上海、杭州等地高溢價地塊頻出 土拍回暖背後樓市回溫、規則生變

杭州土拍臨平區地塊溢價率近60%、上海楊浦區平涼地塊也創下區域樓面價最高紀錄、南京和廣州也打破了年內“零溢價”的局面……“517新政”後，重點城市土地市場升溫明顯，這與上半年整體趨冷態勢形成了鮮明對比。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示：“對於核心區地塊，房企仍保持較高參拍意願，這些地塊往往具備質量高、周邊配套較爲完善、所處區域房地產市場短期庫存相對合理、項目流速確定性較高等特點，企業佈局或深耕意願強烈。但針對非核心區，在“以銷定投”策略以及房企資金端仍承壓下，房企拿地較爲謹慎，在新房市場信心尚未明顯修復前，土地市場點狀高熱、分化加劇現象預計短期仍將延續。”

上海、杭州、南京等熱點城市土拍升溫

7月23日，杭州出讓2宗宅地，起始出讓總價22.9億元，最終攬金29.4億元，成交樓面均價31657元/平方米，平均溢價率28.6%。

值得關注的是，杭州土地市場上半年在經歷年初的火熱、“小陽春”時候的降溫之後，此次又再一次升溫，兩宗地塊溢價率均高攀。

其中，綠城集團經過46輪競價以6億元斬獲臨平區豐收湖低密度地塊，溢價率高達59.2%，這一溢價率創下2019年以來杭州土拍市場的歷史新高。而另外一宗上城區城東新城單元地塊經過43輪報價，被濱江集團以23.4億元的價格摘得，成交樓面價35524元/平方米，溢價率22.6%。

“得益於樓市利好新政刺激，杭州房地產市場交易活躍度持續提升，新房去化率有所改善，成交量環比出現回升。”克而瑞分析師表示，杭州市場逐步好轉，也讓房企對未來投資充滿信心，部分熱門地塊溢價率走高即是其中一個表現。

不僅是杭州，上海土地市場在恢復“價高者得”後就立刻出現了高溢價地塊。在7月9日上海恢復“價高者得”的首次土拍中，楊浦區平涼社區88街坊02H1-01地塊的溢價率就達到了21%，由保利發展以總價22.03億元摘得，成交樓面價88462元/平方米，刷新楊浦區樓面價最高紀錄。

土拍回溫背後：樓市回溫與“限價”鬆綁

事實上，今年上半年，我國土地市場整體呈現趨冷的態勢。一方面，在“以銷定投”策略下，房企拿地仍較謹慎，同時4月末自然資源部提出“合理控制新增商品住宅用地供應”後，政府推地節奏放緩，全國300城住宅用地供求兩端同比降幅均超三成。

根據中指研究院統計，2024年上半年，土拍熱度方面，僅部分熱點城市優質地塊尚能實現溢價成交，大多數城市地塊底價成交甚至出現流拍，整體成交樓面均價同比下降10.1%，溢價率較去年同期下降2.4個百分點。

不過，隨着“517新政”的持續落地，重點城市樓市逐步回暖，加之部分城市例如上海恢復了“價高者得”的土拍規則，所以進入6月份土地市場就呈現出回暖的態勢。

“517新政”後，部分城市土拍熱度升溫，高溢價地塊頻現。6月20日，青島嶗山王家村地塊經過364輪競價，被海業益佳以18.9億元斬獲，刷新青島土拍樓面價紀錄，溢價率高達37.2%。

更有多個城市在近期的土拍中打破了今年以來土地市場“零溢價”的局面。比如，6月19日，南京3宗低密度宅地高溢價成交，整體溢價率達15.8%，打破了南京2024年以來宅地“零溢價”情況；緊隨其後的6月25日，廣州出讓荔灣區鶴洞路以南AF040134地塊，被保利發展以總價約7億元競得，溢價率爲8.5%，也是廣州今年成交的首宗溢價宅地。

今年上半年，杭州土拍走勢可謂是“過山車”一般，土地市場經歷了2月的火熱、3月的降溫、4月的好轉和5月的低迷，而在7月熱度又回升。

而土地市場回溫也與“517”新政後樓市成交量的上漲和市場信心的回升息息相關。土地市場熱度回升的城市也是樓市成交量快速上揚的城市。例如，6月，北京、上海商品住宅成交面積環比分別增加21%、66%；二手房成交面積環比分別增長12%、38%。而杭州在6月的二手房網籤量8849套，創近15個月新高。

在樓市成交量逐步回升之時，土拍規則也在悄然生變，例如取消溢價率上限的限制，恢復“價高者得”。據中指研究院統計，截至目前，在22座實行集中供地的城市中，已有19城恢復“價高者得”的土拍規則，北京、深圳、寧波土地拍賣仍執行限價政策，其中，北京、深圳土拍溢價率上限爲15%，寧波爲30%。

對於熱點城市土地市場頻頻出現高溢價地塊的原因，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲：“一方面，地方政府推出的地塊比較優質，出讓的條件和要求在降低，這樣就提高了房企拿地的積極性；另外一方面，熱點城市的中心區域去化不錯，一些開發商有補倉的需要。”

李宇嘉進一步指出：“目前高溢價地塊僅僅是散狀的、零星的現象，從整體上來說，下半年土地市場很難完全扭轉趨冷的局面，還是呈現出分化的態勢。”

新京報記者 徐倩

編輯 嶽彩周

校對 柳寶慶