房企研判樓市走勢：市場仍在築底，核心城市核心地段將優先迎來複蘇

去年以來，房地產市場持續深度調整。開發量下探，銷售疲軟，土地市場延續低迷走勢；政策層面，自“金融16條”實施以來，房企融資環境正在改善，從中央到地方多層級出臺政策引導住房消費；同時，“保交樓”工作穩步推進，2023年全國房屋竣工面積9.98億平方米，同比增長17.0%。

近期，房企密集召開業績溝通會，面對充滿挑戰的行業環境，各大房企如何看待樓市走勢？樂觀派認爲，目前的樓市處於超跌，在政策的支持下，回暖值得期待；謹慎派則認爲，目前的市場行情難以判斷，現在談恢復爲時尚早。

市場仍在築底

金地集團董事長徐家俊表示，從近期一線城市政策逐步放鬆，LPR超預期降息等表現可以看出，政策端已加大了對市場支持的力度，中國經濟長期向好的趨勢沒有發生改變。地產需求端短期內表現仍較疲軟，市場整體呈現以價換量的態勢，後續走勢仍有一定不確定性。公司對後市將謹慎動態觀察。

美的置業董事會主席、執行董事兼總裁郝恆樂在業績溝通會上指出，2021年以來，整個行業都在動態出清，2024年還會是一個持續築底的過程，在這個階段談恢復還爲時過早。

郝恆樂稱，當前的市場大家都感同身受，比較嚴峻。從基本面來看，居民的收入、就業以及當前的信心和預期還是相對較弱，在這種情況下，房地產行業也面臨這些問題。

郝恆樂同時表示，但這裡面也有很多結構性的機會，同時房地產行業的利好政策正在不斷出臺，後續不利因素會不斷出清，有利因素在疊加，房地產行業一定會回到良性發展的軌道上。在這個過程中，就看企業能不能安全地活下去，不至於出局，還在牌桌上。

綠城中國行政總裁郭佳峰對市場形勢也持謹慎態度，1月和2月市場成交下降幅度很大，3月總體有所好轉。一季度市場低迷是去年低迷的延續，目前市場仍在築底。

建發國際行政總裁林偉國在業績溝通會上介紹，今年1月、2月份市場（成交）下降很多，3月份比1月份有所好轉，但整體持續性具有不確定性；另一方面，二手房市場掛牌量很大，所以市場是會持續恢復還是穩定在這個狀態，不好判斷。

城鎮化進程沒有結束

對於房地產市場走勢問題，萬科董事會主席鬱亮表示，萬科對於行業趨勢的判斷和看法沒有改變，市場短期顯然是超跌了，未來住宅建設的中樞值是10億平方米，目前支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現，相信市場會逐漸恢復。

持有樂觀態度的還有龍湖集團，該公司董事會主席陳序平表示，短期市場存在壓力，主要是市場信心未完全恢復。

同時，龍湖集團地產航道總裁張旭忠也表達了類似的判斷，相信隨着利好政策的不斷釋放和落地，行業經過一個階段性的週期調整，市場回暖值得期待。

鬱亮分析稱，住房需求需要動態觀察，儘管房地產行業已經不可能回到過去的高點，但未來空間依然廣闊。一方面，美好生活標準在不斷提升，無論是人均居住面積還是住房設施、小區環境等都存在改善空間。另一方面，城鎮化的進程沒有結束，新增住房需求依然存在，2023年我國新增城鎮人口1196萬人。綜合上述因素看，未來住宅建設的中樞值是10億平方米左右。2023年住宅新開工面積不足7億平方米，較2019年的高點下降了59%。因此，短期來看，市場顯然是超跌了。

對於房地產市場，越秀地產管理層認爲，目前市場還在築底，但已經有所收窄，房地產市場總體規模未來應該穩定在10萬億元或者10億平方米。

市場如何復甦？核心城市先開始

市場繼續下調還是築底完成，抑或是即將復甦，樂觀派和謹慎派觀點尚不能統一，但多家房企高管們一致認爲，核心城市核心地段仍有機會，將會優先迎來複蘇。

儘管郭佳峰認爲現在的形勢難判斷，但其則給出回暖的方向：今年是一個大的調整年，整體趨勢緩慢難以判斷，可以看到的是政策持續放鬆，核心一二線城市的政策有望加速落地，效果會逐步呈現；目前市場分化明顯，一二線城市和改善型產品的韌性較好，復甦也會在覈心城市和改善型住房上先開始。

招商蛇口董事長蔣鐵峰在業績會上談及未來的房地產市場時表示，房地產市場繼續下行空間有限，行業進入一個新的發展階段，房地產市場依然是一個銷售在10萬億級的巨大市場。

蔣鐵峰稱，2023年行業深刻調整，加快轉型已成必然，需求持續收縮，行業深度調整，成交結構和市場競爭格局發生明顯變化，推進三大工程構建發展新模式。蔣鐵峰認爲，2024年中央政策會持續發力，主要是進一步優化取消在過去一些時候的限制性措施，同步推進三大工程建設，核心城市核心地段優質產品依然存在着較好的機會，開發業務依然是公司的基本盤，是規模和利潤的重要保障。

對於房地產市場的預期，遠洋集團則表示，預計短期內房地產市場制約因素依然存在，需求可能穩中有降。中長期房地產持續發展有堅實支撐，來自城鎮化、改善、拆遷改造的需求將支撐未來市場規模，房地產行業仍然是值得深耕的大行業。當前房地產供求關係發生重大轉變，市場信心恢復、房企修復和出清仍需較長時間。行業進入發展新模式，原有的高槓杆、高週轉、高風險的發展模式不可持續，房企轉型是大勢所趨。

越秀地產董事長林昭遠認爲，限購的問題國家會持續放鬆，“現在有兩類住房（房屋功能分類），一類是保障房，一類是市場化住房。市場化的應該按市場規則，我認爲這個時機是可期待的，對未來的政策放鬆，我個人是充滿信心的。”

華潤置地管理層同樣認爲，市場已經過了單純追求規模的增長模式，公司也不單純追求規模的增長。雖然去年華潤置地的規模同比增長保持同比持平，但經營性現金流大幅增長，費用也得到有效控制。未來，華潤置地將進一步提升開發效率，市場目前主要是改善型需求，公司會聚焦中高端改善客戶需求，快速迭代產品，各地市場分化嚴重，對存量資源也會因城施策、因地制宜，加快對市場的反應速度。

在談及目前的房地產行業時，保利置業董事會主席萬宇清認爲，對於房企來說，這幾年的行情都是很嚴峻的，行業的銷售規模和投資開發規模都在持續下滑，預計今年大概率還是持續會築底，房地產的市場供求關係已經發生了重大的變化，之前的“三高模式”已經被徹底打破，行業正在處於一個新舊模式的轉換期。

萬宇清表示，2024年面臨的市場形勢更加嚴峻，但對地產行業的未來還是充滿信心，因爲經濟和行業都一樣，都有大週期。經歷這個冬天之後，相信一定會逐步穩定進入下一個週期，下一個週期也會相對成熟和穩健，但是企業要想獲得下一個賽季的入場券，還是要靠創新。萬宇清強調，面對當下的這個情形，不會盲目樂觀，也更不會悲觀。