房東漲租企業不忍了！企業「以買代租」找總部創600億元商機
▲南港世界明珠日前舉辦動土開工，爲今年最大筆金額企業總部交易之一。（圖／記者周宸亙攝）
臺北商用不動產的空租率走降，令不少房東趁勢喊漲，連帶增加企業集團支出租賃辦公費用，也使得近年企業吹起投資、興建總部風潮，根據瑞普萊坊市場研究部統計，最近2年大集團砸了618億元購置企業總部大樓，顯示業主紛紛改以「以買代租」策略，不但能避險，更能進一步厚植資產潛力。
北市辦公室租金累積5年漲幅達1成，且整體空置率5.5％，未來3年又缺乏新增供給，不少房東趁勢喊漲，也令房客開始思索「轉租爲買」，也掀起一波投資商用不動產、改辦公室的風潮，許多企業或是建商開始大舉獵地、標售地上權、預售屋市場等。
根據瑞普萊坊市場研究部統計，2018、2019年各大集團共砸618億元購置企業總部大樓，若加上部分個案的建築成本，則總資金規模上看千億，今年最大2筆企業總部交易都是預售企業總部，分別聯強集團63.6億元購買世界明珠大樓H棟，拆算每坪100萬元，刷新南港歷史記錄；無獨有偶國票向華固以56.7億元購置大直亞太置地廣場，每坪也超過85萬元，雙雙打破區域行情的總價、單價行情。
▼瑞普萊坊市場研究部統計，2018、2019年各大集團共砸了618億元購置企業總部大樓。（圖／瑞普萊坊提供）
瑞普萊坊總經理劉美華解釋，高級辦公室斷貨缺口，建商打破過去先建後售或分戶招租模式，改以「整棟預售」顧問式銷售策略，掌握商機，一方面可以快速去化、舒緩資金及存貨壓力，並降低二次施工產生的成本。另一方面，購置企業總部在財務、管理、企業形象都有加分效果。
劉美華分析，再觀察不同產業對於商用不動產的需求也不同，服務業企業總部量體至少6000坪，土地面積則以800-1000坪爲主，且多數選擇在市中心、臨主要幹道、周邊產業機能完善的商圈；製造業企業總部量體規劃則至少8000坪以上，土地面積則要1500-2000坪左右，多選擇在工業區附近或者市中心的外圍，以產業聚落及未來發展潛力爲評估重點。
劉美華補充，由於市中心土地稀少且昂貴，難以找到大面積的基地，選擇商業區高容積的土地，或者將舊有商辦大樓進行危老或都更，取得更多容積獎勵，甚至把容積移轉做爲購地的必要策略，以到達總量體的需求，也是評估、投資的趨勢。而且未來辦公室市場將不是買了就蓋、蓋了就賣的賣方市場，因此前期的市場調查、產品定位、物管規劃、預招商作業，都將決定案件的成敗。