總編談樓市: 廣州樓市穩中下行 降價可能性大
2018年9月，本站房產總編嚴家森做客廣東電臺財經廣播FM95.3《樓行前線》節目，對近期廣州樓市走向進行了探討。今年以來，廣州土地市場持續遇冷，一手、二手成交也相繼下滑。嚴家森認爲，由於調控持續、庫存量大、買家觀望情緒濃厚，預計廣州“金九銀十”期間優惠促銷活動會持續，一手住宅出現降價可能性比較大，二手樓價也會繼續回落。
截止目前，全國土地流拍數量已經超過800宗，廣州也不例外。嚴家森表示，進入2018年，廣州土地市場持續遇冷。一是由於土地出讓採用競配建、競自持的新模式後，高溢價地塊較過去兩年大幅減少，房企拿地漸趨理性。二是定向出讓用地佔比增加，且人才公寓用地、純租賃用地持續出現。
嚴家森認爲，地價的下跌有利於房價回調。總體而言，土地市場降溫是房地產市場逐漸趨於理性的重要體現。此外，廣州是村集體用地建設租賃住房試點城市，通過加大租賃住房用地供應規模，構建租購併舉的住房供應體系，有利於房地產市場的平穩健康發展。
一手住宅降價可能性大 二手樓價繼續回落
嚴家森表示，今年上半年廣州一手住宅網籤套數不足4萬套，這一數據創近4年新低。
當前樓市調控持續，受備案價、雙合同、房貸利率上浮等影響，購房成本上升，廣州樓市整體穩定但有所下行。他預計，由於庫存量大、買家觀望氣息濃厚，預計廣州“金九銀十”期間優惠促銷活動會持續，一手住宅出現降價可能性比較大。
二手方面，即使已進入傳統成交旺季，廣州二手樓市成交速度依然持續放緩，成交週期不斷拉長。業主心態開始轉弱，市場逐漸向買方傾斜。此外，由於一手住宅市場的部分樓盤推“特價房”以吸引客戶，對二手樓市造成一定的分流。因此，廣州二手樓價預計將會繼續回落。
8月，廣州首個共有產權住房試點項目在南沙亮相。嚴家森認爲，共有產權住房數量較少，且申請條件有諸多限制，暫時還不會對廣州的樓市產生影響。
而根據廣東省住建廳公佈的相關文件，可以看出廣東共有產權住房政策比較寬鬆。可以先購買50%產權，上車門檻比較低，滿10年可以轉換爲商品房，流動性比較強。有利於增加城市吸引力，留住人才。未來政府若逐步增加這部分住房的建設和供應，對商品房價格上漲能夠產生一定的抑制作用。
談及衆人關注的房產稅，嚴家森介紹，房地產稅法草案已形成並在今年4月系統內部徵求過意見，本屆人大任期的5年內，或將完成立法。下一步將在統一立法後，通過法律授權，各地制定本地房地產稅徵收、管理的實施細則。
房產稅具體怎麼收？嚴家森認爲，不管未來房產稅如何徵收、稅率多高，必須設置合理的免稅面積或退稅。因此，首套房或一定面積免徵是大概率事件。但擁有二套以上的家庭，徵收較高稅率也是可能的。因此，絕大多數中等收入家庭，遵循“房住不炒”，量力而行地改善自己的住房需求，不會受到房產稅明顯衝擊。
以下爲文字實錄：
1、主持人偉彬：2018年，廣州土地市場持續轉冷，低溢價或底價成交大量出現，對房地產市場帶來哪些影響？
本站房產總編嚴家森：2018年以來，“流拍”成爲不少地方土地市場的主旋律。截止目前，全國土地流拍數量已經超過800宗。廣州的花都、從化也多次出現流拍現象。
實際上，進入2018年，廣州土地市場持續遇冷。比如8月13日廣州出讓五宗地塊，花都宅地歷經四次掛牌後才以底價成交；增城中新鎮兩宗地塊溢價分別僅有64元/平方米和59元/平方米；增城荔城街兩宗地塊整體溢價率也僅有10%左右。
一是由於土地出讓採用競配建、競自持後，高溢價地塊較過去兩年大幅減少，房企拿地漸趨理性。另外，定向出讓用地佔比增加，底價成交成爲主流。
廣州今年出讓的商住地中，出現多宗人才公寓、純租賃用地，出讓價格低於周邊宅地。地價的下跌有利於房價的回調，不過，還得看市場的因素，供需關係和樓市調控也會影響房價。
總的來說，土地市場降溫是房地產市場逐漸趨於理性的重要體現。此外，一個比較值得注意的情況是，廣州是村集體用地建設租賃住房試點城市，最近市國規委選取番禺、花都、白雲的4個村，要建設42.4萬平方米，約6400套租賃住房。廣州通過加大租賃住房用地供應規模，構建租購併舉的住房供應體系，有利於房地產市場的平穩健康發展。
2、主持人偉彬：今年廣州樓市成交情況如何？還會有“金九銀十”出現嗎？
本站房產總編嚴家森：本站房產數據中心監控陽光家緣網籤數據顯示，今年上半年廣州一手住宅網籤套數不足4萬套，同比下降接近25%。這一數據創近4年新低，僅比2014年低位多五千餘套。
當前樓市調控持續，受備案價、雙合同、房貸利率上浮等影響，購房成本上升，廣州樓市整體穩定但有所下行。
近期，廣州一手樓市開始出現價格鬆動的跡象。不時有特價單位放出，比如廣鋼新城、中新知識城等板塊。不過全面降價的情形仍未出現。
預計廣州“金九銀十”期間優惠促銷活動會持續，一手住宅出現降價可能性比較大，主要是因爲這兩點。
首先，看存量。陽光家緣網公佈的數據顯示，截至8月底，廣州多數區域貨量充足。全市一手住宅未售套數爲155374套，若以去年的網籤量90266套計算，存貨夠賣大約21個月。實際上，今年的市場行情遠不如去年，若按照今年的銷售速度，存貨夠賣兩年以上。
而進入9月份，廣州樓市貨量仍在不斷增加。數據顯示，從8月下旬開始，廣州一手住宅新增供應量進入爆發期，最近三週合起來超過6000套，新增貨量同樣充足。
第二，廣州樓市目前買家觀望氣氛濃厚。統計數據顯示，9月首周，廣州全市一手住宅網籤量整體下降，黃埔區是全市跌幅最大的，環比下跌90%；增城區環比也下跌了70%。
3、主持人偉彬：目前廣州二手樓市市場情況如何？接下來走勢如何？
本站房產總編嚴家森：本站房產數據中心監控陽光家緣數據顯示，8月廣州二手住宅網籤成交6603套，環比減少2.24%，同比下滑7.24%。雖然樓市已經進入傳統旺季“金九”，但廣州二手樓市的成交不算活躍，受樓市調控政策以及貸款等因素的影響，買家入市的積極性不高，存在觀望情緒。
受此影響，二手房成交速度持續放緩，成交週期不斷拉長。廣州鏈家研究院的數據顯示，8月份廣州二手房源從放盤到成交的平均週期爲112天，比7月份增加了22天；買家從看盤到成交的平均週期爲65天，比7月份增加了5天，均已連續三個月呈現環比增長。
一些着急賣房的業主適當調低放盤價。廣州鏈家8月份的統計數據顯示，在所有放盤的業主中，調低放盤價的業主佔比78.7%，比7月份增加了8個百分點。
同時，業主能接受的議價空間也在加大，8月份平均議價空間爲4.8%，比7月份增加了0.4個百分點，表明業主心態開始轉弱，市場逐漸向買方傾斜。
此外，廣州一手住宅市場，比如南沙、增城等熱點區域，部分樓盤推“特價房”以吸引客戶，對二手樓市造成一定的分流。總的來說，廣州二手樓價預計將會繼續回落。
4、主持人偉彬：9月11日，廣東省住建廳公佈了《關於推進共有產權住房發展的指導意見（徵求意見稿）》。您怎麼看待共有產權住房對樓市的影響？
本站房產總編嚴家森：廣東省住建廳今年選取了廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市，先行試點共有產權住房。8月份，廣州首個共有產權住房試點項目“首築花園”在南沙開始接受申購。南沙是國家級新區、自貿區，吸引了大量中高端產業人才和港澳青年。粵港澳大灣區概念提出來之後，南沙的地位越來越重要。
與北京共有產權住房供應對象爲本市中低收入困難家庭不同的是，南沙區共有產權住房重點解決區域內中高層次人才的居住需求，性質更類似於“人才公寓”。但暫時還不會對廣州的樓市產生影響。主要是因爲數量較少，且申請條件有諸多限制。
最近廣東省住建廳公佈《關於推進共有產權住房發展的指導意見（徵求意見稿）》。提出共有產權房作爲政策性住房，供應對象爲城鎮無房家庭，面積標準以90平方米以下的中小套型爲主，並規定承購人產權佔比不低於50%，滿5年可定向轉讓，滿10年才允許上市。
廣東共有產權住房政策比較寬鬆。可以先購買50%，上車門檻比較低，滿10年可以轉換爲商品房，流動性比較強。有利於增加城市吸引力，留住人才。未來政府若逐步增加這部分住房的建設和供應，對商品房價格上漲能夠產生一定的抑制作用。不過，具體還需住房供應體系的整體配合，包括商品房、租賃住房、保障房等佔比的優化。
5、主持人偉彬：琶洲近期利好消息不斷。目前琶洲建設情況如何？怎麼看待琶洲的前景？
本站房產總編嚴家森：近期，琶洲利好消息不斷。廣州公共資源交易中心發佈《琶洲互聯網創新集聚區及物流輪候區PPP項目全過程造價諮詢服務招標公告》，琶洲西區的互聯網創新集聚區內不但將新建9條市政道路，還將修建6732平方米的綠化廣場、綠道以及景觀公園。
2015年，琶洲互聯網創新集聚區啓動規劃建設。近四年，琶洲西區共拍出26宗商業地和5宗跨市政道路連接體地塊，吸引了騰訊、阿里巴巴、國美、唯品會、小米、YY語音、環球市場、復星等18家互聯網行業相關企業進駐。它們在這裡建設全國總部或區域型、功能型總部大廈，計劃總投資725億人民幣。目前，整個琶洲西區可出讓的地塊僅剩8宗，琶洲西區的企業佈局基本完成。
截至2018年8月，這裡落戶的20個產業項目中已有16個動工，一座座高大上的企業總部已現雛形。按照相關規劃，到2025年，僅琶洲西區主營業務收入就將突破5000億人民幣、新增就業人口10萬人。正在建設的琶洲互聯網創新集聚區將與珠江新城、金融城形成“一江兩岸·黃金三角CBD”。
交通方面，琶洲規劃建設8條地鐵線路、2條輕軌（廣佛環線和穗莞深琶洲支線）、1條有軌電車線路、1個港澳客運碼頭。建成後與粵港澳大灣區各核心節點和重大功能區快速聯通。廣佛環線開通後，琶洲至廣州南站車程不到15分鐘，至白雲機場25分鐘。
琶洲未來發展勢頭比較好。根據機構數據，2017年廣州甲級寫字樓市場，琶洲雖然租金在四大板塊中最便宜，但同比漲幅8.6%卻是最高的。此外，2017年琶洲寫字樓空置率降至14.6%，同比下降23.1%。
6、主持人偉彬：9月初，房地產稅法寫入五年立法規劃。房地產稅還要多久才能“落地”？影響有多大？
本站房產總編嚴家森：9月7日，十三屆全國人大常委會立法規劃對外公佈。其中，房地產稅法寫入立法規劃，屬於第一類項目，即“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”。
房地產稅法草案已形成並在今年4月系統內部徵求過意見，省級人大和財政等部門都參與其中。本屆人大任期的5年內，或將完成立法。下一步將在統一立法後，通過法律授權，各地制定本地房地產稅徵收、管理的實施細則。
房產稅首先是調節稅，然後纔是收入稅。首套房或一定面積免徵是大概率事件。但擁有二套以上的家庭，徵收較高稅率也是可能的。不管未來房產稅如何徵收、稅率多高，設置合理的免稅面積或退稅，這是必須的。因此，絕大多數中等收入家庭，遵循“房住不炒”，量力而行地改善自己的住房需求，不會受到房產稅明顯衝擊。