限簽下廣州樓市雙合同再盛行:真實房價漲幅被掩蓋
本站房產2月17日報道 過去數個月裡，購房者王林感受到的廣州樓市溫度，與官方公佈的數據不盡相同。本站房產監控陽光家緣數據顯示，2016年廣州一手住宅成交均價16656元/平方米，同比2015年僅上漲9.74%。
王林所親歷的廣州樓市似乎更加“瘋狂”。奔波於看房的他發現，“（樓盤）每月價不同，不是在調價中就是在準備調價中。”本站房產監控陽光家緣數據顯示，王林所購買的黃埔知識城板塊某樓盤網籤均價從去年1月的9372元/平方米躍升至12月的14019元/平方米。
更讓他無奈的是，因爲政府限價，他在12月簽約時遭遇了“雙合同”。
春節後廣州一樓盤售樓現場
“之前完全沒聽說，直到交定金的時候才知道，銷售沒提‘雙合同’，只說有一筆裝修款是分開的。”王林表示。多籤一份裝修合同，意味着他不到70平方米的小三房，需要支付15萬左右的裝修款。雖然除了一次性付款外，樓盤還提供了“分期付款”的“福利”（首付3成，剩餘款項18個月內分6期免息支付）。但對於本就借了一部分錢付首付買房的他，還是增加了不小的壓力。
因“限價”、“限籤”而生的“雙合同”2013年、2014年一度在廣州一手樓市“盛行”。
本站房產近期調查發現，這一現象有再度擡頭之勢，遭遇“雙合同”的買家遠不止王林一人。其所購買的樓盤在銷售最新一期時，幾乎全部採用了“雙合同”形式。裝修款少則10萬，多的達到近百萬。而除東部的成交熱區黃埔外，從化也有樓盤再度祭出“雙合同”。
雙合同致買家置業成本增高 少則十多萬多可達百萬
32歲的王林在廣州工作數年，至今仍單身，以每月750元的租金租住天河一城中村裡。他想通過買房在廣州立足下來。手頭剛好有一筆錢，再加上親戚朋友的“支援”，讓他得以在去年底“上車”。“其實很多人買房的本質目的不是爲買房。房子捆綁了太多東西了，戶口、教育資源。”
“雙合同”使得他的購房壓力增加了不少。對於裝修款，他選擇分期支付，即簽約時交5萬元首付，剩餘10萬在18個月內付清，每3個月向賬戶打1.6萬元，相當於每月需支付5000多元。不想坐等房價上漲，他只得再度向周圍的朋友開口借錢。“如果到時候工資供不上，可能就去借咯，或者用其他方式融一筆錢。”
本站房產從王林所購買樓盤銷售人員處瞭解到，現在普遍都採用這種形式。“我們也是按照這方面的政策在走。目前在售的幾棟，每一戶型都有不同的價格限制。面積80多平方米的一般是40、50萬，更大面積裝修款要90、100萬的都有。”該銷售解釋。
此外，裝修款不可以辦理普通按揭，只能通過一次性付款、裝修貸（類似消費貸，利率高於房貸）以及分期付款（18個月）三種方式完成。據銷售人員透露，之前也有一部分採用，但差額沒有這麼離譜。
“雙合同”成爲近段時間不少廣州購房羣裡網友們屢屢熱議的話題。另一位購買上述樓盤的購房者小陳向本站房產爆料，其購房的過程更加“曲折”。走完一系列認購流程後，銷售告訴小陳需要先認購一套開發商旗下的公寓性質的房，同時寫一份轉購申請，等新一期預售證下來後，再批准轉購申請，將公寓換成住宅。小陳當即表示不能接受。
後來，預售證批下來之後，賣房中介告知小陳由於房管侷限制籤約價，需要籤一份雙合同。“因爲沒拿到預售證不能賣房。所以用籤公寓的方式留住客戶。”小陳猜測。
本站房產調查發現，除東部的成交熱區黃埔外，從化也有樓盤祭出“雙合同”。
另一位改善型購房者小毅告訴本站房產，其在從化買房時也要籤“雙合同”。從事房地產行業的他對去年廣州土地市場的“火熱”感受深刻。“很多地拍出高價，從化至今仍是窪地。”在他看來，從化不僅空氣質量較好，地鐵14號線也有設站。綜合考慮後他鎖定了這一置業區域。
他去年底看了一次從化某樓盤，今年1月認籌之後，銷售告訴他要多籤一份裝修合同。“原本看重那套120平方米的三房，裝修合同部分要出27萬。”他透露。於是他不得不改買更小一些的101平來減少負擔。“開發商還提供一種‘裝修貸’的方式，但是隻能貸三年，算下來每個月的按揭和裝修貸也很高。
據小毅介紹，他的一個朋友原本想買房，算了賬覺得不划算，每個月還貸壓力太大，不得不放棄。
限價催生雙合同再盛行“限籤”致部分購房者排隊數月
在王林所購買的樓盤的售樓處，本站房產從銷售人員處瞭解到，多籤一份裝修合同，源於房管局系統對價格的限制。“合同價裡只是顯示一個特定的價格，另外多出那一部分以裝修協議形式，兩者是分開的。”
“你在網上看到的那個價格都是不標準的。我們這邊有些客戶說我在網籤價裡面看到你們1.4萬、1.5萬左右，那是不含裝修款的價格。銷售解釋道。
對於開發商規避“限價”、“限籤”而採用的“雙合同”，王林的感受是“上有政策，下有對策，最後苦的還是消費者。”簽下合同那一刻，意味着他從此揹負房貸和分期裝修款的雙重壓力。
另一位身在房地產行業內的小毅對開發商這一“舉措”表示理解。“我覺得主要是政府指導價政策有問題，太高了不給備案。”他表示。
他所購買的從化某樓盤，陽光家緣網籤數據顯示，今年1月均價僅9千多元/平方米。但實際上售價已達到1.2萬元/平方米。“從化是一直壓着網籤價不能過萬，實際上有的樓盤已經賣到1.5萬了。他表示。
除限價外，“限籤”也是廣州一手樓購房者數月以來屢屢遭遇的問題。
“現在買房，只能先簽一個臨時合同。把包括首付款在內的什麼錢都交了，排隊等網籤，網籤時才換成一份正式合同。”去年11月購買黃埔區一均價高達4萬/平方米的樓盤的小賴向本站房產吐槽。
小賴發現自己遇到了“限籤”。11月中旬網籤，距離他10月認購已經過去了一個月。然而在簽約現場，他卻發現自己反倒是優先了。“和我同一天網籤的，有不少都是8月、9月買的，算下來排隊長達3-4個月。”而據他買房時的銷售透露，限籤的原因是價格高，只要樓盤價格高過區域的限制價格3萬，都得排隊。
樓盤2016年11月-2017年2月網籤成交數據明細（數據來源：本站房產監控陽光家緣）
本站房產查詢發現，該樓盤去年11月至今年2月成交不足50套，11月網籤成交29套，12月網籤成交，而1月和2月分別僅成交3套和1套（截止2017年2月15日）。“根據他們的推貨量，1、2月只賣幾套應該是不可能的。”小賴表示。
另據一業內人士透露，現在廣州一手樓市基本上都有限籤，中心區由於高價盤相對集中限籤更普遍。另外，每個區都有一個限籤的均價。
限價限籤之下房價漲幅數據失真
1月18日國家統計局發佈的2016年12月70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，一線城市中北上深價格環比持平，唯廣州還在上漲。據瞭解，這已經是廣州連續第21個月上漲。
去年11月，廣州一度迎來土地拍賣爆發期。11月22日、11月25日兩天拍地17宗，合計吸金高達309億。兩次拍地後，黃埔開發區宅地高達2萬/平，廣鋼、白雲區域土地市場已經進入4萬元＋時代，番禺則進入3萬元+時代。區域地價屢屢被刷新，帶動樓價上漲。
2016年國慶前後，廣州重申限購限貸政策，加碼調控力度。1月5日最新出爐的《廣州市政府報告》也再次針對樓市提出“加大調控力度，合理引導住房消費，保持房地產市場平穩健康發展”。年初有專家判斷，2017年廣州漲價是一個趨勢，此外政策收緊的風險在加劇。
據中原地產項目部總經理黃韜介紹，雙合同出現在廣州樓市調控最嚴格的時候。“限價、限籤、限預售證、限貸，再加上限購就是‘五限’，13、14年這種現象在廣州曾是主流，後來隨着限價、限籤的慢慢放開，這種現象就消失了。”
黃韜表示，當時的很多情況跟現在類似。“比方說，有一部分的樓盤拿不到預售證，或者只能拿到價格較低的預售證。開發商在這種情況下就會採取‘雙合同’。也就是說1萬/平方米的樓盤，預售證只批准賣8000元/平方米。
本站房產查詢資料發現，2014年4月廣州市房管局要求開發商在申請預售證時，須先簽訂《商品房預售承諾書》，承諾不採用“雙合同”進行銷售，並接受價格指導等才能獲得預售資格。
一位業內人士表示，“政府已明確規定不允許出現雙合同。如果有出現，也是不合理、不合法的。”該業內人士認爲，對於“雙合同”，政府應該採取相關措施查處。
他進一步指出，“‘雙合同’跟政府限價是對着幹的，開發商必須要賣房、要銷售，採取‘雙合同’也是被逼出來的，無論開發商還是消費者一旦被查都是‘受害者’。”
在他看來，“雙合同”對購房者來說同樣存在風險。“雙合同”會導致網籤的價格並非真實售價，數據嚴重失實，不利於買房參考。另外，如果情況被曝光，樓盤有可能會被政府叫停銷售或出現其他問題，消費者也有可能會承擔一部分風險。
對於雙合同是否違規，有專業律師分析指出：裝修合同本身是合法的。若本身購買房產就帶有裝修，問題不大，但是若是以毛坯形式交樓，裝修款可能會引起糾紛。
另一位房地產領域專家則表示，由於裝修款不計入購房合同，雙合同還會導致房屋轉讓時按購房合同評估增值稅時，由於房價差額增大，交納的稅費會更高。
（應採訪對象要求，文中王林、小陳、小毅、小賴爲化名）