房企何以穿越週期？

證券時報記者 範璐媛

最近3年，伴隨着地產下行週期，行業也進行了重新洗牌。昔日依靠高負債、高槓杆、高週轉“三高”發展模式擴張而雄霸各項榜單的王者，不少已跌落神壇。

以銷售額統計，2023年躋身千億軍團的房企共有16家，較2022年減少4家。碧桂園交出頭把交椅，融創中國、新城控股、旭輝控股、遠洋集團跌出第一梯隊。

當前的千億軍團中，既有保利發展、萬科、華潤置地等連續上榜的傳統強者，也有濱江地產、越秀集團等經歷行業洗牌後一路進擊的後起之秀。地產連續多年低迷行情下，這些不同起點、不同規模、不同地區的房企，何以能共同穿越週期？

從經營和財務角度來看，這些房企展現出以下四個共同點。

其一，槓桿適中，財務穩健。過去3年發生債務違約、資金鍊斷裂的大型房企，多是在樓市繁榮時期選擇了激進式擴張策略。例如融創集團、中國恆大，淨負債率長期超過150%。

而這些穿越週期的房企，淨負債率大多維持在80%以下，即使在某一年份走高，也會在下一年度迅速回調。中海地產、華潤置地、招商蛇口過去五年的淨負債率均未超過50%。

其二，重視現金流。這16家千億房企中，9家連續5年經營現金流爲正，萬科更是連續15年經營現金流爲正值。

除了穩定的現金淨流入，這些穿越週期的房企在手現金也更爲充裕。2023年末，保利發展、中國海外發展、綠城中國、建發國際和華髮集團現金佔總資產比重超過10%，幾乎是行業平均水平的兩倍。

其三，積極佈局一二線城市。例如近幾年躍升勢頭最猛的濱江集團和越秀地產，在一二線城市的土地儲備佔比分別達到94%和95%，一二線城市土地和房價相對堅挺，需求旺盛，在地產下行週期中抗風險能力更強。

相比之下，今年剛剛走下銷售冠軍寶座的碧桂園，近兩年重心才向一二線城市轉移，在此之前，公司六成以上的土地儲備來自三四線城市，樓市下行週期中受需求萎縮和資產減值的影響更大。

其四，發力經營性業務。房地產開發業務具有周期性，無法抵禦房地產領域的系統性風險。在地產下行週期中，業績堅挺的企業大多擁有多元增長極。例如保利發展、萬科、龍湖集團、華潤置地等龍頭，均是在房地產業務之外，公寓、商業、物業等多條線開花。