“惡意降價”成往事，多地取消新房銷售限價：房企可根據市場自主確定售價

近日，湖北省武漢市一個名爲“萬和光谷”項目房價因降幅近萬，引發購房者質疑此舉爲“惡意降價”。項目所在地政府部門湖北武漢市東湖新技術開發區管委會回覆稱，因企業與施工方存在債務糾紛，將部分房屋工抵給施工方，近期施工方爲回籠資金，將“工抵房”進行低價出售，最高降價達6000元。

武漢市“萬和光谷”項目單價直降近萬元，圖爲施工現場

同時，東湖新區管委會表示，商品房價格由開發企業根據市場供求關係進行自主定價，同時與購房人通過合同約定最終成交價格，但不得超過預售方案備案價。企業根據市場狀況調整商品房住房價格屬於市場主體自主經營範疇，並不違背法律法規禁止性規定。

澎湃新聞記者採訪熟悉房地產的專業人士、律師均表示：“惡意”這個概念無從界定，房企降價屬於市場行爲。對於購房者關於房企降價的投訴，多地地方政府或主管部門在人民網領導留言板表態，是市場行爲。但也有主管部門表示，如果有證據證明房企曾承諾不降價後降價的，則違規。

多地政府表態：房企可自主確定售價

澎湃新聞梳理髮現，多地購房者在人民網領導留言板留言稱，房地產開發企業“惡意降價”要求賠償。對此，地方政府對降價或賠償事宜進行表態。

5月24日，河北省保定市人民政府回覆購房者反映的房企降價損害自身利益的留言時稱，商品房價格屬於市場調節價，開發企業可根據市場行情、供求關係，自主確定銷售價格，購房者與開發商可協商確定每套房屋的最終銷售價格，納入買賣雙方合同約定。

針對“2022年兩萬多購買黃閣保利灣上，如今樓盤降價爲1.33萬元銷售，請求領導讓公司返還差價給我”的留言，廣州市南沙區表示“根據相關規定，開發企業可結合市場實際享有自主定價權，並向住建部門辦理價格備案或調整”。

也有地方政府指出，如果開發商承諾不降價，則相關部門會對其作出責改措施。

比如，此前有購房者反饋其購買的小區開發商隨意降價，北京市昌平區住建委回覆稱,“如開發商承諾該戶型不降價，市民可提供相應證據，如經我委覈實，該項目存在違規行爲，我委將針對相應法規對企業作出責改措施。市民如有異議或認爲開發企業有其他侵權行爲，建議也可通過司法途徑維護自身的合法權益。”

5月有購房者反映稱，中海渝中雲錦小區的房地產商私自以“工抵房”的形式將小區未銷售的500餘套新房房源以低於網上備案價近40%的幅度大幅降價出售，且開發商拒絕與業主溝通。重慶市房地產交易事務中心提出“要求公司自查整改、規範銷售行爲，主動與前期購房業主溝通解釋”。

房企降價是否有法可依？

房企是否可以自主降價？對於商品房價格的問題，重慶市房地產交易事務中心在回覆購房者時表示，根據《中華人民共和國價格法》第六條規定，“商品價格和服務價格，除依照本法第十八條規定適用政府指導價或者政府定價外，實行市場調節價，由經營者依照本法自主制定”。《商品房銷售管理辦法》第十七條規定“商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外”。

另一方面，多地取消新房銷售限價也是房企自主調整價格提供依據。7月31日，河南省鄭州市住房保障和房地產管理局發佈關於取消商品住房銷售價格指導的通知。通知顯示，經市政府研究，住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導，開發企業按照自主定價進行銷售、辦理商品房預（銷）售許可（備案）手續。

越來越多的城市發文取消商品住房銷售價格指導。根據中指研究院統計，今年以來，遼寧省瀋陽、甘肅省蘭州、河南省鄭州、福建省寧德等城市明確不再實施新建商品銷售價格指導，即取消銷售限價，另有廣東省陽江、珠海，安徽省蕪湖等地優化限價政策，如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等。

58安居客研究院院長張波認爲，取消限價後，商品房價格將更多地由市場供求關係決定，換言之，市場供大於求的區域，房企如果想加快項目銷售節奏，就必須在房價上有所調整。房企自身可以根據市場情況和自身經營狀況來靈活調整價格。

多位專業人士均表示，這是市場行爲。盧文曦表示，降價本身屬於市場行爲，有些地方是明文規定降價幅度不低於備案價格的15%等；另一個角度看，備案價格不是一成不變的，特別是現在許多地方政府取消了限價後，房企根據市場變化調節定價的自由度更大。

“工抵房”限制條款放寬

記者採訪多位業內人士獲悉，目前房企資金鍊緊張的背景下，即便是未“爆雷”的房企也會採取“工抵房”的形式結算工程款項等。某央企地產公司內部人士表示，市場化的降價肯定存在，還有一部分是“工抵房”，這些供應商爲了變現只能以更低的折扣出售房產。

對於“工抵房”，多地放寬政策，甚至允許“工抵房”的資金不進入監管賬戶、直接網籤等。7月29日，江西省九江市印發《關於進一步促進九江市房地產市場良性循環和平穩健康發展的若干措施》的通知。文件提出，穩妥處置“工抵房”“法拍房”。經轄區政府覈實確認並提交書面申請，允許保交房項目預售監管資金未到賬的“工抵房”進行合同網籤備案。加強對“工抵房”的價格管控，網籤備案價格應與該小區平均價格相匹配。

7月16日，廣西壯族自治區賀州市住房和城鄉建設局發佈關於印發《賀州市進一步促進住房消費的若干措施》的通知，“工抵房”可不經資金監管進行網籤備案。即日起至2025年12月31日，建設單位使用商品房銷售款抵扣該項目工程款的，經建設單位與施工單位協商一致後，“工抵房”可直接進行《商品房買賣合同》網籤備案。

今年2月6日，河南省安陽市安陽縣發佈《關於對<促進房地產市場平穩健康發展的實施意見>的政策解讀》，文件提出，允許“工抵房”網籤備案。爲維護交易各方合法權益，在2024年12月31日前，原則上允許不超過預售許可總套數10%的“工抵房”直接進行網籤備案（不用將首付款存入監管賬戶），但須以工抵價格開票。

對於目前市場反映的“工抵房”網籤價格過低，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，“工抵房”很大程度上是爲了盤活資產，特別是一些保交付的項目，通過這種方式，通過“工抵房”支付款項，項目才能更好推進，實現保交付。

但也有律師提醒，“工抵房”存一定風險。

對於“工抵房”，北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，在開發商資金鍊緊張的情況下，可以通過直接網籤、簡化流程等方式促進房地產市場的交易和流通。該舉措一方面能夠緩解開發商的經濟壓力，另一方面能夠加快市場流動，增強市場信心。

王玉臣同時提醒，該舉措對購房人而言存在一定風險。首先，如果監管不到位，將會使房屋能否交付陷入未知；其次，可能存在抵押未解除的情況，這會影響到房屋的交付和確權。很多開發商已經將相關的房產進行了抵押，如果相關的抵押未解除，購買了工抵房的購房人後續可能會面臨交付和確權的難題。

王玉臣還提出，如果相關部門監管不到位，開發商有可能會進行違規操作，影響市場的公平性和透明度，進而影響房地產市場穩定、健康發展。

易居研究院副院長嚴躍進表示，對於購買“工抵房”的購房者而言，最直觀的就是降價了，但可能也有交易風險，如果房企和建築企業等有糾紛，這時認購一些“工抵房”，可能會有產權方面的糾紛。另外需要看到，如果房企過多通過“工抵房”方式來銷售，可能資金壓力較大，對於房屋的交付購房者也需要格外注意。