房價地價雙放開，上海拍出單價“地王”一個月後，土拍市場浮現三個特徵

繼8月7日上海在2024年第四輪土拍中拍出單價“地王”之後，上海第五批次土拍落槌，其中一宗地塊經過163輪激烈競價後，拍出了11.41萬元/平方米的樓面價。

9月14日，上海市靜安區靈石社區N070402單元094a-14地塊、靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊舉行現場交易會。兩宗地塊出讓總用地面積約5.01公頃，起始總價106.79億元，成交總金額120.25億元。

其中，曹家渡社區C050301單元9A-20地塊，最終由招商、南通瑞城聯合體以56.5987億元的價格競得，樓面價11.41萬元/平方米，溢價率31.2%。這一單價低於今年8月7日徐彙區斜土街道XH128D-07地塊拍出的13.1萬元/平方米的樓面價，但同樣超過了2016年融信中國在上海拍出的國內最貴地王紀錄（樓板價10萬元/平方米）。

另一宗靈石社區N070402單元094a-14地塊，由中建玖合以63.66億元底價競得，成交樓面價6.83萬元/平方米。

更值得關注的是，這是上海首次對熱度較高地塊施行“雙高雙競”舉措。今年以來，上海土拍規則已經多次調整，對溢價率的上限要求從10%調整爲30%。此次則在明確第二輪競價中以“價高者得”的方式最終確定競得人。

在“價高者得”之後，第五批次商品住房用地出讓公告也明確，堅持市場化原則，由企業根據市場供求關係自主確定商品住房銷售價格，並按國家和上海市商品房銷售管理措施實施價格備案和上市銷售。

有專家表示，這也意味着，上海商品住宅地價、房價，均已放開。

在實施出讓雙高雙競、地價房價雙放開的同時，爲優化營商環境，上海市規劃和自然資源局也提出，可以提供“交地即交證”和“交房即交證”的服務。由此，雙高雙競、雙放開、雙同步，成爲上海當前土拍的三大特徵。

雙高雙競

所謂“雙高雙競”，是指兩輪競價、兩輪競高品質建設標準。也就是說，競買完成上一個指標要求後，轉入下一個指標要求，採取梯度競爭舉措，最終實現“高品質建設一地一方案”和“市場化配置價高者得”目標。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，“雙高雙競”既考慮到土地限價的放開，也考慮到高品質或“好房子”建設的要求，所以具有綜合的考慮。

根據8月15日上海市土地交易市場發佈的第五批次商品住房用地出讓公告，“第一輪競高品質”是將綠色建築、超低能耗建築、裝配式建築、可再生能源、BIM技術應用等普適要求納入土地出讓合同。“第一輪競價”，對市場熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會商機制，合理設定出讓起始價格，確定差異化的溢價空間；

之後的“第二輪競高品質”，對“商品住宅裝修標準”“公共服務設施和公共空間”“高端人才住房配建比例”等系列舉措選擇應用、順次競買；“第二輪競價”，是通過再次競價，以“價高者得”的方式最終確定競得人。

與此前相比，在“競高品質”環節，本次出讓增設了“商品住宅裝修標準”“公共服務設施”“高端人才住房配建比例”的3項指標，以鼓勵市場主體建設優質住房，提升居住配套的公共服務功能和高品質公共空間環境，吸引人才落戶發展，營造宜居宜業、安居樂業的環境品質。

地塊的高品質建設導向和具體競爭指標，均在出讓條件確定階段，由上海市相關部門會同相關區政府（出讓人）通過綜合評估和會商機制，根據地塊區位條件、產品定位、市場情況等差異化確定。而在地塊成交後，高品質建設各項要求將全部納入土地出讓合同，實現建設、竣工驗收、運營等全生命週期合同監管，確保高品質建設要求落地。

此次土拍中，曹家渡社區地塊競爭相對激烈，吸引了中海、招商&南通瑞城、象嶼&越秀、保利發展&上海建工共7家企業競拍。靈石社區地塊由中建玖合競買。 根據“雙高雙競”的模式，兩幅地塊在“第一輪競價”中確定了差異化的溢價空間，其中曹家渡社區地塊設定了40%的溢價率上限，而靈石社區地塊則設定爲30%。

不過，曹家渡社區地塊沒有觸發第二輪競高品質階段，也沒有觸發價高者得的階段。嚴躍進表示，這說明房企拿地方面雖然積極，但也理性了很多，購地市場的競爭主體總體上保持理性的拿地策略。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭解釋說，曹家渡社區地塊近靜安寺、百樂門，是老牌豪宅地段，且地塊無中小套型限制，但地塊整體不方正，並有一條對外開放的公共通道橫穿地塊，未來開發難度或較大。

在嚴躍進看來，此次“雙高雙競”模式的土地交易，也爲後續高品質住宅的用地規則進一步優化創造了條件，有助於更合理制定土拍規則，推進高品質住宅的建設。

據瞭解，之後批次的土地出讓中，上海將繼續執行“雙高雙競”。業內人士表示，此舉有利於在一衆競買的開發商中，好中選優。

中指研究院也表示，上海此次土拍規則的調整有利於提升資源配置效率，讓“市場的歸市場”有助於引導居民預期，恢復市場信心，同時“競高品質”也有助於加快推動“好房子”建設進程，爲居民提供更加舒適和宜居的居住環境。

土拍規則再調整

這不是上海今年第一次調整土拍規則。

6月7日，上海市土地交易市場發佈2024年上海市第三批次商品住房用地出讓公告，同時對土拍規則進行調整。具體而言，就是取消了商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，並按價高者得的原則確定競得人。同時提出，對市場熱度較高的特定區域地塊可經決策採取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度後轉入搖號環節，引導市場主體理性競價。

與此同時，此次規則調整，開始將高品質的多項指標納入其中。公告稱，爲響應人民羣衆對優質住房的新期待，市級部門在出讓條件確定階段，通過綜合評估和會商機制，根據地塊區位條件、市場需求等方面情況，差異化確定高品質建設要求，將需要落實的綠色建築、超低能耗建築、裝配式建築、可再生能源、BIM技術應用等要求作爲出讓條件納入土地出讓合同，要求房地產開發企業優化產品，提升住宅建設品質。

土拍溢價率10%的上限要求，源自2021年。當年3月發佈的《關於進一步加強本市房地產管理的通知》，要求深化完善房價地價聯動機制，在此基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。當年4月，上海對土拍競價規則作出調整，在房價地價聯動機制下，每宗土地設定起始價、中止價和最高報價，最高報價一般限定爲起始價的110%，即溢價率上限爲10%。

隨着10%溢價率上限的取消，上海熱門地塊熱度逐步提升。

7月9日的第三批次商品住房用地出讓，是5月27日“滬九條”出臺後上海的首批土地出讓，共出讓4幅商品住房用地，土地出讓總面積約15.29公頃，規劃建築總面積約28.99萬平方米，成交總價約91.33億元。從競拍情況看，共有13家房企參與競買。其中，楊浦區平涼社區地塊9位競買人經過60輪競價成交，成交溢價率達21.18%；楊浦區長白社區地塊4位競買人經過79輪競價成交，成交溢價率達17.12%。

隨後的8月7日，上海迎來2024年第四輪土拍，本次出讓的5宗地塊中，最引人關注的就是徐彙區斜土街道XH128D-07地塊，經過72輪競價觸達地價上限進入搖號環節，最終由綠城以總價48.05億元斬獲，成交樓面價達13.1萬元/平方米，溢價率達30%，打破了2016年融信中國在上海拍出的國內最貴地王紀錄(彼時樓板價10萬元/平方米)，成爲全國單價“地王”。

土拍熱度的上升，顯然對上海土地市場和樓市的信心產生了正向作用。

9月14日，國家統計局公佈的最新數據顯示，同比來看，8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格下降4.2%，降幅與上月相同。其中，北京、廣州和深圳分別下降3.6%、10.1%和8.2%，上海上漲4.9%。環比來看，8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上漲0.6%。

今年以來，上海統籌安排供應規模、結構和時序，進一步加大區位條件好、公共服務設施齊全、交通出行便捷、市場需求旺盛地區的優質地塊供應。

上海市規劃與資源管理局自然資源利用處負責人表示，目前上海正在從住宅用地的儲備端加強研究，以形成規劃、儲備、出讓的良性循環。

同時，爲推動項目加快開發和上市，上海也推出“交地即交證”“交房即交證”。也就是說，企業在簽訂土地出讓合同到正式交地的時間內，如果能夠完成土地出讓金付訖、契稅完稅、地籍調查等，就能在政府交地的同時拿到產證。另外，通過登記部門、稅務部門等的提前服務，開發商交房時，業主可以同時拿到房屋鑰匙和房屋不動產權證。

不再要求單個項目配建5%的保障房

另外值得注意的是，靜安區靈石社區N070402單元094a-14地塊、靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊均不需要配建保障房。

變化始自今年的第四批土拍，上述“地王”項目——徐彙區斜土街道XH128D-07地塊，破除了以往上海土地出讓的慣例，不再需要配建5%的保障房。

原因是，目前上海正在開展保障房貨幣化配建試點，結合房地產市場供求關係和保障房供需的新變化，統籌市場和保障、增量和存量，探索保障房貨幣化配建新機制，走出保障房房源籌措新路徑。

根據上海市房屋管理局官方微信公號推文，保障房貨幣化配建機制，是指在新建商品住房項目中按規定比例實物配建的保障房，可以結合項目實際情況，選擇等額轉化爲貨幣化配建資金，並交由區住房保障平臺機構收購各類適配存量商品住房或二手房，定向用於住房保障。

藉助這一試點，徐彙區斜土街道XH128D-07地塊配建的實物形態保障房等額轉化爲貨幣化配建資金，由徐彙區財政部門安排專門預算資金，收購徐彙區龍華街道海波花苑96套存量房屋用作爲保障房供應。

近年來，上海通過新建、配建、改建等多種方式籌措供應保障性租賃住房。目前則在按單個項目配建、按區統籌配建的實物配建模式外，進一步探索保障房貨幣化配建新機制，形成保障房房源籌措新路徑。

數據顯示，截至2024年7月底，上海已累計建設籌措各類保障性租賃住房51.7萬套（間）、供應32.3萬套（間），分別爲“十四五”規劃總目標的86%和81%。