房子越大房價越穩？廣州樓市明牌
今年上半年，廣州樓市依舊是豪宅的天下。
政策接連放鬆，大戶型成交一路走高。全市成交TOP10榜單，改善盤佔八席。
對於這種市場變化，不少購房者也是頻頻提問，想知道今年是否適合衝大戶型。
爲此，我們推出“2024，廣州大宅年”策劃，爲大家揭秘廣州改善盤真實的市場表現，本篇爲系列稿件第一篇！
| 廣州樓市發佈製圖
壹
五大數據揭秘
廣州大宅行情有多堅挺？
先說結論，目前廣州最保值增值的房子，就是140平以上的大宅。
相信大家多少都有感，今年二手普宅捲成麻花。就算珠金琶的中小戶型，想出貨也得降價。
反而是很多大宅，不僅房價更堅挺，甚至還有極少數項目能逆勢漲價。
｜廣州城市航拍
｜廣州樓市發佈 攝
不少細心的朋友也發現，哪怕同一個小區，房價也基本是靠大戶型在撐着。
這種感覺並非空穴來風，有太多數據驗證了廣州大宅的行情，比想象中更堅挺。
數據一：珠城大戶型穩，小戶型降價
先看樓市風向標珠江新城， 去年年底開始，這裡的二手房持續擠泡沫。
行情分化之下， 大戶型豪宅依舊能賣出高價， 反而是主打小戶型的剛需盤， 紛紛跌落 神壇 。
| 廣州樓市發佈製圖
除了二手大宅，今年珠江新城東難得出現新盤，立刻成爲不少業主的置換優選。
3月入市的保利華創·都薈天珺開盤去化10億，有客戶連買三套260平樓王，單價13萬+/平。
｜珠江新城航拍圖
| 廣州樓市發佈 攝
數據二：白雲新城連出10萬+，全是大戶型
價格穩定已經很難得了，有沒有大戶型能逆勢漲價的？
次新大平層居多的白雲新城，就是爲數不多的案例。
4月底，首創龍湖天奕第一套二手房賣出10萬/平；緊接着，附近另一豪宅珠江嶺南苑最新成交價10.9萬/平，再度打破紀錄。
這裡的大宅樓齡又短，戶型又大又純粹，在競品少的情況下還是漲了一波。
| 截圖來源：貝殼找房
數據三：主城熱門板塊，全靠大戶型撐房價
除了以上板塊，天河北、天河公園、琶洲等地，140平以上大戶型也最抗跌。
基本上，二手房賣得最貴的，就是板塊最好的豪宅。
以往一些網紅盤賣出“天價”小戶型的案例，現在基本上很難再出現了。
| 廣州樓市發佈製圖
數據四：四房比三房能漲，大宅成交創新高
回顧最近三年，廣州核心區四房價格漲17%，漲幅明顯超過三房。
這也就不難解釋，有改善需求的購房者，會選擇省去買三房“上車”的過程，直接買四房一步到位。
| 廣州樓市發佈製圖
如此做法的目的，就是提前省下以後換房需要的資金和時間成本
統計顯示，今年上半年總共賣出近1700套14平以上大宅，同比去年再漲23%。
在廣州新房總體成交下滑的情況下，這樣的表現，足以稱得上“逆勢反轉”。
| 廣州樓市發佈製圖
數據五：頂流豪宅戶型越大，越好賣
這也是很多人不瞭解的冷知識，越是核心地段的熱門豪宅，大戶型賣得越好。
以下面這這四個頂流爲例，成交基本都是靠大戶型帶動，140平以下小戶型佔比極少。
| 廣州樓市發佈製圖
一二手大戶型更火，價格更穩定，這反映出高端圈層目前的購房需求非常穩定。
因爲比起很多剛需、剛改項目價格戰升級，廣州豪宅的表現明顯更穩健。
再加上，豪宅客能選擇的新盤本就不多。與其觀望，不如趁市場升溫及時買入優質項目。
貳
看清兩條主線
一線江景&區域中心大宅
大宅行情如此亮眼，那麼對購房者來說，要怎麼買呢？
樓市君整理了核心區在售及待售140平以上大戶型的新盤發現，有兩條主線其實很清晰。
一方面，盯緊珠江豪宅帶，這也是廣州高端項目主要的聚集地。
｜廣州樓市發佈 製圖
主城西部這邊，江景大盤最多的白鵝潭，隨着保利東沙項目的加入，熱度還將持續上升。
這個新盤將打造成濱江綜合體，推出保利最高端的“天字系”，主力戶型約140-380平。
｜東沙項目江景航拍圖
｜廣州樓市發佈 攝
再看主城東部，近期開放城市展廳的中建·一城江山海，也是一線江景巨無霸。
項目主打一個全能，規劃配套包含雙TOD綜合體、嶺南特色街區、15年全能教育等資源。
樓市君瞭解到，這個盤年底推出的望江地塊，戶型全是140平以上大宅。
另外，金融城隔壁的珠江村舊改也是一個臨江巨無霸。
項目周邊有1.2公里濱江景觀帶，所在的海絲城也是廣州第二CBD的關鍵部分。
據瞭解，這個盤將首推建面約130-181平望江大戶型。
| 珠江村舊改臨江示意圖
｜圖源：項目提供
另一方面，大多數項目佔據各個區域中心，在地段上都很有競爭力。
在天河，高端項目主要集中在東部的天河智慧城，以及新中軸上的天河北。
｜廣州樓市發佈 製圖
海珠核心焦點在琶洲，樓面價8.5萬/平的越秀琶洲331地塊，將在下半年登場。
項目戶型預計爲約255-329平大平層，南向無遮擋，樓下一線水景，正對琶洲南TOD。
｜越秀琶洲331地塊航拍
｜廣州樓市發佈 攝
此外，兩大TOD項目，琶洲南TOD、廣州地鐵地產瓏璟臺，也都是大熱門。
除了琶洲，海珠國家溼地公園隨着中海大境的爆紅，也是再添一把猛火。
在白雲新城，有超級綜合體粵海雲港城，享一線雲山景觀的越秀公交天悅雲府。
番禺長隆萬博則有華潤置地長隆萬博悅府、越秀萬博城等大宅頂流，一直備受關注。
｜長隆萬博CBD航拍
| 廣州樓市發佈 攝
大宅全面“高定化”
港灣樓王、天際泳池…都要來
當然，目前廣州在售的大宅改善盤，不光面積接近，總價也基本重合，競爭早已白熱化。
而真正的有錢人，基本都買過按傳統模式打造的豪宅，越來越抗拒原有標準。
所以，但凡有市場影響力的大宅都在做非標、做高定，做差異化。
｜廣州航拍圖
｜廣州樓市發佈 攝
可以說，下半年廣州樓市最多的看點，基本都來自於這些大宅新盤。
它們不僅打破市場過往的價值邏輯，也將全新引進的配套和服務。
下面，樓市君爲大家提前劇透一小部分。
突破一：配套天花板，樓下就是世界級港灣
保利東沙項目，不僅會刷新保利內部標準，很可能也是今年的江景豪宅天花板。
一方面，項目地處廣州唯一的珠江港灣，擁有的景觀、配套堪稱獨一無二。
它採用擡高設計，所享受的是江景+灣景+城景三重疊加，遠勝傳統江景豪宅。
｜廣州國際健康港港灣效果圖
｜圖源：廣州政府官網
此外，東沙項目自帶商業+270°臨江會所，樓下在建的港灣，又是由操刀過迪拜世界島、成都麓湖生態城水域的大師來設計。
臨江商業、濱水公園帶、大地劇場等顛覆性場景都將聚集在這裡，居住體驗絕無僅有。
| 東沙項目意向效果圖
| 廣州樓市發佈 攝
另一方面，項目不僅是新規設計，更會沿港灣一字排開，把望江視野最大化。
據悉，它還會在島尖打造360°望江的超級樓王，大幅刷新江景大宅標準。
突破二：景觀天花板，串聯江、山、水、園
除了配套升級，很多項目即便是南向望江，也在景觀呈現上做到“滿配”。
比如中建·一城江山海，打造的景觀體系是公園+山景+水系+江景。
｜一城江山海配套分佈示意圖| 圖源：項目提供
相較於傳統主打江景賣點的大宅，這種配置大幅領先。
據瞭解，項目大宅不光一線望江，樓頂還會打造無邊界天際泳池，期待值拉滿。
｜一城江山海效果圖| 圖源：項目提供
再來看珠江村舊改，前有珠江，後有獅山公園，未來將有水景、江景和園景、水景四大景觀環繞。
項目首開區會將周邊的獅山公園優化，並將河涌淨化，重新引水打造河岸公園。
｜項目效果圖（過程稿）
| 圖源：項目提供
突破三：頂豪同款立面，270°環幕大飄窗
除了新面孔，一些成名已久的頂流紅盤也在發力升級產品。
科學城扛把子大壯名城，二期【名門】組團戶型實用率100%，外立面採用金屬鋁板、香檳金塔冠等頂豪同款設計。
項目不惜砍掉上億貨值，打造約2.5萬平的超大中央花園，並引入下沉式庭院會所等配套。
｜大壯名城二期外立面效果圖
| 廣州樓市發佈 製作
再比如華潤置地長隆萬博悅府，二期將會推出新研發的“天空之境”270°環幕大飄窗。
很多頂豪空中會所纔有的配置，被這個項目帶到每一戶業主家裡，確實夠震撼。
再跟大家爆個料，項目最大的300平+大宅將在下半年登場，突破板塊天花板。
| “天空之境”創意展示效果圖
| 圖源：項目提供
以上所有這些，不過只是冰山一角。大宅全面領跑樓市，真不是隨便說說的。
無論房價表現，還是各個項目在配套、產品、服務等層面的進化，都在顛覆外界的想象。
樓市君也提前預告，下週我們會繼續推出“2024，廣州大宅年”系列第二篇。
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