於10月25日對審批通過的業務進行集中批量調整，批量調整後的新貸款利率於當日起執行；
10月22日後完成申請的，對於前期未調整的存量房貸，在滿足相應條件、符合調整要求後，銀行將逐筆進行審覈，審批通過後新貸款利率於當日起執行。
至於從申請日到申請通過，再到成功調整，這一系列流程所要歷經的時長，幾家銀行都表示目前仍不清楚，“本月的主要調整工作放在首套房”。
對於是否所有“二套轉首套”都能調整到下限，這一次，多家銀行都表示不會“一刀切”，還要考察還款人的徵信情況。
互動時刻：
今天，你的房貸利率下調了嗎？每個月又能少還多少貸款呢？歡迎在評論區留言討論~