房地產律師揭秘：借名購買經濟適用房過戶請求爲何被法院駁回

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景與當事人訴求

1. 原告訴訟請求

張某喜向本院提出訴訟請求：

- 判令李某傑繼續履行《借名購房協議》，協助張某喜將位於二號房屋過戶登記至張某喜名下；

- 本案訴訟費用由被告承擔。

2. 事實和理由

張某喜與李某傑原系朋友關係，爲改善居住條件雙方同時申請經濟適用房，李某傑先通過資格審覈，但其資金不足無法購房。於是在2010 年，張某喜與李某傑簽訂《借名購房協議》，約定李某傑將位於二號的房屋轉讓給張某喜，由張某喜支付全部購房款項，張某喜給付李某傑八萬元作爲酬謝。並約定案涉房屋產權滿 5 年上市後，李某傑無條件協助張某喜辦理過戶手續；如一方反悔，賠付另一方房屋當時市場價值的總價款。

2012 年 10 月 15 日，張某喜取得經濟適用房購買資格。合同簽訂後，李某傑與北京 N 公司先後簽訂《商品房預售合同》、《房屋面積據實結算補充協議》，約定李某傑購買二號房屋，房屋總價爲 320000 元。張某喜依約完全履行了合同義務，支付了全部購房款以及 80000 元酬謝費。2016 年 5 月 10 日，張某喜辦理入住手續，在案涉房屋居住至今，並支付了全部物業、供暖等費用。

2016 年案涉房屋取得產權證書，登記在李某傑名下，現已滿足 5 年上市交易條件，張某喜多次催促李某傑依約協助辦理過戶手續，李某傑均以各種理由拒絕。雙方借名買房協議系真實意思表示，且張某喜已取得經濟適用房購買資格，合同內容不違反法律、行政法規的禁止性規定，雙方均應全面履行合同義務，爲維護張某喜合法權益，特向法院提起訴訟。

3. 被告辯稱

被告李某傑辯稱，借名購房協議是後簽上去的，我簽字時候是一張白紙，什麼情況下籤的記不清了，內容我一概不承認，借房協議根本不存在。我申請房屋是以我和家人的戶口申請的，與張某喜無關，當時家庭住房困難才申請經濟適用房。原告不是和我一起申請的，原告是後申請的。上面寫着錢一年之內給我，也沒給過我。可以過戶，把買房錢給我我無條件過戶，房屋是我申請的，原告想從我手裡買房。

二、法院查明事實

1. 雙方關係與協議簽署

張某喜與李某傑系朋友關係。

2010 年 3 月 10 日，張某喜與李某傑簽署《借名購房協議》，約定：“張某喜、李某傑自願達成如下協議：2010 年 3 月 9 日，李某傑自願將名下位於二號房一套轉讓給張某喜，由張某喜交付開發商首付款 8 萬元（捌萬元）及按貸款合同約定還清貸款，首付款 8 萬元（捌萬元）及貸款均以李某傑的名義交付，滿五年上市後，辦理房屋過戶手續，李某傑無條件地協助辦理過戶到張某喜名下，張某喜自簽訂協議後一年內支付李某傑人民幣捌萬元（80000 元）作爲酬謝。

無論雙方是否辦理其他手續，雙方均不得反悔，如一方反悔，自願賠付另一方房屋當時市場價值的總價款（按當時同一地段商品房價值評估），此協議僅限李某傑、張某喜二人，不涉及第三人的利益且與其他人無關，以上雙方簽字爲證，以前財務問題就此解決。”張某喜與李某傑簽字確認。

2. 房屋購買合同簽訂

2010 年 3 月 12 日，出賣人北京 N 公司與買受人李某傑簽訂《商品房預售合同（經濟適用住房）》，總價款 318000 元。

3. 委託與產權登記

2014 年 5 月 18 日，李某傑出具委託書，載明：茲李某傑委託張某喜辦理二號房屋相關手續，直至全部辦理完畢。雙方簽字確認。

2016 年 12 月 20 日，上述房屋產權登記在李某傑名下（單獨所有），載明房屋坐落爲二號（以下簡稱訴爭房屋），房屋性質經濟適用房。

4. 費用支付與房屋使用情況

庭審中，張某喜陳述訴爭房屋購房款、契稅、公共維修基金、2016 年至 2021 年供暖費、2016 年至 2022 年物業費均由其本人交納，並提交發票、銀行流水、交付憑證、銀聯單等證據予以證明，李某傑對此均予以認可。訴爭房屋從交付至今一直由張某喜使用，房產證原件、交納購房款、契稅、供暖費、物業費等票據原件均由張某喜掌握。李某傑對此予以認可。

5. 協議簽訂細節爭議

庭審中，李某傑陳述其簽訂借名購房協議時是張某喜哄騙其在空白紙上簽字，內容不清楚。張某喜對此不認可，稱內容是其書寫，但李某傑在場看完內容後才簽字的。

6. 酬謝費支付爭議

庭審中，李某傑稱協議中寫的8 萬元未收到。張某喜稱該 8 萬元已經給付，分別爲代其還款 2.5 萬元，借條載明 1.5 萬元，定金載明 1 萬元，其餘都是現金給付，其提交的 2014 年 6 月定金條載明：“李某傑收張某喜房款（二號）一萬元整”，李某傑簽字確認，對真實性認可；提交的 2017 年 5 月 1 日借條載明：“今借張某喜 1.5 萬元，於 2017 年 8 月底前還清欠款，到期未還清，從房款（二號）抵扣”，李某傑簽字確認，對真實性認可；提交的之前判決書，分別載明案外人與張某喜的民間借貸糾紛，李某傑不認可，認爲與其沒有關聯性。

7. 張某喜購房資格情況

2012 年 10 月 15 日《經濟適用住房購買資格審覈備案通知單》載明：申請人張某喜，根據北京市經濟適用住房管理規定，經審覈，你家庭符合北京申請購買經濟使用住房條件，現准予備案。備案編號：二號，備案日期：二號。你家庭申請人口 1 人，姓名：張某喜，配售一套 1 居室（戶型）經濟適用住房。

2023 年 6 月 20 日《保障性住房資格審覈備案通知單》載明：申請人張某喜，根據北京市保障性住房管理規定，經審覈，你家庭符合保障性住房申請條件，現准予備案。備案編號：二號，你家庭申請人口 1 人，姓名：張某喜，配租宿舍、單居或小套型保障性住房，家庭屬於三房輪候家庭。

三、法院裁判結果

駁回張某喜的訴訟請求。

四、律師案件分析

1. 核心爭議焦點剖析

本案核心爭議焦點在於張某喜與李某傑之間是否存在合法有效的借名買房合同關係，以及該合同是否能夠繼續履行。這一判斷直接決定了張某喜要求李某傑協助過戶的訴訟請求能否得到支持，涉及到對借名購房協議的真實性、有效性以及經濟適用房相關政策法規的考量。

2. 借名購房協議真實性與關係認定

- 協議真實性判斷：李某傑雖辯稱借名購房協議是在空白紙上簽字且不知內容，但未能提供任何證據予以證明。在法律上，當事人對自己的主張負有舉證責任，李某傑無法舉證則其主張難以被採信。而張某喜稱協議內容由其書寫且李某傑在場確認後簽字，並且有雙方簽字的協議文本爲證，從證據的優勢性來看，張某喜的說法更具可信度。

- 借名買房關係認定要素分析：從實際履行情況來看，張某喜提交了購房發票原件、稅票原件、專項維修資金專用收據原件、供暖費原件等證據，表明其實際支付了與房屋相關的各項費用。同時，涉案房屋自交付後一直由張某喜持續佔有使用，且相關票據原件、產權證原件等也均由張某喜持有。這些情形符合借名買房合同中借名人的權利義務特徵，綜合可以認定張某喜與李某傑之間形成了事實上的借名買房合同關係。

3. 借名買房合同效力分析

經濟適用房屬於政策性保障住房，具有特定的社會保障功能。在本案中，張某喜與李某傑就經濟適用房簽訂的合同，通過轉讓經濟適用房購房指標的行爲，一般會因可能侵害其他不特定具有購買經濟適用房資格人的利益而被認定爲無效。因爲經濟適用房資源有限，這種轉讓行爲破壞了經濟適用房分配的公平性和政策導向性，違反了社會公共利益。所以，儘管雙方有借名購房協議且存在事實上的借名買房關係，但基於合同無效的法律規定，張某喜主張李某傑協助辦理訴爭房屋的所有權轉移登記手續的訴求不能得到支持。對於合同無效後的法律後果，如財產返還、損失分擔等問題，雙方可另行協商或通過法律途徑解決。這一案例提醒當事人在涉及經濟適用房等政策性住房的交易時，務必充分了解相關政策法規，避免因合同無效而遭受損失，同時也體現了法院在審理此類案件時，會嚴格依據法律規定，在維護當事人合法權益的同時，保障社會公共利益和住房保障政策的有效實施。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！