多城勞動人口流出:老齡化加速 房地產率先"退潮"

近日，各個省區市的人口普查公報陸續出爐，城市之間的人口競爭呈現出“冰火兩重天”的局面。

一些城市比如杭州、廣州、深圳常住人口增長較快，還有不少城市正面臨人口尤其是勞動年齡人口大幅流出的窘境。

目前，全國人口第一大省廣東和人口第三大省河南都已經發布了人口普查公報。21世紀經濟報道記者統計後發現，多地15-64歲的勞動年齡人口快速縮水，佔比已經低於60%，與全國15-64歲68.55%的佔比相比，低了超過8個百分點。

以河南省駐馬店市爲例，該市15-64歲的人口占比僅爲59.18%。與此同時，該地2020年65歲及以上人口占比達到15.72%，這一數據不僅超過全國13.50%的佔比，而且上升速度很快。2010年，駐馬店市65歲及以上人口爲683266人，佔9.45%，2020年這一佔比上升6.27個百分點，而近10年全國65歲及以上人口占比上升4.63個百分點。

勞動年齡人口流出、老齡化程度快速上升，會明顯衝擊當地房地產市場，根據安居客的數據顯示，近一年來周口的二手房均價一直徘徊在5000元以下。

中原地產首席分析師張大偉告訴21世紀經濟報道記者，儘管人口和房價不是一一對應的關係，但是人口肯定是影響房價的重要環節，尤其是勞動年齡人口是投資和購房置業的主要人羣。

部分城市人口流失與老齡化高企

從目前已經發布的各省區市第七次人口普查公報來看，城市的老齡化程度差別巨大。在這背後，15-64歲的勞動年齡人口流出，成爲很多地方老齡化加速的根源。

以河南省爲例，根據該地第七次人口普查公報，全省15-64歲人口占比爲63.37%。省會鄭州市15-64歲人口占比高達71.97%，遠超河南省和全國的平均水平，65歲及以上人口占比則僅有8.98%，老齡化程度也低於全國平均水平。

然而，河南省人口第二大城市南陽市，勞動年齡人口的下降幅度很高。

具體來看，2020年，南陽15-64歲的人口占總人口比重爲59.55%，與10年前第六次人口普查的數據68.78%相比，已經下降接近10個百分點。與此同時，南陽65歲以上人口的佔比，已經從2010年的8.34%上升到2020年的14.22%，上升速度也超過全國平均水平。

此外，河南還有大批城市15-64歲人口占比快速下降，這使當地的老齡化進程加快。比如，在南陽和駐馬店之外，周口市15-64歲人口占比也低於60%，爲59.9%。過去10年，周口也面臨老齡化快速上升的局面，2020年周口65歲及以上人口占比達到15.18%，而這一數據在2010年僅爲8.67％。

根據周口發佈的統計年鑑，周口在2015年16-59歲人口總量還有523.80萬人，但2019年這一數據已經跌穿480萬大關。換句話說，5年時間周口的青壯年人口縮水超過40萬人。

一位人口專家告訴21世紀經濟報道記者，相比於老年人，青壯年人口更容易從一個城市流向另一個城市，流出的原因很多都是因爲更好的工作機會。因此，當一地出現人口流失的時候，勞動年齡人口流失的比例會較整體更高。

暨南大學教授胡剛對21世紀經濟報道記者表示，從人口流動的規律來說，一般是年輕人容易向外流動。大城市也需要年輕人來工作，而一些三四五線城市的年輕人讀了大學後經常發現，在當地很難找到合適的工作，工資整體也偏低，這些年輕人也會流入更大的城市。

很多地方的人口報告也提到了這一點。比如，根據2020年發佈的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》（牡丹江戶籍人口近年來不斷縮水），該地青壯年流出人口居多。數據顯示，“90後”“00後”成爲流出人口中的主力軍，比重達27.1%。

報告同時指出，從人口年齡結構變動趨勢看，該地老年人口占比呈上升趨勢，這種人口結構變動特徵反映出牡丹江市老齡化加快趨勢。

勞動力流失衝擊樓市

勞動年齡人口的加快外流，會產生何種影響？目前來看，對一個城市的基本消費、經濟活力乃至教育等公共服務等，都會產生負面影響。而且，由於購房的大多是年輕人，這一影響可以從當地的房地產市場中很直觀地看出來。

比如，根據5月17日發佈的2021年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數，和上年同比出現價格下跌的城市分別是太原、哈爾濱、牡丹江、安慶、常德和北海。

扣除自然增長人口，除安慶之外，上述城市幾乎全部位於人口流失的省份。而根據當地的統計公報，安慶在扣除自然增長人口之外，在近年來常住人口也出現外流。

張大偉表示，對一個城市房地產市場產生影響的，既有當地的特殊情況，也有人口變化的因素。人口意味着需求，人口變化肯定對房地產市場有很大的影響，這幾年房價漲幅明顯的城市，都是人才政策非常激進的城市。

根據第七次人口普查公告，2020年黑龍江的總人口爲3185.1萬人，較2010年第六次人口普查3831.22人，出現大幅下跌。黑龍江的很多城市不僅房價整體下跌，還出現由於勞動年齡人口縮水導致的部分低價房。

當21世紀經濟報道記者以購房人的身份詢問時，黑龍江牡丹江一家房地產經紀有限公司的房地產中介表示，這裡最低有6.8萬元的房子，還有好幾套10萬元左右的房源。

“這兩年因爲疫情原因，房價在下降。拿步梯房來說，今年的價格應該比前幾年下浮了兩萬元。”上述中介表示，“年限老、位置不太好的步梯房便宜，大部分年輕人還是傾向於電梯房，雖然物業費等都比步梯房貴，但是也方便。”

由於青年人口流出，這些城市的不少房子“被剩下”。

一家擁有不少便宜房源的河南周口市房地產中介告訴21世紀經濟報道記者，他們旗下1800元/平米的房子，證件不齊全，但業主已經重新裝修。“這個小區主要是老年人多，年輕人買這一片的倒不是很多，都往環境、經濟更加好的地方去了。”

河南駐馬店一位房地產中介也告訴21世紀經濟報道記者，當地不乏房價2000元/平米、有房地產證的房子，但一般是老小區頂樓或小平房的房子。“年輕人買房選擇的是小區的地段，配套設施和周邊配套，如學校、超市、菜市場、公園、醫院等。還要考慮小區的戶型面積和樓間距，通風采光等，這些房子對他們來說是‘便宜沒好貨’。”

張大偉指出，勞動年齡人口分化的背後，帶來了房地產市場的分化，其實核心是跟產業發展的不均衡有關。

“如果不進行調整，一些中小城市，未來的房地產市場肯定是進一步萎縮。人口流出、房地產市場萎縮，這些其實都是產業變化的一個後遺症。”張大偉說。

胡剛認爲，這些城市勞動年齡人口流出，老年人佔比較大，對當地城市的發展有很大的制約。但是，從另一方面來說，這又是經濟發展的必然，在國外也是如此。人口流動一定是“人往高處流”的，很多中小城市都會成爲收縮型城市。

“這些城市想要發展，就需要考慮當地的資源稟賦，把這個城市做成小而美、小而精的城市，這些城市的人口和產業的擴張已經不現實，要順應經濟的發展規律。”胡剛說。